Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из ипотеки при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Может ли заемщик отказаться от ипотеки в пользу созаемщика?
Зачастую такая ситуация возникает между супругами при разводе. И теоретически это возможно, но только по достижении консенсуса с кредитной организацией и при условии грамотного оформления всех документов. Иногда расторжение брака является достаточно веским основанием для банка, чтобы пойти на изменение ипотечного договора. В таком случае:
- Уточните, есть ли образец нужного вам заявления и список документов.
- Возможно, перед заполнениям заявление понадобится оформить развод и соответствующий документ о разделе имущества.
- Скорее всего, нужен будет личный визит в банк обоих супругов.
- В случае положительного решения обязательно заключение нового договора на ипотечный кредит либо оформление доп. соглашения к имеющемуся. Помимо этого, важно зафиксировать все изменения в Едином государственном реестре недвижимости.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Что будет делать банк при разводе заемщика и созаемщика?
Основную роль для банка, выдающего ипотечные кредиты, играет платежеспособность человека. Но он также проверяет семейное положение, наличие детей и, конечно, карьерные возможности. Если заемщик состоит в браке — это положительный фактор для него. Ведь вторым заемщиком, а иногда — поручителем, будет выступать супруг.
Такие пары отличаются дисциплинированностью, стремлением к своевременному погашению кредита. Если вдруг что-то случится с одним человеком или его доходами, то на подхвате есть второй заемщик, с которого тоже можно спросить.
Разводы для банков невыгодны. Ясно, что, принимая такое решение, супруги уже не пытают друг к другу теплых и нежных чувств, поэтому вряд ли они будут спасаться совместно от просрочек. Банк не станет торопиться что-то менять в условиях кредитного договора. Он постарается максимально затянуть сроки, тем самым предоставляя супругам время на размышления.
Что будет, если бывшая жена не платит ипотеку?
Представим ситуацию. Вы с супругой договорились о выплате ипотечного кредита поровну. Допустим, квартира двухкомнатная, в ней проживает ваша бывшая супруга с ребенком, вы на работе в другом городе. Соответственно, ваша доля в той квартире сохраняется.
Но вот вы внезапно узнаете, что бывшая супруга уже второй месяц не платит кредит по ипотеке. От банка к вам доходят первые весточки о просрочках, хотя вы свою часть платите исправно. Вы пытаетесь с ней поговорить, вразумить, но это не помогает. Она внезапно забывает об общих обязательствах и начинает вести разгульный образ жизни. Или банально теряет работу — ей нечем платить.
Что делать? Какие последствия ждут вас и ваше жилье в таком случае? Конечно, можно самому внести остаток средств, чтобы закрыть претензии банка. Но вы понимаете, что эта ситуация не может продолжаться вечно — стоит заплатить один раз, и в будущем придется самостоятельно закрывать ипотеку. Но при этом часть жены в квартире будет сохраняться. По сути, вы подарите часть квартиры своей бывшей.
Если вы не станете платить, банк, конечно, предъявит претензии в ваш адрес. Все же ответственность здесь солидарная, а значит, вы тоже отвечаете за безалаберность или неплатежеспособность вашей бывшей супруги.
Далее банк выжидает какой-то срок и обращается в суд. Он легко просуживает задолженность и получает решение об истребовании жилья. Квартиру через судебных приставов выставляют на продажу. Но банк имеет право и сам реализовать свое залоговое имущество.
Можно ли не выплачивать ипотеку, если суд принял решение жилье изъять? Да. Но можно и побороться. Найти деньги и рассчитаться с банком. В таком случае продажа не состоится.
Таким образом, если в разводе не платить ипотеку, итог будет закономерным. Квартиру заберут на продажу. Такое жилье реализуют, даже если оно будет для вас и для ваших детей единственным.
Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?
Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.
Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:
- основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
- созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.
Можно ли созаемщику отказаться от ипотеки?
Созаемщик является участником процесса вместе с основным заемщиком и имеет обязанность по оплату долга. Исчезает она вместе с закрытием договора. Для этого используют один из способов, описанных выше.
Выйти самостоятельно из ипотеки возможно. Для этого нужно обратиться в банк с соответствующей просьбой. При ее удовлетворении пересматриваются условия договора кредитования и вносятся необходимые изменения.
Шансы на то, что банковская организация избавит созаемщика от своих обязательств невелики. Во-первых, при рассмотрении заявки в расчет принимался доход всех участников, во-вторых, повышается риск невозврата своевременно своих средств. Кредитор может заменить одного созаемщика другим, чтобы общий заработок всех участников не уменьшился.
Одобрение выхода из сделки созаемщика может основываться на веской причине. Ей может быть развод, переезд в другой город или даже страну и тому подобное. Если согласия с кредитором не достигнуто, решить вопрос может суд. Его вердикт обязателен к исполнению банковской организацией.
Таким образом, выйти из ипотеки возможно. Но процесс сопровождается большими трудностями и потерями и времени, и, главное, денег. Рекомендуется не игнорировать свою обязанность по ежемесячным выплатам даже при возникновении трудностей, а в первую очередь постараться договориться со своим банком.
Выход созаемщика при расторжении брака
Если в период развода один из супругов желает выйти из ипотечного кредита, то для этого есть несколько способов:
- Решение суда на раздел собственности. Выплату долга должен взять на себя один из супругов. При этом у него остается право собственности на недвижимость. Вторая сторона выходит из кредитного договора и лишается прав на квартиру.
- Один из супругов должен предоставить банку полный пакет документов. Кроме паспорта и трудовой книжки нужно принести справку о доходах. Изучив документы, банк утверждает или отклоняет вывод созаемщика.
- Заключается дополнительное соглашение о выводе участника договора.
Но обо всем по порядку, начнем с определения: созаемщик – это полноценный участник кредитной сделки, доходы которого учитываются при расчете максимального размера займа. Им может выступать супруг (в обязательном порядке, если нет брачного договора), ближайшие родственники (родители, сестры и братья, дети и т.д.) или посторонний человек, например друзья или коллеги.
У каждого банка есть определенные требования, касательно максимального количества людей, которых можно привлечь. Как правило, их число не превышает 2-3 человек. Выступать им может гражданин России старше 21 года, который имеет официальное трудоустройство, достаточный доход и положительную кредитную историю.
Обратите внимание, что все участники сделки проходят полноценную банковскую проверку платежеспособности, а также всех документов. Перечень будет тем же самым, что и для основного заемщика.
Как можно вывести созаемщика из кредита
По факту нужно переоформить кредитный договор. Чтобы это сделать, надо обратиться в банк, где оформлена ипотека, и написать заявление на изменение кредитного договора. В заявлении нужно указать, по какой причине происходит смена действующих лиц.
Кроме заявления банк запросит документы. Какие – зависит от учреждения, у каждого из них своя политика. В большинстве случаев просят показать свидетельство о расторжении брака и паспорта должников, соглашение о разделе имущества.
Для банка такие измены – это риски. Заемщик получает большую финансовую нагрузку, а созаемщика больше нет. Поэтому, могут снова запросить справку о доходах.
Некоторые банки не принимают окончательное решение, пока не поговорят с обоими заемщиками. Это нужно для того, чтобы убедиться в правомерности всех действий: созаемщик действительно добровольно хочет отказаться от жилья и избавиться от обязательств по кредиту.
Если по заявке банк примет положительное решение, то заемщику предложат заключить дополнительное соглашение к кредитному договору или подписать новый.
С каждым годом они ужесточаются. Хотя некоторые финансовые организации довольно лояльно относятся к претендентам. Например, Сбербанк позволяет привлекать граждан практически с улицы. Это, конечно, не избавит соискателя от доскональной проверки на финансовую пригодность.
Перейдем к главным требованиям. Они актуальны и для основного заемщика и его поручителей:
- Стаж работы. На последнем месте не менее 6 месяцев официального трудоустройства. В целом, общий стаж должен составлять не менее года. Требования актуальны, как для одного заемщика, как и для группы.
- Гражданство. Созаемщик обязан не только постоянно проживать, но и иметь регистрацию на территории России.
- Платежеспособность. Немаловажный пункт. Если ежемесячный взнос приводит к тому, что доход солидарного созаемщика становится ниже прожиточного минимума, то банк откажет в оформлении. Напомним, что МРОТ в 2021 составляет 11 280 рублей (незначительно меняется в некоторых регионах).
- Положительная кредитная история. Банки могут сделать запрос в другие финансовые организации. К тому же кредитные истории собраны в единую базу, к которой легко получить доступ сотруднику. В несколько кликов он проверит информацию и вынесет вердикт. Очень редко случаются сбои в системе, и история может удалиться. Не стоит рассчитывать на такой исход, т.к. существуют резервные копии.
- Возраст. Пол для соискателя не важен. Нижний порог возраста — 21 год. Верхний — 55 лет. К слову, на законодательном уровне закреплено, что пенсионеры не могут быть созаемщиками, даже при хорошем доходе. Связано это напрямую с возрастом и, в целом, оправдано. Как правило, ипотека берется на длительный срок, а в случае смерти созаемщика финансовая нагрузка распределяется на остальных.
Что интересно в некоторых банках не проверяют платежеспособность основного клиента. Отсюда промежуточный итог: чем больше созаемщиков, тем больше вероятность получить ипотеку. Конечно, чем лучше их кредитная история, тем охотнее банк одобрит заём.
Чем отличается от поручителя
Поручитель – это то лицо, которое перед банком берет на себя ответственность за заемщика и за погашение последним долга по кредиту. Поручитель отличается от созаемщика по целому ряду критериев.
Доход
Доходы созаемщика – это причина, по которой банк привлекает его к процессу оформления ипотеки. Они могут существенно увеличить максимальный размер кредита, который банк может выдать заемщику. В то же время доходы поручителя никак не могут повлиять на сумму ипотечного кредита, которую банк собирается выдать заемщику.
Юридические права на жилье
Подписывая кредитный договор вместе с заемщиком, созаемщик получает право стать владельцем или совладельцем приобретаемой недвижимости. Все права и обязанности по кредиту между созаемщиком и заемщиком распределяются в равной степени. Но поручитель такого права не получает, и претендовать на приобретенную недвижимость не может. Однако теоретически он может получить эту собственность в судебном порядке – в качестве возмещения средств, которыми он расплатился по долгу заемщика.
Обязанность по погашению ипотечного кредита
Стандартный порядок погашения ипотеки таков: сначала платит заемщик, потом созаемщик, и только потом и только по решению суда – поручитель.