Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чем же владеет и может пользоваться житель коммунальной квартиры? Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, ввел определение такого отдельного вида жилых помещений, как комната, которая может принадлежать гражданину на праве собственности (хотя массовая приватизация комнат в коммунальных квартирах началась в России еще в 1998 году). Также ЖК установил, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Речь идет о ванной комнате, туалете, кухне, коридоре и прихожей.
Несмотря на отсутствие необходимых норм в законодательстве, на практике коммунальные квартиры в Петербурге продолжают появляться. Речь идет о приватизированных квартирах. «Основной способ «превращения» таких объектов в коммуналки – это раздел квартиры при разводе. Также часто отдельная квартира становится «коммунальной», когда в наследство вступает несколько наследников, зачастую дальних родственников, которые никогда не общались друг с другом», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.
В обоих случаях сособственники жилья могут определить порядок пользования жилым помещением и заключить соответствующее соглашение у нотариуса. Если решить вопрос мирно не удается, определить порядок пользования можно и по суду. Причем доли в общей долевой собственности могут не совпадать с площадью используемых помещений. На практике это выглядит следующим образом. Например, мама с дочкой пользуются комнатой 18 кв. м, а бывший супруг пользуется комнатой в 9 кв. м, хотя у обоих супругов может быть 1/2 доли в квартире.
После определения порядка пользования любой из сособственников может продать свою долю совладельцам или третьим лицам. При этом доля продается с правом пользования конкретным помещением в квартире (то есть определенной комнатой), что фиксируется в договоре купли-продажи.
«Такие сделки занимают около 30% вторичного рынка Петербурга, – констатирует директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – К нам часто обращаются клиенты с пожеланием продать комнату (чаще всего ½ доли в квартире) после развода и раздела имущества. После такой сделки квартира фактически становится коммунальной, хотя официально подобного статуса и не имеет».
Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?
Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.
Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.
Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.
Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.
Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.
Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:
— за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою, — нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг, — нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).
Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.
Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?
Закон допускает два варианта:
— разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников — выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.
1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.
Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.
Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).
На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.
2. Выдел доли в квартире.
Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.
Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.
В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.
Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.
Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.
Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.
Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.
Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?
Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире . Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.
Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.
На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.
Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.
Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.
Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:
Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.
Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
Как осуществляется объединение комнат в коммуналке на безвозмездной основе
Для того чтобы можно было объединить несколько комнат в коммунальной квартире на бесплатном основании (иными словами на основании договора соцнайма) необходимо предоставить в местный жилищный отдел Управления жилищного Департамента следующие документы:
- 1) выписка из домовой книги;
- 2) копия расчетного счета;
- 3) жилищная документация с прошлого места жительства (но это требуется только если человек живет в занимаемом им неприватизированном помещении меньше чем пятилетний срок);
- 4) справка о проведении проверки жилищных условий;
- 5) справка о признании малоимущим (выдается тем людям, которые являются претендентами на безвозмездное получение от государства жилья на основании договора соцнайма заключенного с управлением соцзащиты);
- 6) поэтажный план коммунальной квартиры;
- 7) экспликация коммунальной квартиры;
- 8) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которой бы подтверждался факт наличия или же факт отсутствия жилого помещений в собственности у лица, которое претендует на никому не принадлежащие комнаты.
Как можно объединить комнаты в коммуналке в отдельную квартиру путем их покупки
Если в коммунальной квартире отсутствуют жильцы, которым бы могла причитаться никому не принадлежащая комната на основании договора соцнайма, то остальные жильцы будут обладать правом на ее получение на основании договора к\п. Однако это будет возможно лишь при условии, что они проживают в коммуналке постоянно, то есть официально там зарегистрированы. Сторонами договора будут являться жилищный фонд, а также гражданин. Если комната, которая получила статус свободной, будет выкупаться в пределах нормы предоставления, то цена будет льготная. В случае же превышения нормы предоставления будет устанавливаться рыночная цена.
Что же касается конкретной стоимости выкупа комнат, освободившихся в коммуналке, то она будет устанавливаться Городской комиссией по приватизации.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Переоформление в судебном порядке
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.
В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:
- Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
- Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
- Составление заявления.
- Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
- Получение судебного решения.
- Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.
Расселение коммуналок: как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру
Коммунальные квартиры – это наше советское наследство. До сих пор они есть во всех российских городах, и там по-прежнему живут люди. Соседи по «коммуналке» всегда мечтают разъехаться по отдельным квартирам. Попробуем разобраться, в каких случаях это возможно, и что нужно сделать, чтобы обзавестись отдельным жильем.
Площадь в коммунальной квартире, которой располагает жилец, иногда не превышает 8-10 квадратных метров. В таких стесненных условиях тяжело жить даже одному человеку, не говоря уже о больших семьях. Можно ли как-то исправить ситуацию с помощью государства? Фактически нет. Специальной программы по расселению «коммуналок» не существует. Как пояснил адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент Гильдии юристов ранка недвижимости, проживание в такой квартире не является основанием для улучшения жилищных условий.
Что же делать? Чтобы добиться от государства какой-то бесплатной площади, нужно быть не только нуждающимся в улучшении жилищных условий, но и малоимущим.
Как поясняет адвокат, необходимо получить в органах социальной защиты статус малоимущего (когда доход каждого члена семьи ниже прожиточного минимума). Затем предоставить в жилищный департамент документы на объекты недвижимости, которыми вы владеете. Также необходимо получить справку о всех сделках с квартирами, которые вы заключили за последние 5 лет. Это нужно для того, чтобы выяснить, действительно ли вам и членам вашей семьи не хватает жилплощади.
«При превышении нормы метража в постановке на учет будет отказано. Учетная норма метража на каждого нуждающегося в улучшении жилищных условий определяется в каждом регионе отдельно. К примеру, в Москве для жителей «коммуналок» она составляет 15 квадратных метров площади на одного человека», – уточняет Олег Сухов.
Если вы готовы к вышеперечисленным процедурам, имейте в виду вам придется потратить время и нервы, но шанс выбраться из «коммуналки» с минимальными финансовыми затратами все-таки есть. Но придется не один год ждать своей очереди.
Превратить коммуналку — в квартиру. А законно ли это?
- 1) наниматель неприватизированной площади ушел из жизни;
- 2) сосед, который ранее занимал неприватизированную площадь, переехал по причине получения от государства какого-либо другого жилья;
- 3) соседом, занимавшим неприватизированное помещение, было утрачен его право на владение, а также право на распоряжение неприватизированной площадью;
После того как одной или же несколькими комнатами будет получен статус свободной ее судьба будет решаться органами исполнительной власти. В частности, они будут решать вопрос, который касается того, кому они достанутся, а также на каких условиях (на платной основе или же на безвозмездной основе). Согласно правовым нормам, которые установлены текущим жилищным законодательством России, сотрудники органов местного самоуправления Российской Федерации обязаны уведомить об этом жильцов . Жильцы же обязуются направить свой ответ в течение месячного срока.
Сотрудники органа местного самоуправления обязаны разъяснять жильцам их права на получение ими комнаты, получившей статус никому не принадлежащего помещения на основании договора купли-продажи или же соцнайма, а также какие документы им надо будет предоставить.
Если в коммунальной квартире отсутствуют жильцы, которым бы могла причитаться никому не принадлежащая комната на основании договора соцнайма, то остальные жильцы будут обладать правом на ее получение на основании договора к\п.
Однако это будет возможно лишь при условии, что они проживают в коммуналке постоянно, то есть официально там зарегистрированы. Сторонами договора будут являться жилищный фонд, а также гражданин. Если комната, которая получила статус свободной, будет выкупаться в пределах нормы предоставления, то цена будет льготная.
В случае же превышения нормы предоставления будет устанавливаться рыночная цена.
Что же касается конкретной стоимости выкупа комнат, освободившихся в коммуналке, то она будет устанавливаться Городской комиссией по приватизации.
- 1) обращение претендентов на выкуп никому не принадлежащей комнаты с соответствующим заявлением, а также с необходимым перечнем документов в местное отделение Управления жилищного Департамента;
- 2) получение разрешения на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире от жилищного отдела окружного Управления жилищного Департамента;
- 3) предоставление претендентом на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда расчета стоимости выкупа освободившейся комнаты (комнат) в коммунальной квартире, произведенного Бюро Технической Инвентаризации или же отчета, составленного независимым оценщиком рыночной стоимости освободившейся комнаты в коммунальной квартире;
- 4) Рассмотрение вопроса Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.
Тем гражданам, которые собираются выкупать никому не принадлежащие комнаты в коммунальной квартире, необходимо уплатить стоимость этих комнат в бюджет населенного пункта не позже чем через три месяца после того как Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом примет соответствующее решение.
В том же случае, когда пропуск срока будет обладать уважительной причиной (к примеру, срочная командировка или же болезнь), то вопрос, который касается стоимости никому не принадлежащих комнат, будет повторно рассматриваться в ходе заседания Городской комиссии по приватизации, а также по управлению жилищным фондом. Именно там и будет решено продавать никому не принадлежащие комнаты в коммуналке по текущей стоимости или же установить новую стоимость.
После того как гражданин заплатит стоимость выкупа комнат никому не принадлежащих комнат в коммунальной квартире Управление Департамента жилищной политики в административном округе заключает с ним договор купли-продажи.
О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру
Для того чтобы факт объединения комнат в коммунально квартире был зарегистрирован необходимо будет обратиться в местное бюро технической инвентаризации.
Регистрацию собственности на квартиру, которая была образована путем объединения нескольких комнат в коммуналке занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.
Смена статуса строения относится к категории непростых процедур, а в адрес владельцев жилых помещений часто поступает отказ. Понятия «квартира» и «жилой дом» имеют различные значения, а основные моменты определяются в ст. 16 ЖК.
Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.
Не все квартиры можно перевести в статус жилого дома. К учету принимаются следующие факторы:
- количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
- возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
- автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
- обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
- этажность строения и наличие придомовой территории;
- технические характеристики и степень износа.
Для перевода квартиры в жилой дом потребуется пройти бюрократическую процедуру с предоставлением определенного набора документов. Оптимальным вариантом выступает ситуация, когда в квартире имеется отдельный вход и собственные коммуникации, не возникает разногласий с другими собственниками и соседями.
Под квартирой понимается обособленное помещение, которое находится в многоквартирном доме. Обычно речь идет о многоэтажных строениях, высота которых способна достигать 10 и более этажей. Такой объект может состоять из одной либо нескольких комнат и имеет вспомогательные помещения.
В их число входит:
- ванна;
- санузел;
- кухня;
- кладовки.
Вход в квартиру всегда индивидуальный, а на территории обычно проживает одна семья. Строения оснащены местами общего пользования, в роли которых выступают лифты, лестничные площадки, коридоры и тамбуры.
Под жилым домом понимается отдельно стоящий индивидуальные объект, который может иметь не более трех этажей. Такое строение включает жилые комнаты и вспомогательные помещения, которыми часто выступают чердаки, мансарды и прихожие. Недвижимость предназначена для проживания одной семьи или нескольких поколений.
Оба объекта предназначены для обеспечения комфортного проживания людей. Если идет речь о выделении в натуре, то под таким понятием понимается отдельное жилье, которое прошло процедуру регистрации и поставлено на кадастровый учет. В такой ситуации оно получило статус самостоятельного объекта недвижимости. Обязательным условием выступает обеспечение отдельного входа и автономность коммуникаций.
Перевод квартиры в частный дом возможен при наличии у недвижимости одного собственника. Если речь идет о нескольких владельцах, то обязательно проводится процедура согласования. Если строение не соответствует градостроительным и иным нормам, то изменить статус объекта не разрешат и в адрес заявителя последует отказ.
Для возможности переоформления объект должен соответствовать следующим требованиям:
- иметь не более 3-х этажей и придомовую территорию;
- не входить в число аварийных или предназначенных для сноса;
- быть залогом в банке или выступать предметом спорных ситуаций;
- наличие автономных систем водоотведения и инженерных сооружений.
Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, то интересы и права таких лиц защищаются законными представителями. Согласие в такой ситуации подписываются родителями и опекунами с учетом возраста подопечного.
Правила при отчуждении доли в коммунальной квартире
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.
Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.
Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?
Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.
Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:
отсутствие соседа или его смерть;
случай, когда совладелец проживает в другом городе;
отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.
Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.
Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.
Дизайн комнаты в коммунальной квартире
Коммунальные квартиры, как наследие прежних времен, достаточно часто встречаются и сегодня. Нескончаемые узкие коридоры, заваленные рухлядью; стены, уходящие ввысь до 4 метров; высокие и недосягаемые потолки; тесные и неудобные кухни, а также другие места общего пользования. Помимо этих классических, увековеченных в старых фильмах особенностей коммуналок, их жители сталкиваются и с другими проблемами. И одна из них, едва ли не первостепенная по значимости: как сделать достойный ремонт в коммунальной квартире, использовав все имеющиеся ее преимущества, и максимально обойти недостатки данного вида жилья. Задача, конечно, сложная, но неразрешимых проблем не бывает, и при тщательно продуманном подходе с некоторой долей креативности успех обеспечен.
Входная зона Ее обустройство обязательно, ведь это поможет разграничить жилое и нежилое пространство. В этой зоне желательно как можно более функционально разместить шкафы, антресоли и этажерки для максимально удобного хранения одежды и обуви. Для оформления дизайна комнаты в общежитии или коммунальной квартире можно использовать шкаф-купе с зеркальными дверцами, зрительно увеличивающими пространство, и не занимающими лишнего места при открывании. Рекомендуется несложное в уборке половое покрытие (линолеум, плитка), либо легко стирающийся или чистящийся коврик.
Рекомендуем прочесть: За сколько времени выходит пиво из крови
Алгоритм обмена комнаты на квартиру
- Для начала необходимо заручиться письменным согласием других собственников о том, что у них нет возражений против осуществления сделки. Когда несовершеннолетний ребенок является одним из собственников, связываются с органами опеки и попечительства, которые должны дать свое разрешение. В случае коммуналки следует получить согласие всех соседей в письменной форме.
- Если кроме собственников прописаны иные лица, их надо выписать.
- После урегулирования первых двух вопросов приступают к поиску подходящего варианта как самостоятельно, так и с профессиональной помощью. На данном этапе определяются с рыночной стоимостью и суммой доплаты, уточняют требования к новому жилью – будет ли это тоже комната в коммунальной квартире, две комнаты, однокомнатная квартира, дом и т.д.
- Если продается помещение в коммуналке, то предварительно вы должны предложить ее соседям. Отказ жильцов фиксируется письменно и заверяется у нотариуса. В документе прописывается цена, за которую они не согласились приобретать объект, основания отказов. Когда ваше жилище является единственно приватизированным среди остальных комнат, от местной администрации также нужно получить подтверждение отказа в покупке.
- Если ваша жилплощадь находится в муниципальной собственности, то вы можете только обменять ее на аналогичную в Москве и МО.
- Затем наступает черед различных организационных моментов: показов и осмотров недвижимости, проведения переговоров, внесения финансовых компенсаций и пр.
- При достижении договоренностей собирается пакет необходимой документации.
- Составляется и подписывается договор – мены (равноценные варианты) или купли-продажи (с выплатами от каждой из сторон).
- Регистрируется передача права собственности.
Если объекты значительно отличаются по цене, собственниками обговаривается возможность доплаты. Она выплачивается по-разному: наличным расчетом, в безналичной форме, посредством материнского капитала. Порядок и размер выплаты обязательно отражаются в договоре. Если сумма передается не при подписании контракта, оформляют акт приема-передачи, составляют расписку и т.д.
Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую
До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.
Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.
В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».
Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.
Покупка комнаты в квартире на материнский капитал
Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:
- Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
- В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.
Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.