Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Создание ТСЖ в многоквартирном доме в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
ЖСК упразднят после последнего взноса
Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.
«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», — говорит юрист.
Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.
«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.
Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют», — уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».
Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.
«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», — говорит Гостеева.
По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.
Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.
«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», — пояснили в пресс-службе Минстроя.
В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.
Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.
«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.
Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.
Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», — предупреждает юрист.
Еще один опасный момент — изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.
Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях — организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.
Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане — собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектом общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:
- Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
- Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
- Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
- Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
- Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
- Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
- Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
- Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
- Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
- Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
- Обязанности председателя ТСЖ и его права
Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.
В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.
Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.
Как принимают устав ТСЖ?
Для принятия устава ТСЖ (или внесения в него изменений) руководствуются нормами ст.ст. 45-48 ЖК РФ. По предложению правления товарищества или группы активных собственников, не позднее, чем за 10 дней до намеченной даты, письменно под личную подпись или заказным письмом с уведомлением о вручении направляют каждому собственнику многоквартирного дома извещение о решении провести общее собрание, указав:
- кто является инициатором;
- в какой форме будет проведено собрание;
- число, месяц, год, точное время и место сбора собственников (либо куда должны передаваться данные, если решено провести заочный опрос);
- насущную повестку дня;
- в каком порядке можно ознакомиться с документальными материалами.
Товарищество жильцов в основном администрирует процессы поддержания эксплуатационных характеристик коммунальной собственности и заключает договоры от имени владельцев квартир с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, предоставляющими разного рода услуги.
В отличие от управляющих компаний, в штате которых есть специалисты разных профилей, товарищество жильцов может обходиться силами председателя, инициативной группы или наёмного управляющего. Это существенно снижает затраты на управление в структуре коммунальных платежей. Таким образом, оплата ТСЖ в этой части расходов полностью контролируется общим собранием владельцев недвижимости и определяется, как правило, путём голосования.
Помимо этого, по результатам предварительного голосования на общем собрании жильцы МКД могут принять решение об оплате дополнительных услуг:
- установки домофона;
- проведения кабельного телевидения;
- монтажа счётчиков и так далее.
Поскольку средства товарищества собственников жилья состоят из ежемесячных платежей владельцев помещений, важное значение имеет своевременная оплата коммунальных услуг. Кроме того, доходную часть бюджета объединения жильцов может составлять прибыль от сдачи в аренду свободных помещений, техники или земли, находящейся в коммунальном владении.
Управление многоквартирным домом требует больших затрат времени, поэтому многие товарищества заключают трудовой договор с председателем СНТ.
Наличие соглашения позволяет им быть уверенными, что административным вопросам уделяется достаточное внимание, ведь перечень обязанностей уполномоченного лица закреплён документально.
Совмещение трудовой деятельности
Законодательно установлен запрет совмещения деятельности в должностях членов правления (а в их число входит и председатель) и иных должностей по трудовому договору в том же ТСЖ.
Ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ устанавливает, что член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Например, нельзя одновременно быть электриком и председателем правления, бухгалтером и членом правления в одном ТСЖ.
Так, в апелляционном определении Свердловского областного суда от 05 августа 2015 г. по делу № 33-11249/2015 рассмотрено дело, по которому председатель правления одновременно по трудовому договору исполнял с том же ТСЖ обязанности электрика. По итогам рассмотрения обстоятельств дела суд пришел к следующему выводу: «В полномочия ответчика не входила обязанность о назначении исполняющего обязанности председателя Правления. Вместе с тем, ответчиком заключено трудовое соглашение с Н., по условиям которого последнему поручалось выполнение обязанностей председателя Правления товарищества в период с по с оплатой согласно штатному расписанию. Н. выплачена заработная плата. Установив, что Н. состоял в ТСЖ в трудовых отношениях по профессии электрика, одновременно являлся председателем Правления ТСЖ, приняв во внимание положения вышеуказанной нормы закона, суд сделал правильный вывод о незаконности действий ответчика по заключению трудового соглашения и выплаты по нему заработной платы».
Вместе с тем законодательство не содержит запрета на заключение договоров об оказании услуг по гражданско-правовым договорам. Однако здесь следует быть внимательным и иметь ввиду, что не должно осуществляется фактической подмены трудовых отношений на гражданско-правовые.
Такой случай произошел в Хабаровском крае. Председателем правления М. были заключены договоры между ней и ТСЖ «Полет» на оказание услуг по оформлению документации на регистрацию по месту жительства, месту пребывания, снятие с регистрационного учета; уходу за цветами; посадке цветов, подкормке и поливе растений; уборке офиса ТСЖ «Полет», уборке придомовой территории дома, уборка мусора из урн, уборка мусорной площадки. За оказание услуг М. было перечислено себе вознаграждение. В апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 09 июня 2021 г. по делу № 33-4337/2017 судом указано на то, что «в силу п. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Судом было установлено, что М. незаконно заключала договоры гражданско-правового характера, которые фактически регулировали трудовые отношения между ней как работником и как работодателем ТСЖ «Полет». Судом вышеперечисленные договоры, заключенные председателем правления ТСЖ были признаны недействительными.
При этом право на труд членов и председателя правления ТСЖ ни в коей мере не ограничивается. Им не запрещено работать по трудовому или гражданско-правовому договору в других организациях. Запрет касается только: 1. Невозможности работы по трудовому договору в том же ТСЖ. 2. Невозможности занимать должности в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор управления МКД. 3. Член ТСЖ не может являться лицом, с которым заключен договор управления МКД. 4. Невозможно совмещение должностей членов правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и члена ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.
Особое внимание стоит обратить председателю правления ТСЖ, выполняющему свои функции на основании трудового договора. Согласно ст. 276 ТК РФ руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица либо собственника имущества организации, либо уполномоченного собственником лица (органа). Руководитель организации не может входить в состав органов, осуществляющих функции надзора и контроля в данной организации.
В соответствии со ст. 273 ТК РФ руководитель организации — физическое лицо, которое в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами юридического лица (организации) и локальными нормативными актами осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа.
Поэтому если председатель правления ТСЖ, выполняющий свои обязанности по трудовому договору, захочет по совместительству работать в другом месте — ему будет необходимо согласие собственников или правления (необходимо также обращать внимание на то, что указано по этому поводу в Уставе ТСЖ). Несмотря на то, что данное ограничение не указано прямо в жилищном законодательстве, при заключении трудового договора на председателя ТСЖ также будут распространяться положения трудового законодательства, в частности — данное ограничение.
Особенности юридического статуса председателя
Является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Статья 16 V раздела ЖК РФ излагает требования к должностным лицам ЖК (Жилищного кооператива). К ним относят председателя, бухгалтера и членов правления.
Как и любой руководитель, глава правления имеет право подписи финансовых документов, однако персональной ответственности, в отличие от директоров коммерческих предприятий, не несет. Прокуратура и суд не причисляют председателя к должностным лицам.
Налоговая регистрирует главу ТСЖ не как руководителя, а как председателя. Формально такое лицо не имеет права подписи на документах. А если подписывает, должен нести персональную ответственность.
Глава правления Товарищества – должность выборная, а должностных лиц назначают. Отвечает председатель за надлежащее исполнение своих обязанностей, а также отчитывается перед контролирующими государственными органами.
Налоговый учёт ТСЖ, применяющего УСН
ТСЖ, согласно ст.346.12 НК РФ, вправе применять упрощённую систему налогообложения (УСН), которая так же предполагает ведение чёткого налогового учёта. ТСЖ обязано предоставлять налоговую декларацию независимо от полученных доходов в истекшем отчётном периоде.
Помимо обязательного представления налоговой декларации, ТСЖ, согласно ст.346.24 НК РФ, в обязательном порядке должно вести учёт доходов и расходов в книге учёта доходов и расходов.
В отличие от ТСЖ, применяющего ОСНО, налогоплательщики на УСН освобождены от:
- уплаты НДС;
- налога на имущество;
- отчётность по данным видам налога ТСЖ предоставлять не нужно.
Проводки при проведении платежей за коммунальные услуги
Суммы в счет оплаты «коммуналки», полученные ТСЖ от жильцов за услуги, оказанные сторонними организациями, на УСН налогооблагаемый доход не образуют, если затем товарищество перечисляет эти суммы поставщикам — ресурсоснабжающим организациям, операторам по обращению с ТКО (пп. 4 п. 1.1 ст. 346. 15 НК РФ, письмо Минфина № 03-11-06/2/40525 от 14.06.2018).
Если при этом товарищество выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими компаниями и собственниками жилья (получателями коммунальных услуг), получая за это вознаграждение, такое вознаграждение признается облагаемым доходом ТСЖ. Как в этом случае ведется бухучет ТСЖ на «упрощенке» – проводки:
- Дт 76 Кт 60 – произведены начисления платы по коммунальным услугам, которые потребители — собственники жилья должны оплатить;
- Дт 76 Кт 90 – сумма вознаграждения ТСЖ за посредничество между поставщиками ресурсов и потребителями;
- Дт 50 (или 51 при безналичном расчете) Кт 76 — приняты денежные средства от собственников квартир в счет оплаты коммунальных услуг и агентского вознаграждения ТСЖ;
- Дт 60 Кт 51 – погашена задолженность между ТСЖ и поставщиками ресурсов.
Оплата коммунальных услуг, которые товарищество оказывает собственникам самостоятельно, полностью включается в облагаемые доходы ТСЖ:
- Дт 62, 76 Кт 90.1 – начислена плата за коммунальные услуги, оказанные товариществом;
- Дт 50, 51 Кт 62 – поступила оплата коммунальных услуг от собственников.
Ликвидация товарищества
Ликвидация — это полное прекращение деятельности. Она может производиться как в добровольном, так и в принудительном порядке. В первом случае все происходит путем подачи заявления в регистрирующий орган. Во втором случае, прекращение деятельности возможно только по решению суда. Как правило, это происходит из-за существенных нарушений норм действующего законодательства.
Таким образом, ТСЖ как разновидность товарищества собственников недвижимости признается организация, состоящая из членов, ее создавших, а так же председателя. Выбор его и возможность управлять юрлицом закреплена в уставе. Эта фирма отвечает по обязательствам своим имуществом. У нее есть права и обязанности, которые указаны в главном учредительном документе. Установить создание ТСЖ или отменить его можно только путем внесения определенной записи в реестр.
После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:
- Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
- Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
- Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
- Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
- Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
- Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
- Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
- Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
- Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
- Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
- Обязанности председателя ТСЖ и его права
Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.