Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости в 2022 году: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи
Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Сумма налога будет рассчитана по формуле:
| (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) | х | 13% | = | Сумма налога |
Когда можно сократить налог
НДФЛ уплачивают все физические лица с полученной прибыли. Продажа недвижимости тоже предусматривает получение дохода, который облагается налогом. При этом действуют следующие процентные ставки:
- 13 % – для граждан;
- 30 % – для иностранцев.
Налог рассчитывается с суммы, которую получил собственник в результате реализации квартиры. Цена продажи указывается в договоре купли-продажи. Именно эта сумма и будет налоговой базой для исчисления выплаты.
Сократить налоговую базу можно одним из двух способов:
- Получить имущественный вычет. Этот способ доступен только для граждан РФ.
- Вычесть из стоимости расходы, которые возникли при приобретении квартиры.
Информация в этой статье актуальна для оформления налогового вычета при продаже жилой недвижимости. Речь идет о квартирах, домах, приватизированных дачах, комнатах, а также долей в перечисленном имуществе. Налоговый вычет при этом может достигать одного миллиона рублей. В отношении другого имущества (гараж, объект незавершенного строительства и т.д.) вычет составляет не более 250 тысяч рублей.
Сложности могут возникнуть также при определении срока, после которого допускается продажа квартиры без необходимости уплатить налог. Как правила, дата, когда нужно отсчитывать трехлетний (или пятилетний) период, указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.
Условия предоставления льготы
Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.
В список которых входят:
- недвижимость не используется для получения прибыли;
- жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
- прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.
Порядок действий:
- Необходимо в срок до 30 апреля в года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, подать в Инспекцию по месту прописки или пребывания (в определённых законом случаях) декларацию по форме 3-НДФЛ.
- Составить заявление о предоставлении налогового вычета.
- Собрать документы, подтверждающие продажу недвижимости и её покупку, если налоговый вычет заявляется в сумме расходов на покупку.
- Уплатить налог с учётом подтверждённого права на льготу.
Рассмотрев основные особенности заявления налогового вычета при продаже недвижимости, вкратце обозначим ключевые моменты:
- льгота имеет многоразовый характер и может заявляться каждый год;
- доход, полученный от реализации, может быть уменьшен на установленный законодательством размер в один миллион либо на сумму затрат по покупке квартиры, если они подтверждаются документально;
- с нового года вступили в силу изменения, увеличивающие срок владения реализуемым имуществом до пяти лет;
- нерезидентам РФ льгота не предоставляется.
Особенности расчета НДФЛ при продаже недвижимости
При получении дохода от продажи недвижимости (например, квартиры) налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать сумму подлежащего к уплате налога.
Для уменьшения облагаемого налогом дохода плательщик вправе применить любой из описанных выше способов:
- налоговый вычет на продажу квартиры;
- снижение дохода на величину расходов по ее приобретению (при наличии соответствующих документов).
При любом варианте расчет величины подлежащего уплате НДФЛ требует особой внимательности и тщательности. Для этого рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Во-первых, учесть правила расчета налога. При реализации имущества важным показателем является его кадастровая стоимость. Так, если цена квартиры по договору будет меньше 0,7 кадастровой стоимости, то рассчитывать налог придется исходя из ее кадастровой стоимости.
- Во-вторых, кроме общих принципов применения ИВ, следует учитывать определенные нюансы, связанные с применением налоговых льгот.
Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка
На практике нередко возникает вопрос: как платить налоги при продаже дачи, поскольку она включает в себя и земельный участок, и дом?
По общему правилу, предусмотренному п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, то есть как единый объект.
Если дача продается единым объектом, то при расчете НДФЛ придется выбирать: использовать налоговый вычет при продаже дачи или вычесть расходы, связанные с ее приобретением (при наличии соответствующих документов).
Но если указать в договоре купли-продажи отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка (в законодательстве нет ограничений, препятствующих этому), то тогда формально будут продаваться отдельные объекты. В этом случае можно использовать сразу 2 способа уменьшения налога:
- при продаже земельного участка — имущественный вычет в размере до 1 млн руб.;
- при продаже дома — сумму, потраченную на его приобретение (при наличии соответствующих документов).
Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2023:
- фиксированный в один миллион рублей вычет (1 000 000 рублей);
- расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.
Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.
Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.
Подтвердить фактические расходы помогут:
- ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
- ДДУ с застройщиком;
- соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
- любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
- чеки о покупке стройматериалов.
Распределение вычета между владельцами
При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет — 1 миллион российских денежных знаков — делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.
Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.
Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Обложение доходов с продажи жилья НДФЛ зависит от срока владения имуществом. Если владеете дольше минимального периода, установленного НК РФ, то налог не платится. Например:
Не облагается НДФЛ имущество, купленное до 01.01.2016 с любой стоимостью реализации и сроком владения более 3 лет.
Налог не платим, если купили дороже, чем продали. Например:
Вы купили дом за 3 млн рублей, а продали за 2,5 млн рублей. В таком случае дохода у вас не возникает, налог платить не с чего.
Также с 01.01.2022 семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при реализации недвижимости в 2021 году, срок владения не имеет значения. Но необходимо соблюсти следующие условия:
- приобретение другого жилья в собственность до 30 апреля следующего года или оплата полной стоимости жилого помещения по договору долевого строительства;
- площадь приобретенной недвижимости превышает площадь проданного;
- возврат детей до 18 лет или до 24 лет при очном обучении ребенка;
- кадастровая стоимость проданной недвижимости не более 50 миллионов рублей;
- на дату отчуждения проданной недвижимости налогоплательщик (члены его семьи) в совокупности не владеет более 50% права собственности на иное жилье (с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старой недвижимости).
Обязанность декларирования доходов
Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).
Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.
Подробнее о том, через сколько лет снимается налогообложение, читайте здесь, а как выплачивается налог, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут.