Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?
Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.
Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):
- Передать актив в субаренду;
- Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
- Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
- Заложить арендные права;
- Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Уступка права аренды участка под застройку: ст. 448 ГК РФ против ст. 22 ЗК РФ
После реформы земельного законодательства (01.03.2015 г.) в подавляющем большинстве случаев участки под строительство должны предоставляться с аукциона.
Казалось бы, простой вопрос: может ли бцыть уступлено право аренды земельного участка, приобретённое на аукционе?
Ст. 22 ЗК РФ допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды. В одних случаях только с уведомлением арендодателя, в других — при определённых условиях, но запрета на уступку права аренды нет.
В ходе реформы гражданского законодательства в ст. 448 ГК РФ появился п.
7: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом». Т.е. императивно установлен запрет на передачу прав по договору, приобретённому с торгов.
Однако данная норма меня не смутила: я сочла, что ст. 22 ЗК РФ является специальной, применяться должна она, и никаких препятствий для уступки нет.
Однако в рамках подготовки к семинару по проектному финансированию я обнаружила появившуюся судебную практику. Пока только на уровне апелляции. 1-й ААС в Постановлении от 16.08.2016 г. по делу № А79-1280/2016 счёл, что ст. 22 ЗК РФ просто неприменима, и должна применяться ст. 448 ГК РФ.
Я прекрасно понимаю, что это единичное дело и только на уровне апелляции. Но мне стало интересно мнение коллег: чем следует руководствоваться — разрешением на уступку в ст. 22 ЗК РФ или запретом в ст. 448 ГК РФ?
Ответив на этот вопрос, предлагаю пойти дальше. Если право нельзя уступить, его нельзя и заложить. Значит, если исходить из того, что следует руководствоваться ст. 448 ГК РФ, то надо говорить и о запрете на залог права аренды.
А тут самое интересное. По 214-ФЗ на право аренды возникает ипотека в силу закона в пользу дольщиков. Следует ли считать, что если участок предоставлен в аренду с аукциона, то и ипотека в пользу дольщиков не возникает?
Моё мнение: и уступка права аренды, и его залог (в т.ч. ипотека в силу закона) возможны с соблюдением требований ст. 22 ЗК РФ. Постановление 1-го ААС основано на неправильном толковании закона. И оснований для дальнейшего формирования практики в том же русле нет никаких.
Коллеги, а как считаете Вы?
После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:
- заявление;
- паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
- правоустанавливающие документы;
- согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
- для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
- для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
- для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
- договоры аренды – изначальный и новый;
- квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.
Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.
Что такое переуступка прав аренды земельного участка
Переуступка прав аренды земельного участка является процессом передачи арендатором своих прав на земельный участок третьему лицу. Это обусловлено различными причинами, такими как изменение бизнес-планов, необходимость освобождения от обязательств по аренде или получение дополнительного дохода от передачи прав. При этом, важно учитывать, что переуступка прав аренды происходит на основании договора между арендатором и новым арендатором, который должен быть согласован и подписан соответствующими сторонами.
Одним из главных аспектов переуступки прав аренды земельного участка является необходимость получения согласия арендодателя. В большинстве случаев договор аренды предусматривает, что арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на осуществление переуступки прав. Это связано с тем, что арендодатель имеет право знать и контролировать тех, кто будет использовать земельный участок, чтобы обеспечить его правомерное и эффективное использование.
Помимо получения согласия арендодателя, арендатор также обязан уведомить о переуступке прав аренды соответствующие государственные органы или муниципальные учреждения, ответственные за управление земельными ресурсами. Это необходимо для подтверждения легитимности и законности процесса переуступки, а также для обновления регистрационных данных о земельном участке и его арендаторах. Это может быть сделано через предоставление заявления о переуступке прав и соответствующих документов, подтверждающих согласие арендодателя и легальность переуступки.
Договор переуступки прав аренды: существенные условия
Договор переуступки прав аренды — это соглашение между арендодателем, арендатором и третьей стороной, в рамках которого арендатор передает свои права по аренде земельного участка третьему лицу. В данном случае, существенные условия такого договора являются ключевыми для его заключения и обеспечения действительности.
Одним из существенных условий договора переуступки прав аренды является надлежащая документация, подтверждающая право арендатора на земельный участок. Требуется наличие оригинала договора аренды и его регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это необходимо для легальной передачи прав на земельный участок третьей стороне, а также для обеспечения юридической гарантии данной сделки.
Еще одним существенным условием договора переуступки прав аренды является согласие арендодателя на такую переуступку. По закону, арендодатель имеет право контролировать список лиц, которым разрешается передавать права на аренду земельного участка, и требовать согласия на такую переуступку. Поэтому, чтобы договор был действительным, необходимо получить письменное согласие арендодателя на переуступку прав.
Кроме того, стоит обратить внимание на условия договора, регулирующие возможность досрочного расторжения соглашения и последствия такого расторжения. Такие условия обычно включают в себя пункт о возможности одностороннего расторжения договора и о возможности взыскания штрафных санкций с нарушителя соглашения. Важно учесть, что такие условия должны быть четко сформулированы и согласованы всеми сторонами, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем.
Какие существуют риски при уступке права аренды?
Какие риски могут быть при заключении договора переуступки права аренды?
При заключении договора переуступки права аренды могут возникнуть риски в случае:
– несогласования существенного условия;
– отсутствия регистрации договора об уступке (если договор аренды подлежит регистрации);
– отсутствие уведомления должника.
Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями договора уступки прав требования являются:
– сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);
– если уступается будущее требование – его определение способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).
Внимание! Соглашение об уступке требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Важные детали
Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Необходимо уведомить должника о переходе права. Это вправе и старый кредитор (цедент), и новый (цессионарий). Если вы не возложили договором цессии обязанность уведомить должника на конкретную сторону договора, удобнее, если это сделает цедент. Дело в том, что если должник получит уведомление от цессионария, то он может отказаться исполнять ему обязательство до тех пор, пока не получит доказательств перехода права. Если же его уведомит цедент, должник не вправе требовать доказательств и задерживать исполнение (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.
Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08
Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.
Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.
Последствия продажи арендных прав
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.
Вопросы, касающиеся распределения ренты, регулируются ст. 615 ГК РФ. В нем уточняются все нюансы поручения, определяются права сторон и их обязанности, определяется порядок регулирования.
Наниматель обязан соблюдать нормы законодательства, определяющие порядок пользования чужим имуществом. Переуступка прав аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К ним относятся:
- при присуждении договоров, заключенных некоторое время назад, новый собственник покупает объект по старой цене (что достаточно выгодно),
- больше всего таких договоров встречается в центре городов, где расположены объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
- арендатор может увидеть объект «в действии», насколько он востребован у покупателей, какую прибыль приносит расположенный там бизнес,
- предыдущий арендатор получает, согласно договору, денежную компенсацию, переход прав на объект без проведения торгов.
При передаче права аренды объекта, принадлежащего муниципалитету, обязательно участие в конкурсе, либо процедура может быть проведена без него, и согласование размера комиссии.
Отличие ППА и субаренды
Термин «передача права аренды» часто путают с термином «субаренда». Но это не то же самое.
Основное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор сдает имущество в аренду с согласия арендодателя, а при уступке прав аренды обязанности и права прежнего арендатора переходят к третьему лицу, а все изменения в пользу нового арендатора вносятся в договор.
Сделка оформляется в трехстороннем порядке. Основные различия между двумя терминами PPA и субаренда перечислены в таблице:
| Отличия | БУМАГА | Субаренда |
| Транслировать | Полный | Частичный |
| Ответственность | Перейти к преемнику
(включая долг) |
Долг остается у арендатора |
| Платежное поручение | Владелец | Жилец |
Преимущества и недостатки ППА для арендатора
Преимущества:
- получение прямой существенной выгоды от актива, требующего регулярных затрат.
- Доверие собственнику при отсутствии проблем из-за отказа от аренды.
- Благоприятные условия на длительный срок.
Недостатки ППА:
- Переуступка будет отдельным бизнесом, что приведет к росту арендной платы и цены и нездоровой конкуренции.
- Владелец может согласиться на PPA со значительным увеличением арендной платы.
- Риск аренды проблемного объекта со множеством скрытых недостатков.
- Уступка производится только с согласия собственника (чаще всего этот пункт оговаривается в договоре).
- Необходимость оплаты услуг нотариуса и госпошлины за перерегистрацию.
- Трудности с налоговой отчетностью и расчетом налога.
Процедура оформления ППА
Правила и нормы, регулирующие продажу арендованных помещений, регулируются статьей 615 Гражданского кодекса.
Когда договор ОМС погашен, новый арендатор приобретает право на аренду определенной площади на определенных условиях, предварительно согласованных с предыдущим арендатором. Передаточная цена является вознаграждением за право пользования помещением.
Договор аренды следует прочитать заранее. Если арендодатель не против нового арендатора, это должно быть подтверждено договором.
Изучите все положения на предмет наличия каких-либо ограничений. В договоре может быть запрещено проводить перепланировку или ремонт, а также ограничения на ремонт. В некоторых случаях условия договора могут меняться. Все моменты обсуждаются с владельцем.
Если это делается по почте, все копии и подписи должны быть нотариально заверены.
Размер выкупной цены и арендной платы
Выкупная цена может быть включена в арендную плату или введена отдельно — закон допускает оба варианта. Однако если выкупная цена не указана в договоре, она может быть признана неправомерной по решению суда. В таких случаях арендатор не может требовать от владельца передачи права собственности на недвижимость.
Если часть или все деньги переведены в аренду, эта сумма не может быть возвращена.
В договоре определяется размер и периодичность арендных платежей, а также порядок урегулирования договора. Должны быть указаны даты, до которых арендатор должен выплачивать требуемую ежемесячную сумму.
Стороны согласовывают и окончательно оформляют договор. Это может быть сделано наличными или банковским переводом. Безналичный расчет предпочтительнее для данного вида сделки. Так сторонам будет легче доказать факт передачи суммы в случае возникновения разногласий.
При переводе денег желательно указать назначение платежа — часть стоимости аренды или приобретения по договору, а также количество таких платежей.
В последние годы рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Быстрые темпы строительства привели к тому, что основные рынки являются наиболее востребованными.
Однако финансовая ситуация в стране привела к падению цен на недвижимость. Это, несомненно, связано с банкротством граждан. Это способствовало развитию сделок по переуступке, как на рынке недвижимости, так и в сфере купли-продажи и аренды.
Термин «переуступка» относится к виду сделок, непосредственно связанных с использованием недвижимости. В ходе этого процесса эмитент передает приобретенные права вместе со своими обязательствами на недвижимость третьему лицу.
Переуступка осуществляется по соглашению собственника имущества и выражается в письменной форме. Право аренды осуществляется на основании договора.
Примечание: согласие собственника является обязательным условием для арендатора в данной сделке.