Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику на устранение недостатков при приемке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В составлении претензии к застройщику об устранении недостатков нет ничего сложного, сейчас мы это докажем. Для удобства работы разобьем официальную бумагу на три структурных элемента: шапку, основной блок и обращение к строительной компании с требованиями.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Далее максимально подробно излагаются основания обращения — с расчётами (если это актуально), описанием обстоятельств. Список нормативных актов, на основании которых составлено обращение к застройщику, будет преимуществом, но не обязателен.
На этапе претензии обязанность доказать, что проблем нет, лежит на застройщике. Поступает жалоба: застройщик или устраняет проблему, или старается доказать, что её не существует и дольщик ошибся.
Следующий этап разбирательства — суд. Вот там точно нужны будут ссылки на законы.
После описания проблемы нужно изложить свои требования (выплата неустойки, устранение дефектов или другое). Подробнее на этом пункте остановимся дальше.
В завершающей части претензии должны быть желаемый (регламентированный) срок исполнения требований, банковские реквизиты (если в списке требований есть денежные), перечень прилагаемых документов (заключение эксперта, копия договора ДДУ, фото, видео, свидетельства соседей), подпись дольщика и дата составления претензии.
Грамотная досудебная претензия застройщику — это необязательно текст длиной в десяток страниц, пестрящий перечислением законов и техтребований. Вполне достаточно небольшого, официально написанного текста, в котором понятно изложены требования.
Чтобы добиться желаемого результата, лучше избегать в претензии просторечий, эмоциональной окраски и литературных изысков.
Когда направлять претензию
Точного срока, в течение которого нужно направить претензию застройщику, чтобы считать её поданной должным образом, нет. Есть срок, который принято называть разумным, и он составляет 7–14 дней с момента обнаружения проблемы. В целом же можно руководствоваться здравым смыслом: есть проблема — можно писать претензию.
Даже если недочётов ещё не найдено, тоже можно составлять претензию «на опережение»: например, стройка остановлена, и понятно, что дом точно не будет сдан в срок, указанный в договоре.
Если есть вопросы к качеству, то можно ориентироваться на срок, указанный в законе о защите прав потребителей: документ даёт 10 дней на обращение.
О недостатках по гарантии, которые выявлены уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали вчера, а претензия будет через полгода, с устранением недочётов могут быть проблемы.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. То есть в течение этого времени претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как только они появились.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.
Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:
- Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
- Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
- Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Профессиональная юридическая помощь
Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.
Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.
Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:
- работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
- выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
- самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
- ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
- осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.
Форма претензии, пусть даже и досудебной, не утверждается нормами действующего законодательства. Предполагается, что документ должен быть оформлен по примерно той же формуле, что и исковое заявление. Таким образом дольщику потребуется в шапке обозначить действующих лиц, в основном блоке – суть проблемы, а в просительной части потребовать устранить выявленные после приёмки недостатки. Конкретные моменты исполнения отдаются, по большей части, на откуп составителю.
Написать текст претензии можно как от руки с помощью синей или чёрной шариковой ручки, так и в машинописном виде при помощи компьютерных средств. Подобного рода документы принято оформлять на чистых листах бумаги формата А4.
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Существует два способа известить застройщика о своих претензиях:
- отправить заказное письмо по почте;
- вручить претензию застройщику лично.
На практике, первый вариант для вас как дольщика является наиболее надёжным, поскольку в таком случае у дольщика не будет возможности уговорить вас пойти на попятную и отказать в предъявленных требованиях. Известны случаи, когда строительные компании, предугадав, что из-за некачественного жилья к ним будут направляться претензии, приглашают дольщиков к себе в офис, где требуют подписать бумаги, из которых следует, что дольщик не имеет претензий к застройщику по имеющимся недостаткам. Подписание такого документа сводит на нет любую последующую юридическую борьбу с дольщиком, поскольку доказать, что вы имеете к нему претензии в таком случае будет практически невозможно. Поэтому при написании претензии к застройщику, в т.ч. и по вопросам устранения недостатков вам как обманутому дольщику необходимо:
- вовремя связаться с юридической компанией, которая поможет вам написать претензию качественно и в срок;
- не подписывать те документы, которые вам предоставит строительная компания;
- иметь конкретное представление об имеющихся недостатках.
Особенностью этого вида претензии является то, что её написание при обнаружении недостатков необходимо. Очень часто дольщики, имея претензии к застройщику, ведут себя пассивно и не желают до последнего момента вступать в контакт с застройщиком, предугадывая сложную юридическую работу и многочисленные издержки. Однако если, к примеру, при вселении в квартиру дольщик может легко отказаться от требования неустойки за нарушенные сроки строительства (особенно если они не существенны) то при обнаружении недостатков мешающих проживать в квартире следует помнить, что без написания претензии никак не обойтись.
Не найденные вовремя недостатки
Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.
Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:
- Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
- Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
- Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.
Претензия к Застройщику по недостаткам
В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика
От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»
Претензия
Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).
Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.
Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.
Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.
По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.
Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.
Обоснование
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.
При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.
Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,
Прошу:
— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.
В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.
Приложение:
• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.