Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Подведем итоги:
- Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, то на ее продажу нужно разрешение органов опеки.
- Если в сделке участвует несовершеннолетний, то она должна обязательно заверяться у нотариуса.
- Интересы ребенка до 14 лет представляет его родитель (опекун). Если несовершеннолетний старше, то он может сам участвовать в сделке и ставить подпись, но с согласия законного представителя.
- Родители должны приобрести ребенку равноценное жилье или положить деньги от продажи недвижимости на спецсчет.
Как выделить долю в другой квартире на ребёнка?
Очень часто вопрос выделения доли возникает у семьи, которая планирует увеличить размер недвижимости.
Продажа квартиры, где одним из совладельцев является несовершеннолетнее лицо вообще очень сложная, поскольку родителям необходимо будет выписать ребёнка со старого жилья. Согласно законодательства России несовершеннолетний не может быть без прописки, поэтому родителям необходимо будет найти, где ребёнка временно зарегистрировать или же сразу вписывать уже в купленную, новую квартиру. Это усложняет сам процесс покупки, если же родители планируют приобрести недвижимость на вырученные с продажи деньги.
А также много нюансов возникает непосредственно при проверке органами опеки документации. Государство старается защитить своих граждан, поэтому родителям необходимо будет доказать, что права несовершеннолетнего никаким образом не ущемлены.
Более того, стоит отметить, что несовершеннолетнее лицо должно получить долю в новой квартире не меньше, чем у него была или равноценную ей, или же больше.
В самом процессе выделения долей в квартире родителям необходимо придерживаться следующего:
- существует необходимость в получении нотариального разрешения (подтверждения) на проведение процедуры отчуждения доли в недвижимости для несовершеннолетнего лица.
- Обязательно нужно получить разрешение из органов опеки и попечительства на отчуждение доли.
Органы опеки будут проводить полную проверку всей процедуры, а также продаваемого имущества и покупаемого в том числе.
Ответственность за неисполнение
На сегодняшний день законодательство Российской Федерации не имеет никаких нормативно-правовых актов, документов, которые будут следить за исполнением выдела долей в недвижимом имуществе для несовершеннолетних детей. Если углубиться в законодательную базу, то нигде не прописана ответственность, которая будет лежать на плечах родителей за то, что они не выделили части в квартире ребёнку.
Несмотря на это, опекуны должны серьезно относиться к подобным документам, поскольку они затрагивают интересы и права несовершеннолетних лиц.
Очень много встречается ситуаций, когда родители пренебрегли данным правом или правилами и были притянуты к ответственности, в том числе и к уголовной.
Саму сделку могут признать недействительной, если хотя бы один из документов имеет неточности, исправления, коррективы или недостоверную информацию.
Стоит отметить, что сделку аннулируют, если ранее квартира была куплена на этапе застройки по договору долевого участия, а затем продана без оформления права собственности на долю в недвижимости несовершеннолетним лицом.
Не стоит прибегать к подобному обману, потому что проверка будет инициирована прокуратурой, органами опеки и попечительства, а также правоохранительными органами Российской Федерации.
Любые споры должны быть решены в судебном порядке, а согласно статье 65 Семейного кодекса Российской Федерации место фактическое проживание детей, в том числе и место регистрации при раздельном жилье опекунов (к примеру, в результате развода родителей) определяется родителями на основе соглашения. При отсутствии данного документа устанавливать с кем будет жить ребёнок будет суд.
Почему сделки такого рода опасны
Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).
А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.
Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.
Как подготовить документы к продаже?
С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:
- отсутствия второго родителя по причине развода;
- его несогласия с продажей;
- безвестного отсутствия отца или матери,
тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:
- нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
- решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
- решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
- свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:
- Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
- Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
- Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
- Заявление;
- Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
- Техпаспорт старой квартиры;
- Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
- Нотариальная лицензия на продажу;
- Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
- Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Особенности оформления купли-продажи
Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.
Распространенные сделки, требующие согласия:
- продажа квартиры;
- сдача квартиры в аренду;
- обмен квартиры;
- предоставление в залог (ипотека);
- отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.
Куда обращаться?
Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.
Какие документы предоставить?
- заявление законных представителей (родителей);
- заявление ребенка (если ему более 14 лет);
- паспорта заявителей;
- свидетельство о рождении ребенка;
- договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
- выписка из ЕГРН о собственности;
- справка о регистрации (форма №9);
- характеристика жилья (форма №7);
- кадастровый паспорт квартиры;
- документы на приобретаемое имущество.
Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли
Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.
Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:
- Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
- Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
- Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.