Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Комментарии к ст. 46 ЗК РФ
1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).
Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.
Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.
Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.
Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .
———————————
См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).
В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.
Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника
Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.
Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
Почему могут возникнуть основания для прекращения аренды земельного участка
Основания для прекращения аренды земельного участка могут быть общими (Устанавливаются Гражданским кодексом) либо предусмотренными договором (например, по инициативе арендодателя/арендатора).
К общим основаниям относятся:
- окончание срока, на который заключается договор аренды, при условии отсутствия пункта о возобновлении или автоматической пролонгации.
- расторжение до истечения срока действия договора в судебном порядке. Для этого одна из сторон должна заявить о своих требованиях, указав на нарушение другой стороной своих обязанностей.
- отказ от исполнения договора одной из сторон при бессрочной аренде земельного участка (при условии уведомления другой стороны минимум за 3 месяца).
Договором могут быть установлены не входящие в данный список основания расторжения. Как правило, они не связаны с какими-либо противоправными действиями сторон.
По желанию арендодателя договор может быть расторгнут в предусмотренных Земельным кодексом случаях:
- реквизиция участка для нужд РФ или муниципального образования, которому принадлежит этот участок земли,
- отказ устранить последствия совершенного ранее правонарушения (загрязнение, порча, внесение отравляющих веществ, уничтожение плодородного слоя, произошедших в результате нарушения/игнорирования порядка применения химических и/или биологических веществ при обращении с ними),
- несоответствие порядка использования земельного участка его целевому предназначению, или категории земель, к которой этот участок относится,
- приводящая к ухудшению плодородия и/или экологической обстановки эксплуатация земельного участка (не может являться основанием для расторжения договора в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, в том числе во время проведения с/х работ),
- неиспользование участка земли, назначением которого является производство сельскохозяйственной продукции, строительство жилья и иных объектов, на протяжении 3 лет (при отсутствии условия об установлении иного срока). В данный период не входит время на освоение участка и время на устранение обстоятельств, препятствующих использованию по назначению, указанному в договоре (устранение последствий стихийных бедствий).
Что является основанием для прекращения действия договора аренды участка земли
Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.
- договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
- договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
- договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.
Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении
Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.
К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:
- Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
- Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
- В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
- Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.
Указать нужно на то, что иногда документ прекращает действовать в ситуации, когда есть на то воля обеих сторон. При этом причины такого поведения не потребуется обосновывать. Потребуется сформировать и подписать каждому участнику дополнительное соглашение. В нем прописывается, что отношения прекращают свое действие. Стоит отметить, что в рассматриваемой ситуации обязательным действием становится проведение государственной регистрации. Это происходит, когда изначально соглашение подлежало регистрации при обращении в отделение Росреестра. Подобные ситуации происходят, когда соглашение сформировано на срок более одного года. Кроме того, регистрация становится обязательной, когда второй стороной выступает юридическое лицо. Важно отметить, что оба участника выражают добрую волю относительно того, чтобы подписать договор. В частности, в нем могут прописываться разные условия.
К примеру, арендатору позволяют на протяжении определенного срока использовать надел для того, чтобы вывезти с него свое имущество. Кроме того, условием может становится то, что гражданин выплачивает определенную компенсацию за то, что отношения расторгаются ранее установленного срока.
В статье 46 ЗК РФ прописан ряд оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
По инициативе арендодателя:
- в случае, если арендатор нарушил условия пользования земельным участком, обозначенные в договоре;
- арендатором был нарушен график, выделенный для изучения территории;
- лицом не были уплачены обязательные платежи в течение последних двух раз;
- земельный участок не был использован по назначению;
- вследствие проведенных мероприятий арендатором на участке ухудшилось плодородие земли.
В свою очередь у арендатора также есть ряд оснований для расторжения договора аренды:
- арендуемый участок оказался непригодным для использования его по назначению;
- арендодатель умышленно препятствует проведению работ на арендуемом участке;
- нанимателю не было сообщено о весомых недостатках территории.
В случае, если у сторон сделки появились выше перечисленные основания, то они вправе заявить о своем желании расторгнуть договор аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды невозможно, если:
- на участке проводятся сельскохозяйственные работы;
- в других случаях, предусмотренных федеральным законом.
Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.
Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.
Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в Федеральном законе от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (по тексту — №101-ФЗ).
Так, ст.14 №101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности 5 и более лиц.
Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.
Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на нем присутствовали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ).
Расторжение договора аренды земли сельхозназначения
Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.
После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.
Расторжение договора аренды земли по инициативе одной из сторон
Согласно нормам Российского законодательства, любой из участников представленных договорных отношений имеет право быть инициатором расторжения документа в одностороннем порядке.
Порядок прекращения действия договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон сотрудничества:
- Если наниматель нарушил условия заключенного договора аренды, к примеру, арендатор не оплачивал арендную плату на протяжении двух месяцев, то арендатор имеет право инициировать процедуру расторжения документа на аренду земельного участка;
- Для этого лицо, которое владеет правами собственности на землю, должно направить другому участнику договорных отношений уведомление, в котором указать о желании прекратить действие договора мирным путем. Делается это путем заключения мирного соглашения, в котором обозначаются условия аннулирования контракта;
- Извещение следует направить при помощи почтовых услуг, а именно заказным письмом с обязательным обратным уведомлением. Если извещение предоставляется другому участнику сделки лично, то необходимо составить два экземпляра, на которых должен расписаться арендатор. Каждая сторона договорных отношений получает по одному экземпляру. Представленная мера требуется в тех случаях, когда арендодатель и арендатор не смогут прийти к обоюдному мнению и решить разногласие мирным путем, то инициатор расторжения договора аренды имел право направить исковое заявление в судебное учреждение. Для того, чтобы направить иск в суд, необходимо иметь доказательства, которые свидетельствуют о попытке решить вопрос досудебным способом.
Соглашение о расторжении договора
В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.
В соглашении указываются:
- Данные и реквизиты сторон.
- Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
- Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
- Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
- Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
- Дата подписания и подписи сторон.
В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:
- Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
- У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
- Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.
Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.
У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:
- Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
- Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
- Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.
Как прекратить договор аренды по взаимному согласию
Сторонами может быть заключено добровольное согласие о прекращении принятого ранее договора, в этом случае нет потребности обращаться в судебный орган. Такое решение проблемы будет оптимальным вариантом. Перед подачей иска инициатору расторжения сделки следует поинтересоваться мнением противоположной стороны по данной проблеме. Предупреждение имеет форму претензии, в которой указывается на недобросовестное выполнение контрагентом обязательств, называются статьи сделки, что нарушаются. Документ имеет официальный характер и передается персонально под подпись, почтовым отправлением с уведомительным письмом.
Стороны могут совместно или через представителей составить регламент о прекращении договора. В нем указываются:
- сведения о сторонах и предмете договора;
- мотивы и условия расторжения договора;
- констатация факта о материальном возмещении или компенсации ущерба;
- подписи и реквизиты сторон.