Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор коммерческого найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Какова плата за квартиру по договору найма?
Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.
Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:
- ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
- Охотничий переулок, д. 9;
- Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
- г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.
Что такое договор коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.
Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.
Продолжительность сделки, размер и условия оплаты, обязанности по ремонту и иные аспекты стороны обговаривают отдельно и включают все необходимые пункты в договор.
Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:
- консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
- двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
- возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
- срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.
Как расторгнуть договор коммерческого найма
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.
- Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
- Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
- Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.
Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, — это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя — физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.
Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I — III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство . Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор .
———————————
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 175.
См.: Там же. С. 177; Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. N 7. С. 20 — 21.
При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).
Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным и приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перекладывает свою обязанность на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора коммерческого найма, это обстоятельство может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовое положение не позволяет ему снять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а из-за запрета государства.
Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
По обоим договорам предусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Отличие состоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договору коммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем и становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). По договору социального найма жилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Социальный наем в отличие от коммерческого всегда характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет .
———————————
См.: Потяркин Д. Указ. соч. С. 35 — 36.
Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения — соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. В ст. 50 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилищных норм:
- норма предоставления жилой площади по договору социального найма;
- учетная норма (для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
- социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Сложно соотнести понятие нормы общей площади жилого помещения (которое в ЖК РФ отсутствует) с вышеперечисленными видами жилищных норм. При социальном найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц:
- лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, — несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении;
- лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, — супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители);
- лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, — другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг).
При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя. К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма жилого помещения и зарегистрированные по месту жительства), и временно отсутствующие члены семьи, согласие которых должно быть выражено в письменной форме. При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.
Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий .
———————————
См.: Мокроусова Л.М. Указ. соч. С. 21; Ярыгина А.В. Указ. соч. С. 23.
В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Кроме того, ч. 2 ст. 63 предусматривается наличие типового договора социального найма жилого помещения, который утверждается Правительством РФ. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях
К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Предоставление жилых помещений в общежитиях
Общежитие — специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также иных граждан.
Понятие общежития имеет определенные правовые признаки как специализированного жилого помещения (ст.ст. 99, 100 ЖК РФ). Общежитие предназначено для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан, в том числе военнослужащих, в период службы, работы или учебы, т.е. это временное место жительства.
Под общежитие допустимо использовать в целом жилой дом, т.е. нельзя использовать как общежитие подъезд, этаж, секцию заселенного на общих основаниях жилого дома. Наконец, признаком, характеризующим общежитие, является его обустройство. Общежитие укомплектовывается мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в нем. Запрещается переоборудование под общежития помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах, а также помещений, не имеющих достаточного естественного освещения.
Статьей 106 ЖК РФ, Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, норма предоставления жилой площади в общежитии установлена в размере не менее 6 квадратных метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Жилая площадь в общежитии предоставляется решением командира (начальника), в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (приложение к Примерному положению об общежитиях).
Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем и т.п.), а с другой — им предоставлен ряд дополнительных прав, связанных со спецификой проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения и т.п.).
Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит от условий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной комнате в общежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования которыми существенно отличается от режима пользования «семейными общежитиями» и приближается к общему режиму жилых домов.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ). Выселение из общежитий производится так же, как из служебных жилых помещений.
На основании статьи 60 Жилищного Кодекса РФ составляется соглашение социального найма жилья. Этот документ подтверждает намерения наймодателя предоставить нанимателю жилплощадь для временного пользования.
Арендатор муниципальной собственности также может сдать в субаренду жилплощадь, которая находится в собственности муниципалитета или жилищного фонда государства. В таком случае арендодатель выступает в качестве уполномоченного представителя собственника, который действует на основании договора социального найма. Чаше всего в таких договорах не указан срок действия.
Когда аренда жилья коммерческого характера, найм жилплощади представляет собой соглашение между арендодателем и субарендатором, которое подразумевает аренду на возмездном основании.
Зачастую, в таких соглашениях субарендатором выступает физическое лицо.
Юридическое лицо может заключить договор коммерческого найма, только тогда, когда жилая площадь будет использована поднанимателем для личного проживания. Не только всю площадь квартиры можно предоставить на основании коммерческого найма, но и отдельную ее часть.
В домах многоквартирного типа в соглашении о коммерческом найме социального жилья указывается не только квартира, которая является объектом сделки, но и места всеобщего использования (подъезд, лифт и т.п.), а также несущие конструкции.
На основании договора найма, который вы заключили, будет осуществляться оплата за социальное жилье.
Когда заключается соглашение социального найма, то чаще всего оплата производится только за коммунальные услуги. А вот на основании коммерческого договора взимается фиксированная ежемесячная плата, установленная арендодателем.
Но прежде всего рекомендуется перечитать договор имеющегося социального найма, чтобы убедится в отсутствии подводных камней.
И не забывайте, что соглашение с субарендатором заключается только в письменном виде, а после его нужно зарегистрировать. Иначе ваши действия могут посчитать неправомерными, обвинить в сокрытии от уплаты налогов и получения личной выгоды, финансового характера.
В таком случае квартиру скорее всего изымет государство, на основании судебного решения.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
Преимущественное право продления договора
Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.
Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.
Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.
Договор коммерческого найма жилья
Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.
Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.
Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.
Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.
Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.
Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?
Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.
Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).
Для коммерческого найма характерно следующее:
- Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
- Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
- При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
- Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
- Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
- Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
- Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.
Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.
Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).
Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.
Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.
Внимание!По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).
Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни
Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.
Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.