Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие собственников квартир на перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Нужно ли согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое
В соответствии с нормами, содержащимися в ст. 23 ЖК РФ, существует закрытый список документов, требуемых от заявителя для перевода жилого помещения в нежилое. Истребование документов, не входящих в указанный закрытый перечень и мотивирование данным фактом отказа в выдаче санкции на перевод – незаконно.
Протокол о согласии общего собрания владельцев жилого дома на перевод квартиры в нежилой фонд не входит в этот перечень. Но, тем не менее, необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 290 статьи ГК РФ. Сообразно с которыми, за исключением квартир, все помещения (лестницы, чердаки, тех. этажи и т. д.), оборудование дома (тех. подвалы, крыши, электрическое оборудование и т. д.), а также участок земли, на котором расположен дом, являются общей долевой собственностью жильцов. Поэтому, на основании положений пункта 2 ст. 40 ЖК РФ и пункта 1 246 статьи ГК РФ, когда переустройство помещения невозможна без приобщения к нему части от всего общего имущества (при оборудовании дополнительного входа и т. д.) или когда изменяется фасад здания (меняется размер проемов окон и т. д.), а также если затрагиваются несущие конструкции строения, то необходимо испрашивать согласие всех собственников о переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:
— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.
Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.
Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности / Правоведус
Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.
3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.
Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
- технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
- проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
- согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
- нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
- оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.
Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.
Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:
- Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
- Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
- Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.
Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.
Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.
Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):
участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;
участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.
Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.
Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.
Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Как получить согласие жильцов на перевод помещения из жилого в нежилое?
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение, помимо прочих документов, нужно получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Эти положения действуют с 09.06.2019 (введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ). То есть нужно и провести собрание собственников квартир, и получить отдельные согласия от собственников примыкающих квартир.
Чтобы провести общее собрание собственников квартир, вы можете обратиться к одному из собственников или управляющей компании (правлению ТСЖ), которые вправе инициировать внеочередное собрание собственников (ст. 45, ч. 8 ст. 148 ЖК РФ).
Для принятия решения собственниками о переводе жилого помещения в нежилое нужно набрать определенный кворум. Так, если в доме один подъезд, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит более 2/3 голосов. Если в доме несколько подъездов, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме, в том числе собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том же подъезде, в котором находятся ваши жилые помещения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Для того чтобы решение собрания собственников считалось принятым, нужно определенное количество голосов «за» принятие такого решения. В частности, в доме с одним подъездом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании. А в доме с несколькими подъездами необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимавших участие в этом собрании (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). При этом голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат.
Лучше на собрании составить сразу несколько протоколов. Один нужно будет отправить в соответствующий орган власти (или МФЦ) для оформления перевода помещения в нежилое, а второй — передать в управляющую компанию или ТСЖ.
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и будет задействовано общее имущество, то на собрании нужно получить согласие всех собственников. Дело в том, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Несколько лет назад ВС РФ рассмотрел громкое дело, в котором собственник квартиры получил согласие 75% собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию принадлежащей ему квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла. После получения согласия собственников он согласовал в соответствующем госоргане перевод жилого помещения в нежилое. При этом он оборудовал крыльцо для отдельного входа. Впоследствии собственник другой квартиры подал требование в суд о признании разрешения на перевод помещения в нежилое и разрешения на реконструкцию для оборудования входа недействительными. Суд первой инстанции признал недействительным разрешение на реконструкцию и обязал снести пристроенную входную группу. Он указал, что входная пристройка занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Апелляция с этой позицией не согласилась и отправила дело на пересмотр. Она указала, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. А значит, для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов.
ВС РФ отменил постановление суда апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что собственник квартиры, переведенной в нежилое помещение, использовал для оборудования крыльца общее имущество — земельный участок. А для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Определение ВС РФ от 11.10.2016 № 83-КГ16-10).
Проблема в том, что, скорее всего, в вашей ситуации тоже придется затрагивать общее имущество и, соответственно, получить на собрании участников 100% голосов собственников. Дело в том, что ЖК РФ требует, чтобы в нежилом помещении был оборудован отдельный вход. Для этого, возможно, понадобится затронуть общее имущество. Кроме того, после перевода из жилого помещения в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). По сути, нужно замуровать вход в квартиру.
Также нужно собрать согласия собственников примыкающих помещений в произвольной форме. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. В этом согласии нужно указать:
фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, его паспортные данные либо полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
номер принадлежащего собственнику помещения;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Таким образом, если хотя бы один сосед откажется дать согласие, то оформить перевод квартиры в нежилое помещение не получится.
Если удастся получить все согласия от соседей, то после этого вам нужно обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
Как выглядит заявление о смене статуса?
Следующим немало важным пунктом можно считать составление заявления на перевод. Не смотря на то, что оно не имеет никаких особых форм, все же стоит придерживаться определенных норм и указать следующие пункты:
- Полное имя владельца квартиры;
- Данные юридического лица;
- Паспортные данные, адрес регистрации и проживания, контактные данные заявителя;
- Свидетельство о праве собственности;
- При посреднике нужно предоставить доверенность;
- Информация об отсутствии долгов, кредитов, арестов и обременений;
- Адрес квартиры;
- При проведении переустройства помещения потребуется краткое описание этих изменений;
- Цель вывода из жилого фонда и перевода в нежилой;
- Описание прилагаемых документов.
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия
Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:
- дом относится к объектам социального использования;
- помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
- отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
- отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
- квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.
И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.
Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.
Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).
Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:
- объекты, расположенные на первом этаже;
- квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.
Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.
Гражданин А обратился в суд одного из районов г. Томска с исковым заявлением об обязательстве муниципалитета перевести квартиру, принадлежащую ему и расположенную на первом этаже жилого дома в нежилое помещение.
Но гражданин А получил отказ в удовлетворении требований на том основании, что конфигурация и технические особенности здания исключают возможность оборудования отдельного входа в помещение, что не допускается законом.
Гражданин Н обратился в один из районных судов г. Костромы с иском о признании необоснованным решение муниципалитета об отказе в переводе его квартиры в нежилой фонд. Процедура была выполнена в полном объеме и не носила признаков нарушений процесса. Однако при рассмотрении дела стало ясно, что помещение после вывода из жилого фонда предназначалось для отправления религиозных нужд. Что по закону делать нельзя. По иску гражданина Н был вынесен отказ.
Перевод жилого помещения в нежилое
Чаще всего, перевод жилого в нежилое помещение, осуществляется для дальнейшего его использования в коммерческих целях. Поскольку не все строения можно перевести в нежилой фонд, возникает вполне логичный вопрос: «Как выбрать жилое помещение для перевода в нежилое?». К таким строениям предъявляются особые требования. Главными из них являются следующие:
- наличие отдельного входа, не мешающего попаданию людей в другие помещения конкретного здания;
- размещение на нижнем этаже. Если дело касается квартиры, то она может быть расположена и выше, но при условии, что под ней нет жилых объектов;
- помещение не должно использоваться для проживания людей;
- отсутствие обременения права собственности;
- помещение не должно быть наемным объектом.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляется достаточно быстро, если этим процессом занимаются специалисты. К тому же, можно использовать и придомовую территорию. Но есть один нюанс. В случае, если территория была выдана под ИЖС, такое строение нельзя использовать в коммерческих целях.
При переводе помещения, расположенного в многоквартирном доме, в нежилой фонд, зачастую владельцу недвижимости приходится столкнуться со многими трудностями. Основаниями для такой процедуры может быть аварийность строения, либо его разрушение, а также несогласие жильцов дома.
Хотя, согласно законодательству, перевести квартиру в нежилой фонд можно и без согласия других жильцов, в случае использования общедомовой территории, все же нужно получить одобрение всех собственников. В ином случае, перевод может быть обжалован через суд.
Переустройство и перепланировка помещений
Поскольку, согласно законодательству, переустройство и перепланировка помещений оформляется по-разному, перед тем, как осуществлять кардинальные изменения, стоит разобраться, чем же отличаются эти два понятия.
Перепланировка – это процесс изменения конфигураций помещения. Все данные в обязательном порядке должны быть занесены в тех. паспорт. Вся процедура перепланировки делается согласно проекту.
Под переустройством подразумевают перенос, замену или монтаж инженерных систем, а также различного электрического, санитарно-технического оборудования, требующего внесения данных об этих изменениях в технический паспорт.
Переустройство включает:
- замену газовых плит на электроплиты;
- изменение расположения газового, сантехнического, отопительного оборудования;
- замену инженерного, сантехнического оборудования;
- монтаж подводящих сетей;
- обустройство кухонь, ванных комнат, туалетов и т.д.
То есть, главным отличием между перепланировкой и переустройством является изменение планировки в первом случае, и внесение модификаций в устройство технического и инженерного оборудования во втором. Но перед тем, как реализовывать проект, как по перепланировке, так и по переустройству, необходимо получить разрешение.