Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Вопросы оспаривания сделок относятся к категории имущественных споров. Решить проблемы продажи (покупки) наследственной квартиры можно только в судебной инстанции.
В большинстве случаев закон принимает сторону добросовестного приобретателя. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому вердикт суда невозможно предопределить.
Мать оставила квартиру Б. (сыну) и Г. (дочери). Г. не сообщила брату, работающему за границей, о смерти матери и продала недвижимость. Покупатель К. приобрел жилплощадь по рыночной цене. Через два с половиной года брат обратился в Автозаводский районный суд Тольятти с требованием о восстановлении права наследования. Суд обязал сестру выплатить брату компенсацию. Право собственности на квартиру судья оставил за К., признав его добросовестным приобретателем.
В другой ситуации Ленинский суд Владимира восстановил срок вступления в права З. (преемнику первой очереди). Наследник второй очереди Д. не сообщила З. о смерти наследодателя, оформив квартиру на свое имя. В дальнейшем Д. продала недвижимость своему знакомому. В судебном заседании выяснилось, что купли-продажи фактически не было. Судья восстановил право З. на квартиру. Сделка признана мнимой.
Закон отводит наследнику шесть месяцев для обращения в суд после того, как он узнал о нарушении своих интересов. По истечении полугода гражданин теряет право вернуть наследство.
Для наследников доли в квартире
Действует то же самое правило, по которому при продаже комнаты или доли, собственник должен оплатить НДФЛ. Как правило, долю с выделением ее в денежном эквиваленте гораздо проще продать, чем просто 1/3 квартиры, поскольку это влечет за собой расходы на оценку, нотариуса и т.д.
Перед продажей доли ее собственник должен в письменном виде уведомить всех остальных совладельцев о своем намерении. Им дается 30 дней на изъявление воли: отказ нужно оформить в письменной форме. Если по истечении этого срока реакции не последовало, можно продавать и в будущем не бояться претензий со стороны других лиц.
Наследники также вправе выкупать доли друг у друга, в этом случае тоже лучше подождать 3 года до совершения сделки. Потому что не играет роли степень родства, налог придется платить обязательно тому, кто продает (получает денежную прибыль).
Не стоит забывать, что вместе с наследством к человеку переходят долговые обязательства данного жилья: ипотека, кредит, долги за коммунальные услуги. Автоматически все это ложится на нового владельца, и если человеку невыгодно владеть квартирой, ему проще не ждать и продать ее, заплатив те самые 13% государству.
Риски покупателя наследственной недвижимости
Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.
В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.
Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.
Ситуации в пользу покупателя
Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.
Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.
В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.
Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.
В договоре в обязательном порядке должны быть следующие элементы:
- сведения о контрагентах – их Ф.И.О., адрес регистрации, юридический адрес;
- информация о доле — ее эквивалент в метраже;
- стоимость доли – нужно указать доскональную цену (и продублировать ее текстом).
- согласованный порядок передачи пользования имуществом;
- права и обязанности сторон;
- данные о лицах, которые сохраняют право пользования долей, например, когда она ограничена комнатой.
- ответственность сторон;
- дополнительные условия – передача с долей другого имущество, в том числе мебели, техники, электроплитки и т.д.
К договору могут быть оформлены дополнительные соглашения – об изменении сроков, порядка передачи имущества.
Продажа доли наследодателя возможна только после смерти такого собственника и оформления наследниками своих прав в нотариальном порядке. Стороны обязательно указывают, что доля, на момент ее продажи, не находится в залоге и свободна от арестов. Если доля выделена в натуре, то понадобится обозначить ее подробные параметры – метраж, расположение. В договоре нужно указать адрес жилого помещения, в котором гражданин продает долю.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Обязанности по уплате налога на наследуемое не по завещанию имущество нет – вне зависимости от основания (решение суда, наследование по закону) плата не предусмотрена. Единственное, что придется оплатить услуги нотариуса за выдачу свидетельства и нотариальные действия. Размер госпошлины установлен в ст. 333.24 НК РФ, правопреемнику за выдачу документов нужно заплатить не больше 0,6% от стоимости принимаемого имущества.
Завещание можно составить с правом перехода имущества в собственность физлицам, юрлицам и государству. Рассмотрим случай наследования физлицами: гражданин может быть родственником, либо не иметь родства. Разделение имущества по долям устанавливается владельцем самостоятельно.
Как уже сказано, не применяется понятие налог на наследство в отношении наследуемого имущества. Применяется только госпошлина по ставке:0,3% для наследников 1 и 2 очереди, 0,6% для иных наследников (ст. 217). Данные ставки пошлины применяются также при наследовании не по завещанию, для различных типов имущества.
Для отдельных категорий наследников действует освобождение от уплаты госпошлины при получении наследства. Для остальных при получении наследства возникает обязательство по уплате налога в зависимости от типа имущества в сроки, оговоренные в законодательстве.
Необходимость уплаты налога при вступлении в права по завещанию тоже отсутствует – достаточно оплатить госпошлину. Реквизиты для транзакции следует получить у нотариуса, который заводит наследственное дело – обратиться к нему нужно в течение 6 мес. с момента смерти завещателя, иначе восстанавливать пропущенный срок придется в судебном порядке и при наличии уважительных причин. Таким образом, при получении наследства платить налог на доходы не нужно.
С 1 января 2016 года законодательство внесло некоторые изменения, влияющие на срок обладания имуществом, когда физическое лицо освобождается от налогового платежа за реализацию унаследованного имущества. Упомянутые изменения являются действующими и в нынешнем, 2021 году.
Данное изменение касается не только продажи унаследованного имущества, оно применимо к реализации приватизированного жилья, дарственного, поэтому не имеет кардинальных различий. Поэтому подоходное бремя несет на себе каждое физическое лицо в случае сбыта недвижимости новому собственнику.
Подвергшиеся изменениям налоговые правила фиксируют подоходный платеж для физических лиц на уровне 13%, что подразумевает уплату налога за проданную недвижимость, которая находилась во владении менее пяти лет. Однако если собственник дома пожелает продать его намного раньше, игра принимает другие условия.
Находящаяся на плечах владельца ненужная ему недвижимость имеет свойство опустошать его кошелек дополнительными государственными сборами. Поэтому он старается выставить ее на продажу сразу после получения наследства. Данный случай подлежит налогообложению, т. к. жилое помещение продается ранее прошедших трех лет. Его хозяин обязан предоставить налоговой инспекции декларацию ндфл после сбыта унаследованного имущества.
Налоговый кодекс страны декларирует, что пошлина уплачивается с цены превышающей 1 млн руб. Практически, владельцу предусматривается имущественный вычет, который компенсирует часть расходов связанных с покупкой или постройкой жилого объекта, что гарантировано налоговым законодательством России.
Величина налога при продаже унаследованной квартиры равняется обычной подоходной пошлине, которая составляет для граждан Российской Федерации 13%. Иностранным же подданным придется выложить несколько больше — 30%. Усвоить приведенное, поможет прилагаемый образец при соглашении купли-продажи имущества, для упрощения действий примем округленное число.
Получив за дом 2 млн руб., бывший его владелец обязан уплатить пошлину за сумму превышающую 1 млн. Таким образом, физическое лицо уменьшит заработанную за дом сумму всего на 130 т. р., а не четверть миллиона. Дополнит сказанное еще одно условие. Существующий налоговый вычет допускается использовать не более одного раза.
Кодекс предусматривает так же процедуру продажи квартиры после вступления в наследство без уплаты налога. Этому способствуют следующие факторы:
- владелец распоряжался личной собственность больше чем три года;
- недвижимость реализуется по цене ниже одного миллиона рублей, что применимо к сбыту однокомнатной квартиры, либо некоторой части жилого помещения.
Пенсионеры и инвалиды не являются льготной категорией лиц, которые освобождены от уплаты налога при продаже квартиры. Они в обязательном уплачивают стандартные 13%.
Период владения собственностью подтверждается датой его государственной регистрации. Однако датой унаследования недвижимости, доставшейся после смерти наследодателя, считается день смерти последнего. Именно с того времени наследник берет на себя обязанность правообладателя и продолжается до внесения в реестр данных о смене владельца.
Допустим, что хозяин жилья умер в 2010 году, а имущественное право новый собственник зарегистрировал 2014 годом и тогда же решил продать дом, то последний уплачивать налоговую пошлину не будет. Подобное объясняется тем, налог с продажи квартиры полученной по наследству, которая находиться в распоряжении нового хозяина меньше трех лет, не предусмотрен.
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
Когда возможна продажа недвижимости, полученной по наследству
Собственность на тот или иной объект дает возможность его обладателю в любое время распоряжаться им по своему желанию.
По правилу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество начинает принадлежать наследнику сразу после смерти наследодателя при условии, что он его принял. То есть, как только наследодатель умер, его квартира переходит к новому владельцу, но только если он принял наследство.
Однако, несмотря на это, полноценно распорядиться ею он не может, не пройдя следующую последовательность событий:
1) в течение полугода со дня смерти наследодателя претенденты на его имущество обращаются в нотариальную контору, которой ведется наследственное дело, и подают заявления о принятии наследства;
2) нотариус устанавливает круг наследников по закону или по завещанию, которые имеют права на собственность усопшего, и выдает свидетельства о праве на наследство;
3) после выдачи свидетельства нотариус направляет информацию в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца;
4) в течение 1–3 дней регистрация завершается, и наследник становится полноправным собственником. Сразу после этого продажа квартиры, полученной по наследству, становится возможной.
Важно понимать, должен ли гражданин платить налог после отчуждения недвижимости, полученной по наследству, ведь эта продажа приносит доход, а он в России облагается НДФЛ.
В соответствии с нормами Налогового кодекса РФ вопрос о налоге решается в зависимости от того, сколько лет квартира находилась у человека в собственности. По общему правилу налог не уплачивается, если до того, как продажа состоялась, гражданин владел проданным объектом не менее пяти лет. То есть, если сделка состоялась на шестой год, платить не надо.
Наследование — это особый случай, для него срок минимального владения меньше — три года. Это означает, что, если со дня получения недвижимости до момента, когда состоялась ее продажа, прошло менее трех лет, платить нужно, если больше — нет.
Таким образом, если собственность на жилье принята по наследству и к моменту, когда заключается сделка, человек владел им более трех лет, в бюджет ничего не уплачивается, более того, не надо даже подавать декларацию в ФНС.
При этом срок минимального владения исчисляется не с официальной регистрации в Росреестре и даже не со дня получения свидетельства о праве на наследство, а с момента, когда права на продаваемый объект фактически возникли, то есть со дня смерти наследодателя.
Если обязанность уплатить НДФЛ у лица имеется, для его уплаты на следующий год до 30 апреля он обязан подать декларацию, а до 15 июля перечислить необходимую сумму. Например, если период, в котором имущество получено, — 2019 год, а в 2020-м оно продано, до 30 апреля 2021 года следует отчитаться в ФНС, а до 15 июля 2021 года заплатить начисленную сумму.
Имеется правовой способ уменьшить итоговый платеж — получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Подробно проконсультироваться о порядке применения вычета можно в налоговом органе.
Даже если жилье стоило меньше 1 млн рублей, но минимальный срок владения не истек, документы налоговикам подать все равно нужно. При этом также можно получить вычет, и тогда, при такой маленькой договорной цене, сумма будет нулевой. Но даже в этом случае представить отчет в налоговый орган нужно.
Например, гражданин получил наследство в 2019 году, а в 2020-м продал его за 1 млн рублей. В 2021 году он подаст в ФНС декларацию, в которой укажет, сколько было выручено, и примененный вычет в том же размере. В итоге налогооблагаемый доход составит 0 рублей, и налога фактически не будет.
Не стоит намеренно занижать договорную цену, чтобы с помощью применения льготы избежать платежей в бюджет: в данном случае имеет значение не только договорная, но и кадастровая цена. Если договорная цена ниже, чем кадастровая, умноженная на коэффициент 0,7, для исчисления итогового платежа в бюджет применяется вторая.
Например, квартира продается за 1 млн рублей, хотя ее кадастровая стоимость в 3 раза больше. Кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, составляет: 3 000 000 рублей * 0,7 = 2 100 000 рублей. Это и есть налогооблагаемый доход. К нему можно применить вычет, в итоге сумма к перечислению составит:
(3 000 000 рублей * 0,7 — 1 000 000 рублей) * 0,13 = 143 000 рублей.
Сроки и стоимость при продаже земли и дома полученных в наследство
Многих интересует вопрос, сколько времени понадобиться и стоимость вступления в наследство на дом, а также какие расходы осуществить для реализации жилья с участком.
Как было уже сказано, чтобы продать землю в наследовании, а также возведенный на нем дом, лица должны подождать истечения 6-месячного периода после открытия наследства. Лишь тогда они имеют возможность оформить свою недвижимость, для этого граждане обязываются пойти в Росреестр и подать требуемые бумаги, которые рассматриваются сотрудниками компетентного отдела в пределах 3-5 дней. После этого они смогут получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что наследники являются полноправными владельцами имущества.
Надо учесть, что не многие осведомлены о том, сколько стоит оформление наследства и какой налог следует внести, чтобы вступить в него. На самом деле довольно трудно определить общие затраты, размер которых зависит от разных факторов, указанных в следующей таблице:
- Гражданин владеет недвижимостью больше 3 лет.
- Сумма договора купли продажи недвижимости за минусом вычета составляет отрицательную величину.
Неблагоприятные последствияПри отчуждении иногда возникают некоторые негативные последствия, а именно:
- наложение штрафа на продавца жилья, если он не оплатит НДФЛ;
- наложение штрафа, если продавец не представит декларацию об отчуждении в уполномоченный орган;
- возникновение других наследников, которые пропустили срок вступления в наследство по уважительным причинам и хотят восстановить данный срок. В таком случае вопрос решается в судебном порядке;
- оспаривание участниками долевой собственности, если продажа доли наследства в доме была осуществлена без уведомления об этом других собственников, которые могут добиться расторжения договора;
- признание рассматриваемой сделки недействительной при продаже земельного участка полученного по наследству без возведенного на нем дома, так как законодательство запрещает нарушать принцип единства земельного участка и дома, возведенного на нем.
Таким образом, отчуждение земельного участка и строением на нем является трудоемким процессом, поэтому советуем обратиться к профессионалам своего дела, юристам компании «Гарантия», мы разъясним процесс.Если желаете, чтобы наша компания осуществляла продажу дома и земли под ключ звоните по телефонам — 8 (4872) 58-38-01, 8 (953) 423‑81‑90, или оставьте заявку нажав на Получить консультацию.
|
№ |
Название |
Сумма в рублях |
|
1 |
Нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство |
0,3 % от суммы недвижимости. Макс. размер составляет 100 тыс. руб. (для наследников первой и второй очереди). 0,6 % от суммы недвижимости. Макс. размер составляет 1 млн. руб. (для остальных правопреемников). |
|
2 |
Услуги нотариуса |
От 2 тыс. |
|
3 |
Госпошлина за нотариальное заверение сделки |
0,5 % от стоимости предмета сделки. Макс. сумма ̶ 20 000 р. |
|
3 |
НДФЛ при продаже недвижимости |
13% от суммы сделки |
|
4 |
Услуги юриста (полное сопровождение сделки) |
В среднем 30 000 рублей, в зависимости от расценок юр. фирм |
|
5 |
Проверка юридической чистоты дома |
От 2 000 рублей |
|
6 |
Госпошлина за регистрацию прав на недвижимость в Росреестре |
2 000 руб. для физ. лиц 22 000 руб. для организаций |