Как перевести землю из аренды в собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из аренды в собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В 2023 году установлено, что земельный надел, находящийся в собственности государственных органов, может использоваться только в соответствии с установленным назначением. Арендаторы не имеют возможности распоряжаться земельными наделами по собственному усмотрению. Согласно действующим положениям законодательства установлено, что обе стороны имеют возможность расторгнуть соглашение ранее срока, отраженного в этом акте. Распоряжаться участком получится только в ситуации, когда лицо обладает правомочиями собственности.

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

• присутствует договор аренды;
• человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
• имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Платное оформление участка

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

1. Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
2. Получение согласия на передачу участка.
3. Внесение платы.
4. Заключение договора.
5. Регистрация права собственности через Росреестр.

Кто вправе получить участок

Земля под гаражом или другим строением может передаваться гражданину или организации. Закон указывает на то, что процедура будет проще, при условии, что на земле располагаются строения и прочие сооружения. Постройки должны быть оформлены в собственность человека. Участки под ИЖС или другого назначения могут выкупаться при проведении аукционов. Стоит обратить внимание, что в этой процедуре участвуют другие граждане.

Если участок предназначен для ИЖС

Часто в собственности муниципальных органов имеются наделы, которые предназначены для строительства жилых помещений. Такой надел удастся получить в собственность, если на нем возведен дом. Кроме того, учитывается, чтобы участок применялся согласно установленному назначению. С указанной целью гражданин получает разрешение относительно проведения строительных работ, возводит помещение и оформляет правомочия на него. После получения документации на строение, получится направить заявление на рассмотрение сотрудниками местной администрации.

Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.

ВНИМАНИЕ !!! Претендент должен иметь регистрацию в муниципалитете, из собственности которого выделяется надел. К моменту подачи заявления срок прописки составляет не менее пяти лет. Лицо вправе проживать в доме, но не быть собственником.

Допускается, что заявитель относится к категории молодых специалистов. Это говорит о том, что он переехал в конкретную местность для работы в сфере образования или медицины. Кроме того, могут учитываться и работы в другом направлении.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как выкупить в собственность землю под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

• С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
• Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
• Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Приватизация арендованной земли под ИЖС

Категория земель под ИЖС предполагает право на строительство жилых и хозяйственных помещений.

Шаг 1. Сбор документов:

• договор аренды;
• документы на дом;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление.

Шаг 2. Подача заявления.

В зависимости от типа участка (федеральный или муниципальный), документы подаются в отделение Росимущества или администрацию, согласно ст. 39.2 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать имеющиеся сведения о постройке (тип помещения, этажность, площадь и т. д.).

Шаг 3. Постановка земли на учет и регистрация права собственности.

На этом этапе кадастровым инженером проводятся межевание участка и определение границ.

Кадастровый учет может длиться до 2 недель, но бывают случаи, когда процедура может затянуться.

После этого в Росреестр представляются собранные документы и заявление. Если все было верно оформлено, то через 10 – 12 дней Росреестр в электронном виде выдает выписку из ЕГРН.

С этого момента считается, что процедура приватизации окончена, и собственник вправе полностью распоряжаться землей.

Стоимость приватизации складывается из:

• 2,5% от кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
• оплаты госпошлины – 350 руб.;
• выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
• услуг нотариуса – от 200 руб.;
• прочих расходов.

Причины для перевода в частную собственность

Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:

• Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
• Оформление договора бессрочного пользования.
• На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Как получить землю инвалидам 1 группы

Граждане с ОВЗ 1 категории, претендуя на бесплатный надел земли, должны подтвердить свой статус и принадлежность к числу льготников. Как бы там ни было, в заявлении для получения земли следует указать:

— желаемое расположение земельного участка;

— причину для выделения надела;

— дальнейшее целевое предназначение земли;

— прошение о том, чтобы недвижимость оформили бесплатно и вне аукциона;

— законное основание использования участка в виду личной необходимости.

Кстати, к документам не помешает приложить свидетельства сложного финансового положения заявителя как дополнительный фактор для принятия решения в его пользу. В целом бумаги могут находиться на рассмотрении до 30 дней, но ответ приходит примерно через две недели.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Используется, когда гражданин или организация, не попадает ни под один пункт льготного оформления. Так же, когда арендатор уже получал земельный участок в собственность. Главное условие для платного оформления — это наличие построек в собственности у арендатора.

Однако, в договоре аренды может быть отдельный пункт с возможностью выкупа земли в любое время. В таком случае администрация не вправе отказать в покупке.

Итак, какие шаги следует совершить, чтобы аренду перевести в собственность на платной основе?

• Собрать документы, включая кадастровый паспорт и план. При наличии кадастрового номера процедура занимает несколько дней.
• Документу передаются в местную администрацию. Их список перечислен в предыдущем параграфе. В некоторых случаях сотрудник администрации попросит дополнительные бумаги (например, номер банковского счета). Об этом он сообщит дополнительно.
• При положительном решении заключается договор купли-продажи. Вносится полная или частичная, согласно договору, оплата.
• Оплатив госпошлину, гражданин или организация регистрирует права собственности в Росреестре.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Похожие записи:

• Как оформить землю в собственность если нет документов на землю
• Какова пенсия ребенка инвалида детства в 2023 году
• Как оформить договор купли-продажи квартиры?