Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка комнаты или доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Общие факторы
- это удаленность от остановок общественного транспорта, наличие/отсутствие развитой инфраструктуры, благоустроенность придомовой территории, техническое состояние квартиры, планировка квартиры, площадь кухни и проч.;
Индивидуальные факторы
- это общее техническое состояние комнаты, площадь комнаты, высота потолков, уровень отделки комнаты, видовые характеристики и проч.
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость помещения
Независимая оценка квартиры или комнаты обусловлена несколькими факторами, которые способны существенным образом повлиять на стоимость объекта недвижимого имущества. К ним можно причислить:
- месторасположение объекта;
- развитость инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- состояние комнаты;
- общее состояние дома (оценивается материал, из которого построен дом, год застройки, какова степень комфорта при пользовании общей территории (с бытовой точки зрения, например, есть ли мусоропровод в доме или он на улице);
- оценка комнаты в коммунальной квартире также обусловлена наличием жильцов (степень их порядочности, а также, каков их образ жизни).
Проведение сделки купли-продажи
Договорившись обо всех условия сделки, стоит заняться подготовкой необходимых документов и составлением договора купли-продажи. К числу обязательных бумаг относятся:
- 1 Свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
- 2 Правоустанавливающий документ продавца (договор, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК, решение суда);
- 3 Выписка из ЕГРП;
- 4 Справка-характеристика квартиры;
- 5 Справка о зарегистрированных лицах;
- 6 Технический и кадастровый паспорта;
- 7 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
- 8 Паспорта всех участников сделки;
- 8 Согласие собственников остальных комнат в коммуналке.
При наличии в коммуналке несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки. Если недвижимость является предметом залога, то чтобы продать такую комнату в коммунальной квартире, нужно получить письменное разрешение залогодержателя.
Внимательно отнеситесь к составлению договора. В нем желательно прописать порядок фактического освобождения жилплощади. Также заранее определитесь со способом передачи денег. Наиболее надежным вариантом является использование банковской ячейки.
Как обойти преимущественное право
При срочной продаже жилья времени на поиски соседей и судебные разбирательства просто не хватает, поэтому покупателю оформляют дарственную на часть комнаты. В результате у человека появляется преимущественное право и остальные квадратные метры можно ему просто продать без сложностей с уведомлениями и отказами. Дарственную оформляют только на часть комнаты, потому что дарение всей жилплощади повышает риск подачи судебного иска другими соседями.
Еще один вариант сводится к залоговому праву и возвращению части недвижимости в виде кредитной выплаты. Предварительно на продавца оформляют договор займа с подготовкой соглашения по залоговому имуществу. После невыплаты в срок положенной суммы кредитор подает в суд и получает недвижимость в собственность. Преимущественное право соседей при этом не учитывается.
Для каждого конкретного случая по покупке комнаты в общежитии советы специалистов обеспечат поиск покупателей в самые короткие сроки.
Статьей 250 ГК РФ предусмотрено преимущественное право покупки участников общей долевой собственности продаваемой доли. Это же право закреплено и за комнатой в п.6 ст.42 ЖК РФ.
Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. Росреестр принимает такое заявление, направленное почтой России заказным письмом с уведомлением и корешок с описью вложения. Лучше всего это сделать через нотариуса, который по ходатайству продавца направит уведомление о намерении продать долю или комнату всем сособственникам. В уведомлении будет указана цена, возможность рассрочки и сроки. В случае отказа от покупки, можно попросить сособственников сделать нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. Если такой документ они не согласны подписать и не планируют покупку, то дождавшись срока в один месяц с момента вручения уведомления, вы сможете продать долю или комнату третьему лицу.
Важно! Если неизвестно, кто является собственником, можно заказать выписку из ЕГРН в любом МФЦ. Необходимо получить нотариально заверенный отказ от других сособственников от покупки или отправить им письма с уведомлениями.
Каким образом оценивается комната в коммунальной квартире
Данная процедура отличается от оценки стоимости квартиры по многим направлениям. По сути, речь идет об объекте, где в общей собственности находятся такие помещения, как кухня, санузел и коридор, а права владельца комнаты распространяются только на неё.
Оценка комнаты в коммунальной квартире сопровождается определенными сложностями, связанными именно с необходимостью проанализировать и рассчитать дополнительно общую полезную площадь. Для этой цели специалистами подбирается несколько аналогов для сравнения, которых на открытом рынке на сегодняшний день встречается довольно мало. Как показывает практика оценочной компании ЦЦТ, потребность в предоставление подобной услуги возникает нечасто и подразумевает обязательный учет всех ценообразующих критериев.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Порядок продажи комнат
Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.
Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.
Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).
Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.
Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.
Особенности доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена в натуре. Например, как отдельная комната и тогда такая недвижимость оценивается как комната в коммунальной квартире. Но чаще всего, доля в квартире не выделяется, и квартира находится в совместном использовании. При совместном использовании в квартире нет фактического разделения территории, совладельцы имеют право свободного перемещения по квартире. Для определения стоимости доли, оценщик оценивает вначале квартиру, а потом выделяет долю в стоимости, пропорциональную доле в собственности. Однако рыночная стоимость долевой собственности значительно ниже частной, поэтому надо понимать, что если квартира стоит 6 000 000, то 1/2 собственности в ней не будет стоить 3 000 000. Для того чтобы понять насколько стоит удешевить стоимость доли, необходимо либо исследование рынка(хорошо если на рынке есть достаточное предложение), либо нужна консультация компетентных специалистов рынка недвижимости в исследуемом регионе.
Документы необходимые для оценки комнаты
- Правоустанавливающие документы на комнату.
- Документы на комнату, отражающие количественные, качественные, технические характеристики
- Сведения о Заказчике оценки:
- для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Перечень документов для оценки комнаты носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.
Документы для оценки комнаты предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Как заказать выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
Особенности независимой оценки комнаты в коммунальной квартире
Процедура оценки комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, ведь владелец такого объекта недвижимости обладает правом собственности только на конкретную комнату. Помещения же общего пользования (санузел, кухня, коридор) являются объектом общей собственности. Для того, чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, оценщики как правило используют сравнительный подход, и учитывают особенности помещения, к которым относятся:
- общее количество комнат в квартире;
- планировка и текущее состояние оцениваемой комнаты;
- состояние помещений общего пользования, подъезда и дома в целом;