Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум — три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе — почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Признаки и условия для признания помещения квартирой
Из этого определения, которое может меняться в зависимости от законодательных актов региона, можно сделать выводы об основных признаках квартиры как таковой:
-
структурная обособленность — это отделение помещений квартиры от других частей строения стенами и перекрываемым входом;
-
функциональная связанность — внутри квартиры помещения могут использоваться для проживания и удовлетворения бытовых потребностей, при этом доступ к ним возможен через единый вход;
-
соответствие санитарным и прочим нормам, регулирующим состав, площади, освещенность, воздухообмен, обеспеченность водой, энергией, системами коммуникации и отведения стоков, общей и пожарной безопасности;
-
конструктивная связь со строением — квартира является частью дома, ее физически нельзя выделить и переместить.
Существуют ли риски при покупке?
Основное отличие жилого помещения от квартиры (апартаментов) заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ №214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.
Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет, если вы уверены в надежности застройщика.
Будьте внимательны! При покупке недвижимости внимательно изучите надежность застройщика. Человеку, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. Сделать это самостоятельно невозможно. Доверьте выбор компании и объекта профессионалам со своим штатом юристов.
Специалисты агентства «Элитный Сочи» предоставят любую информацию по заинтересовавшему вас объекту. Предложат подходящие варианты от эконом до бизнес, проверят застройщиков и объекты по всем параметрам. Учтем ваши пожелания и мнение на каждом этапе, проконтролируем банки, увеличим шансы на кредит или ипотеку, расскажем все факты о месте где располагается строение (в том числе и минусы), подскажем какой район лучше и нужна именно вам, какие подводные камни вас ждут в первую очередь и многое другое.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Комментарий к Ст. 16 Жилищного кодекса РФ
2. Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением требований законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений.
Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме.
Бытовые помещения по их роли в обслуживании подразделяются на:
а) помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
б) помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.
По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т.е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.
При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом.
Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).
3. Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение. Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.
Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними.
При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.
4. Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее.
Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.
Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Понятие и виды жилых помещений
В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.
Законодатель использует это понятие в нескольких значениях
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:
— изолированность (законодатель не расшифровывает);
— отнесение к недвижимому имуществу;
— пригодность для постоянного проживания
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»
Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.
Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:
(п.2-4) названы их отличительные признаки
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется
Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.
Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.
Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)
Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.
В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться
Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)
Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.
В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.
Почему важно знать, какая площадь считается жилой в квартире?
Подробный расчет жилой, полезной или общей площади жилого помещения может понадобиться в нескольких случаях:
- Для судебных разбирательств. Например, если делится общенажитое имущество супругов, оспаривается наследство, изменяется или расторгается договор долевого участия в строительстве.
- Для определения стоимости жилья с учетом средней цены квадратного метра на первичном или вторичном рынках.
- Для определения налоговой базы при расчете имущественного налога физлица.
- Для получения жилья по договору социального найма.
- Для расчета компенсации за наем жилья военнослужащим.
- Для оформления компенсаций и льгот.
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры.
Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования.
Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо[3].
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В чем отличие жилого дома от жилого помещения
Жилой дом как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Согласно действующим санитарно-гигиеническим правилам, такая недвижимость бывает двух видов: многоквартирная и одноквартирная. Разница между ними заключается в числе собственников и наличии общего имущества. Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (противопожарным, градостроительным и техническим). Ключевым определением жилого помещения является именно возможность постоянного проживания, а не временного. Однако такая недвижимость может предоставляться и во временное пользование.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.
Чтo вxoдит в oбщyю плoщaдь квapтиpы
❓ Кaкиe кoмнaты и пoмeщeния cчитaть. Bce жилыe кoмнaты, кyxни, cтoлoвыe, caнyзлы, клaдoвки вxoдят в oбщyю плoщaдь.
❓ Bxoдит ли лoджия в oбщyю плoщaдь квapтиpы. Лoджии, бaлкoны, тeppacы oтнocятcя к oбщeдoмoвым плoщaдям, иx нe cчитaют жилыми. Иx yчитывaют c пoнижaющим кoэффициeнтoм. Пoдpoбнee пpo кoэффициeнт мы paccкaжeм дaльшe.
|
❓ Нyжны ли пepeгopoдки. Oкaзывaeтcя, cтeны и пepeгopoдки тoжe вxoдят в oбщyю квaдpaтypy. Oни cчитaютcя чacтями вcпoмoгaтeльныx или ocнoвныx пoмeщeний. Пo пoлoжeнию Жилищнoгo кoдeкca и Cтpoитeльныx нopм и пpaвил эти вcпoмoгaтeльныe чacти тoжe нyжнo включaть в oбщyю плoщaдь. Paccтoяниe нeoбxoдимo измepять пo пepимeтpy cтeн — 1,1–1,3 мeтpa oт пoлa. Cтoит yчитывaть ниши и apoчныe пpoeмы выcoтoй oт 2-x мeтpoв, внyтpиквapтиpнaя лecтницa и пpocтpaнcтвo пoд нeй, выcтyпaющиe элeмeнты кoнcтpyкций, oтoпитeльныe пeчи.
Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира — это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.
Определение коммунальной квартиры в жилищном кодексе
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
1. Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.