Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка что можно и что нельзя в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С одним из ключевых изменений в законодательстве, теперь расширением понятия перепланировки жилья, таковой будет считаться любое изменение границ и площади помещения. В текущей формулировке под перепланировкой подразумевается только изменение конфигурации помещения, требующее изменений в техническом паспорте. Однако, с 1 апреля также будут считаться перепланировкой изменения во внутренней планировке помещения или создание новых пространств. Это означает, что согласно новым правилам, большее число изменений, которые ранее не считались перепланировками, в многоквартирных домах, будут признаваться таковыми. Даже маленькие изменения в границах и площади помещения теперь будут рассматриваться как перепланировка.
Часто задаваемые вопросы о регистрации перепланировки квартиры
С одобрением нового закона возникли вопросы. Отвечаем на самые популярные из них:
Можно ли узаконить выполненную ранее перепланировку?
Да, это возможно. Процесс согласования будет схож с согласованием перепланировки по проекту, но без получения разрешения на работы, поскольку они уже выполнены. Сам процесс начнётся сразу после оформления акта о произведённом переустройстве.
Можно ли согласовать проём в несущей стене многоквартирного дома?
Да, если есть техническая возможность для этого. Чтобы точно ответить на вопрос, получите заключение от автора проекта жилого комплекса или ГБУ «Экспертный центр», если живёте в Москве.
Можно ли обустроить кухню на лоджии?
Нет, поскольку изначально это помещение не отапливается, и площадь лоджии или балкона рассчитана с понижающим коэффициентом, то есть, в этой части квартиры запрещено делать любое жилое пространство.
Вывод
Даже если у вас в квартире есть несогласованные изменения, их можно узаконить. Иначе есть риск в будущем не продать имущество или даже лишиться его по решению суда. В данном случае, риск — дело не очень благородное.
Согласование перепланировки по новому закону 2024
Для достижения этой цели необходимо подготовить следующие документы:
- 1. Заявление — официальный запрос, направляемый в Жилинспекцию, в котором указывается намерение провести перепланировку помещения.
- 2. Протокол общего собрания собственников помещений — документ, подтверждающий согласие всех собственников жилых и нежилых помещений на перепланировку. Особенно важно это в случае, если планируется присоединение части общих помещений в доме.
- 3. Паспорта всех владельцев помещения и свидетельства о рождении для несовершеннолетних — для подтверждения личности и документального подтверждения права на собственность.
- 4. Согласие владельцев на перепланировку, заверенное нотариусом — документ, подтверждающий согласие всех собственников на проведение перепланировки помещения.
- 5. Документ, подтверждающий право собственности на объект — например, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации собственности и т.д.
- 6. Технический паспорт квартиры — документ, содержащий описание и основные технические характеристики помещения.
- 7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры — документ, необходимый в случае, если дом или помещение являются объектом культурного наследия. Он подтверждает допустимость проведения перепланировки.
Перенос помещений «особого назначения»
Если владельцы квартиры хотят перенести на другое место ванную или кухню, они могут столкнуться с рядом проблем.
В общем случае такие перемещения запрещены, потому что изменение нагрузки и коммуникаций делает уязвимой всю систему подачи воды и газа (если в квартире газ), а значит, соседи и сами жильцы могут оказаться в опасности. Поэтому переносить трубы можно внутри того помещения, которое изначально планировалось под ванную или кухню (например, если хочется поставить унитаз или ванную в другой угол, разместить плиту у противоположной стены, и так далее).
Исключения — квартиры на первых этажах и те, которые находятся над нежилыми помещениями (магазины, салоны, и так далее). В этом случае подобное изменение можно согласовать.
Еще один сопряженный с рассматриваемым аспект — объединение кухни с другой комнатой для увеличения площади, которое отводится для приготовления и принятия пищи. Мы уже упоминали, что объединять комнату и кухню при газовом обеспечении нельзя. В случае с электричеством тоже могут быть проблемы, так как кухня формально считается нежилым помещением, если ее объединить с комнатой, та тоже будет подпадать под это определение. Но если квартира многокомнатная, это допустимо. Также можно сделать небольшие «стены»-колонны по краям условной линии разделения кухни и комнаты, это будет считаться стеной с нестандартным дверным проемом.
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
С чего начать перепланировку квартиры в новостройке
Перепланировка в квартире проходит в несколько этапов:
-
Заказ и подготовка проекта перепланировки,
-
Согласование проекта в Жилищной инспекции,
-
Самостоятельное проведение работ по перепланировке согласно проекту,
-
Сдача работ и получение актов о завершенной перепланировке,
-
Получение нового плана в БТИ,
-
Внесение изменений в Росреестр (при необходимости).
Если принято решение, что в квартире необходимо провести перепланировку, то начать ее следует с заказа проекта перепланировки квартиры. Часто люди путают такие понятия как «дизайн-проект» и «проект перепланировки». Эта два совершенно разных документа. Дизайн-проект — это решение по изменению внешнего вида и дизайнерских характеристик квартиры, создается он дизайнером. Тогда как проект перепланировки — это юридический документ, в котором отображается обновленная конфигурация квартиры после ремонтных работ, т.е. изменены ее технические характеристики. Проект перепланировки изготавливает только специализированная строительная или архитектурная компании, которая является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет разрешение на проектные работы.
Проект перепланировки описывает все этапы перепланировки, содержит заключения о функционировании всех инженерных систем. Проект должен включать в себя и будущий технический план квартиры после ремонтных работ. Проектная документация должна быть в электронном виде, подписанная цифровой подписью проектной организации.
Для многоквартирных домов панельного и блочного типов уже существуют типовые решения по перепланировке, которые были разработаны авторами проектов таких домов.
Каталоги таких типовых проектов, как правило, размещаются на сайтах Жилищных инспекций регионов. Например, Мосжилинспекция размещает каталог типовых проектов перепланировки квартир в многоквартирных домах массовых серий на сайте Мэра Москвы. Если перепланировка будет осуществляться по типовому проекту, то заказывать проект в архитектурной компании не нужно. При подаче документов нужно будет только указать номер такого типового проекта.
Для квартиры в новостройке есть один важный момент: перед тем, как сделать заказ проекта, нужно получить исходные данные по квартире — технический план БТИ (бюро технической инвентаризации), который включает в себя поэтажный план. Без него согласовать перепланировку не получится. План БТИ позволяют сразу увидеть характеристики квартиры: площадь и назначение всех комнат, какие стены несущие, где находятся кухня и санузел. Необходимо выяснить у застройщика или в БТИ поставлен ли дом на учет:
-
если дом стоит на учете, то нужно будет запросить в БТИ только техплан квартиры с поэтажным планом. Для согласования перепланировки в новостройке не требуется получать планы квартир соседей этажом выше и ниже;
-
если дом не поставлен на учет — необходимо для начала получить кадастровый план на квартиру, а также запросить у застройщика архитектурно-строительный план дома. Затем, после оплаты госпошлины, нужно вызвать инженера БТИ для замеров квартиры и сравнения их с архитектурно-строительным планом дома. Если все в порядке, то собственник получает план БТИ на квартиру (план в «черных линиях»). Если же у замерщика не сойдутся какие-то параметры стен и перегородок с архитектурным планом дома, то план БТИ будет выдан с красными линиями и собственнику придется проводить процедуру узаконивания такой незапланированной «перепланировки» от застройщики.
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке запрещены любые ремонтные работы, которые влияют на технические характеристики не только квартиры, но и всего многоквартирного дома — снижают его теплоизоляционные свойства, прочность и устойчивость, а значит могут повлиять на его разрушение. А также запрещены работы, которые влияют на общий вид дома снаружи. Что именно нельзя делать при перепланировке:
-
сносить или изменять конструкцию несущих стен,
-
ограничивать доступа всех жильцов дома к общим коммуникациям и помещениям,
-
объединять лоджии и балконы с комнатами и кухнями,
-
менять вентиляционную шахту,
-
переносить отопление на балкон, лоджию или террасу, кроме электрического пола,
-
устанавливать теплые водяные полы от общедомовой системы отопления,
-
присоединять верхний технический этаж или чердак к квартире,
-
объединять газифицированную кухню с комнатами,
-
расширять или переносить санузлы на место жилых комнат соседей снизу (кроме первых этажей),
-
монтировать антресоль, которая занимает более 40% площади всей квартиры,
-
устанавливать технику, которая отключает общедомовые приборы учета,
-
делать любые перепланировки в аварийных домах,
-
устанавливать на главном фасаде дома вентиляционные короба.
Перепланировка вентиляционного короба в квартире
Одним из важных вопросов при перепланировке многоквартирных домов является вопрос о подключении вытяжки. С 2024 года станет невозможным устанавливать вытяжки с газовыми плитами без проведения специальной проверки на возможность опрокидывания. Но какие варианты останутся для организации вентиляции в квартирах?
Основные требования к вентиляции в многоквартирных домах уже описаны в нормативах, и для подходящих под них исполнений все вопросы с вытяжками уже решены. Так что, если подходит под нормативы по воздухообмену, то ставят какую-либо вытяжку, которую разрешают нормативы. Какие именно варианты подходят, должен определить проектный институт.
Однако, есть случаи, когда нельзя ставить вытяжку. Это, например, когда говорим о вытяжке для кухонной плиты с работающей открытой бросовой пламегасительной камерой. В таком случае необходимо обратиться в организацию обслуживания вашего дома для проведения проверки и подробной консультации по данному вопросу.
Также, возникает проблема с перепланировкой вентиляционного короба в квартире. Организация обслуживания дома может предложить ориентировочные пути перепланировки, однако конкретную схему лучше разработать в индивидуальном порядке, согласовав ее с подразделениями по огневой и инженерной безопасности на основе проектной документации и оценки технической возможности проведения работ.
Что касается общедомовой вентиляционной системы, случаи перепланировки венткоробов квартир также рассмотриваются на индивидуальной основе. В каждом конкретном случае необходимо рассмотреть предложенные варианты и согласовать их с подразделениями по огневой и инженерной безопасности.
Таким образом, перепланировка вентиляционного короба в квартире — сложная проблема, требующая особого подхода и четкого выполнения требований организации обслуживания дома. Но конечный результат — это удобство и безопасность использования вытяжки в вашей квартире.
Что такое перепланировка
Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.
В переустройство включаются такие процедуры, как:
- Изменение жилищных параметров;
- Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
- Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::
- Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
- Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
- Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
- Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.