Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на продажу недвижимости подопечного». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Документы для опеки над ребенком: основные заблуждения
- Медицинскую справку для оформления опеки над ребенком должны предоставить все члены семьи. На самом деле ее оформляет только опекун.
- У опекуна должно быть свое жилье и постоянная прописка. На самом деле документом о наличии жилья может быть копия свидетельства собственности (если недвижимость ваша), выписка из домовой книги (если муниципальная), договор об аренде (если вы снимаете жилье). Необязательно иметь недвижимость в собственности и постоянную прописку, но желательна хотя бы временная регистрация.
- У опекуна должен быть доход не ниже прожиточного минимума. Для установления опеки не требуется подтверждать доход в размере не менее прожиточного минимума для каждого члена семьи — это основное отличие опекунства от усыновления. Если будущий опекун не работает, он может предоставить справку о доходах супруга.
- Опека может потребовать дополнительные документы. На самом деле перечень документов для оформления опеки над ребенком является закрытым, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 423 в редакции от 10 февраля 2014 года. Никакие документы, кроме тех, что обозначены в этом списке, органы опеки требовать не могут.
- Существует путаница с терминами: опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста 14 лет. От 14 до 18 лет устанавливается попечительство. Права и обязанности у опекуна и попечителя одинаковы. Ребенок, в отношении которого устанавливается попечительство, обязательно должен присутствовать на суде, и без его согласия попечительство не устанавливается (по ст. 132 Семейного кодекса РФ). Справедливости ради стоит отметить, что мнение ребенка, в отношении которого устанавливается опека, учитывается на суде с 10 лет. Это все, чем отличается опека от попечительства над ребенком.
Опека над ребенком из детского дома — детали оформления
Когда у вас есть заключение о том, что вы являетесь кандидатом в опекуны, можно обращаться в детский дом с просьбой передать ребенка. Важно понимать, что социальные учреждения, где содержатся дети, закрыты для посторонних, попасть туда можно только с направлением от органов опеки. Перед тем, как взять ребенка из детдома в другом регионе, обратитесь в органы опеки по месту прописки с просьбой направить запрос в опеку по месту жительства ребенка. Как только придет ответ, что ребенок находится в учреждении и вас ждут — можно ехать.
Если хотите взять конкретного ребенка, попросите направление на него. Если вы не определились с кандидатурой, пишите заявление в органы опеки на подбор ребенка . Выбрать можно самостоятельно, пользуясь региональным и федеральным банками данных о детях-сиротах. Но в органах опеки может быть более актуальная информация — лучше искать везде.
Прежде чем взять опеку над ребенком из детского дома, вы можете познакомиться с ним, изучить материалы его личного дела и медицинской карты. У кандидата в опекуны есть право обследовать ребенка в выбранном им медицинском учреждении, чтобы получить представление о его здоровье.
Материалы личного дела помогут вам понять перспективы пребывания с опекаемым: могут ли родители настоять на изъятии ребенка (если они находятся в тюрьме и срок истекает в ближайшее время — могут, а если они пропали без вести, то через полгода можно подать в суд иск о лишении родителей прав и усыновлении).
В некоторых детских домах руководство препятствует выдаче детей под опеку, настаивая на усыновлении. Они действуют в интересах ребенка, но не в рамках закона. Если вам мешают оформить опеку над ребенком из детдома без объективных причин, можно смело обращаться в суд.
Оформление опеки над ребенком из дома малютки, детской больницы и родильного дома ничем не отличается от обычного. В интересах ребенка можно настоять на предварительной опеке с упрощенным порядком оформления, а полный пакет документов собрать позже.
Сроки оформления жилья в собственность
После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»).
Есть два варианта развития событий:
- вы можете получить отказ;
- вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.
Какое жилье могут предоставить?
Закон о предоставлении жилья детям сиротам (ФЗ №159) в ч.7 ст.8 устанавливает, что жилье предоставляеися на условиях заключения договора социального найма (то есть в собственность не передается).
Такой договор заключается сроком на 5 лет, а по их истечению может продлеваться еще каждые 5 лет, если детдомовец и дальше будет нуждаться в жилплощади. То есть по сути жилье предоставляется в соцнайм бессрочно.
Однако данное правило действует только с 1 января 2019 года, а до этого – договор мог продлиться однократно еще на 5 лет и не более того.
В качестве жилья, предоставляемого сиротам, могут выступать следующие объекты:
- жилые дома;
- квартиры.
Они должны быть благоустроены и соответствовать нормам предоставления жилплощади применительно к конкретному населенному пункту. Комната в коммуналке сиротам не предоставляется, поскольку жилье обязательно должно быть отдельным.
Квартиры детям, оставшимся без попечения родителей, и сиротам не могут превышать 25% в одном многоквартирном доме. То есть нельзя заселить весь дом одними детдомовцами, поскольку это может негативно отразиться на их социальной адаптации.
Это правило не действует только в отношении:
- населенных пунктов с численностью менее 10 000 человек;
- многоквартирных домов с количеством квартир менее 10.
Список документов для опеки при продаже квартиры
Чтобы избежать осложнений при согласовании вопроса, необходимо уточнить, какие документы при продаже квартиры запрашивает опека. Общий перечень таков:
- Заявление. Бланк и образец для заполнения выдаст сотрудник службы. Заявление требуется от каждого из родителей, даже когда они разведены. За ними закрепляется обязанность содержать собственного ребенка до достижения им совершеннолетия вне зависимости от того, находятся они в браке или нет. Также требуется подпись несовершеннолетнего лица, если ему больше 14 лет.
- Гражданский паспорт законных представителей.
- Свидетельство о: регистрации отношений между супругами, расторжении брака, рождении ребенка, чьи интересы затрагиваются.
- Правоустанавливающий документ для отчуждаемой недвижимости. Достаточно предоставить выписку из государственного реестра или свидетельство о правах собственности.
- Бумага, по положениям которой объект принадлежит лицу, чьи интересы нужно защищать. Как пример: ДКП, свидетельство о получении имущества по наследству, дарственная и т.п.
- Техническая документация объекта. Паспорт можно запросить при посещении МФЦ или же путем обращения в БТИ.
- Справка из ЕИРЦ. Она может потребоваться для доказательства добросовестности оплаты платежей по услугам ЖКХ.
- Выписка из домовой книги, либо справка о составе семьи, которая отражает список людей, имеющих регистрацию на жилой площади по дате запроса. Если у ребенка отсутствует прописка, потребуется дополнительно предоставить выписку по адресу его прописки. Оформляется справка в паспортном столе.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2020 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Следует учесть, что если продавец привлекает стороннего специалиста к оформлению сделки, ему все равно необходимо будет оплатить обязательные платежи.
Основные документы, которые нужно подготовить для регистрации права собственности на квартиру — это паспорт и договор купли продажи. Однако в каждом конкретном случае данный перечень может быть расширен.
Какие документы нужны для продажи квартиры:
-
Паспорт.
-
Свидетельство о праве собственности. Если квартир была передана в собственность после 2016 года — достаточно предоставить выписку ЕГРН.
-
Справка о составе семьи (или выписка из домовой книги).
-
Правоустанавливающие документы (подтверждают право владения): договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о вступление в наследство, договор меры.
-
Выписка из лицевого счета.
-
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
-
Письменное согласие второго супруга на оформление сделки (удостоверяется нотариусом). Если квартира была передана по наследству или подарена, согласие супруга не требуется.
-
Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо подготовить:
- разрешение органов опеки и попечительства;
-
свидетельство о рождение (для лиц, не достигших 14 летнего возраста), паспорт гражданина (для лиц, старше 14 лет);
-
документы, удостоверяющие личность опекуна;
-
Справка с ФНС РФ (необходима в случае, если продавец получил квартиру по наследству или по договору дарения). Данный документ подтверждает факт уплаты налога в государственный бюджет.
Данный список не является исчерпывающим. Он актуален только для простых сделок. Если квартира была куплена в ипотеку, будет затребована дополнительная документация.
Следует учесть, что если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо предоставить доказательства последующей регистрации данных лиц. При этом во время продажи недвижимого имущества интересы прописанных детей не должны быть нарушены. Орган опеки будет настаивать на том, чтобы жилищные условия ребенка на новом месте жительства не были ущемлены.
Несовершеннолетние дети от 14 до 18 лет могут принимать участие в сделке. Однако для того, чтобы стать полноправным участником договорных отношений им необходимо получить письменное согласие от родителей или опекунов.
Если от лица продавца действует законный представитель, необходимо подготовить доверенность. В данном документе должны быть перечислены все полномочия представителя.
В некоторых случаях покупатель желает видеть в пакете документов справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку из психоневрологического и наркологического психдиспансеров. Эти документы не относятся к числу обязательных, однако иногда их отсутствие влияет на подписание договора купли-продажи.
Если квартира находится в долевой собственности, необходимо подготовить письменное согласие всех дольщиков.
В 2020 году выписка ЕГРН содержит в себе наиболее актуальные данные об объекте недвижимости. В ней указывается информация о владельцах, перечисляются технические характеристики квартиры, а также уточняется наличие арестов.
Сбор пакета документов и сопровождение самой сделки можно доверить риэлтору. Однако стоит понимать, что данный специалист не несет полной ответственности за юридические аспекты.
Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.
- Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
- Законодательное регулирование
- Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
- При продаже квартиры
- Для новой квартиры
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
- Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
- Подготовка документов для органа опеки
- Обращение в отдел опеки
- Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
- Получение согласия отдела опеки
- Дополнительные документы, которые могут запросить
- Когда могут отказать в разрешении
- Когда разрешение органа опеки не нужно
- Сроки рассмотрения заявления
Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.
Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:
- Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
- Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
- Предоставить полный пакет документации;
- Отсутствие нарушений в сделке.
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.
Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:
- Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
- Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
- Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
- Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
- Договор о предварительной покупке недвижимости;
- Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
- Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
- Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.
- Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
- Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
- Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
- За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
- Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.
Особенность данной процедуры.
Опека во многом отличается от усыновления или удочерения и от попечительства. Если удочерение (усыновление) чем-то напоминает воспитание ребенка, как своего родного со всеми юридическим нюансами (передача наследства).
То попечительство возможно для лиц от 14 до 18 лет. При этом попечитель исполняет аналогичные права, как и опекун, только уже с согласия опекаемого.
Часто при оформлении опекунства задается вопрос по поводу наличия второго опекаемого (жены, мужа). Это необязательно, опекаемый не обязан состоять в законном браке. Но и ответственность за ребенка ложится только на него, гражданский супруг или супруга не имеют право вмешиваться в данную деятельность.
Также над ребенком, у которого есть родные братья или сестры, чаще всего нельзя оформить опекунство, если разлучить их. Исключением может стать ситуация, когда их совместное воспитание невозможно.
Опекунство в данном случае не оплачивается, государство начисляет средства на нужды несовершеннолетних. Единственное, что соцзащита может предложить – заключить договор опекунства на выплату возмездия. Т.е. гражданину будет положена какая-то сумма, ее необязательно тратить на подопечного и можно распорядится на свое усмотрение.
Встреча с ребенком и другие действия?
Как было отмечено ранее, после оформления всей документации и выбора ребенка под опеку, с ним можно познакомиться. Действия происходят на территории учреждения, где находится несовершеннолетний.
При этом будущий опекун имеет право ознакомится с пакетом документов на ребенка, в том числе и с медицинскими показаниями. Если же что-то опекуну не понравится в медицинской карте ребенка, то он может написать заявление о назначении нового медосмотра несовершеннолетнему. При данной процедуре обязательно присутствие сотрудника организации, где находится ребенок.
Дальнейшие действия опекуна будут связаны с согласием взять этого ребенка в семью или же отказаться от данного кандидата и посмотреть другой вариант.
Если же опекун согласен взять несовершеннолетнего в семью, то ООП начинают готовить пакет документов, где прописаны права и обязанности опекуна, а также его подопечного. Также в документах имеется назначение заявителя на роль опекуна для несовершеннолетнего безвозмездно или возмездно.
Проверки жилищных условий и психологического климата в семье проводятся, как перед оформлением опекунства, так и после принятия ребенка в семью. В последнем случае ведется беседа с подопечным, осматривается его комната на наличие всех необходимых предметов, как для развития, так и отдыха.
А также гардероб и еда, как на плите, так и в холодильнике. Специалисты ООП смотрят на внешний вид не только самого жилища, где проживает ребенок, но на его внешний вид. Т.е. несовершеннолетний должен находится в чистой и опрятной одежде, быть ухоженным, без явных признаков анти гигиены.
Ребенок также должен быть эмоционально спокоен и без физических повреждений (ушибы, раны, травмы). Сюда не относятся травмы, причиненные себе случайно. К примеру, содранные колени после уличных игр или катания на велосипеде.
Документы для органов опеки при продаже квартиры в 2019
Родители не смогут продать квартиру с долей ребенка, если одновременно не предоставят ему недвижимость взамен. Без этого органы опеки не дадут разрешение.
Большинство органов опеки дают разрешение, только когда родители одновременно покупают другую недвижимость, где ребенку сразу выделят долю. Поэтому документы нужны как на продаваемую квартиру, так и на покупаемую недвижимость.
Некоторые опеки разрешают не покупать, а подарить долю ребенку. Или деньги с продажи положить ему на счет, но органы опеки редко разрешают такое.
Продавцам квартиры советую заранее обратиться в свою районную опеку и уточнить список документов. В каждом районе свой административный регламент по работе опеки и требованию к документам. По телефону опека не консультирует. Максимум скажут дни и часы приема.
Документы для опеки при покупке квартиры
Получить согласие опеки на покупку квартиры несовершеннолетнему, его родителям или всей семье в целом достаточно сложно. Потому рекомендуется обращаться за разрешением только при наличии всего пакета документов. Представленный ниже список достаточно обширный, но даже он может быть не полным. Все зависит от сложившейся ситуации.
- Паспорта родителей/опекунов/поручителей.
- Паспорт ребенка/детей или их свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
- Заявление на получение разрешения для продажи квартиры (см.ниже).
- Свидетельство о браке и/или другие документы, на основании которых ребенок находится под опекой или попечительством заявителя.
- Выписка со счета, открытого на имя ребенка, на который внесена определенная сумма. Например, в размере стоимости его доли.
- Документы на недвижимость, которая продается. Если есть, также можно предоставить документы и/или максимально детальное описание той квартиры/дома, которые будут приобретаться взамен продаваемой недвижимости.
- Договор приватизации, при условии, что жилье было получено именно таким образом.
- Отчет об оценке недвижимости (как продаваемой, так и приобретаемой). Этот документ не обязателен, но желателен, чтобы специалист органов опеки мог четко понимать, не будут ли новые условия жизни ребенка хуже существующих на данный момент.