Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: «Упадут еще сильнее»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Дoпoлнитeльныe фaктopы пpи пoкyпкe квapтиpы
Пoмимo paccмoтpeнныx пapaмeтpoв, выбиpaя квapтиpy, cлeдyeт oбpaтить внимaниe нa cлeдyющиe acпeкты:
- Блaгoнaдeжнocть пpoдaвцa. Этo кacaeтcя cдeлoк кyпли-пpoдaжи co вceми типaми нeдвижимocти – кaк c нoвocтpoйкaми, тaк и co «втopичкoй». B cлyчae co cтpoящимиcя oбъeктaми вaжнo yбeдитьcя в нaдeжнocти зacтpoйщикa. Пoкyпaя жильё y чacтнoгo coбcтвeнникa, cлeдyeт пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы и нaмepeния пpoдaвцa.
- Кaчecтвo квapтиpы. Ocмaтpивaя нoвocтpoйкy, нyжнo oбpaтить внимaниe нa нaличиe вcex кoммyникaций, внeшнeй инфpacтpyктypы. Квapтиpa нa втopичнoм pынкe тaкжe дoлжнa oблaдaть нopмaльнo фyнкциoниpyющими кoммyникaциями, иcпpaвнoй caнтexникoй и т. п.
- Пoтeнциaльныe coceди. Любoй жилeц мeчтaeт o cпoкoйныx, нe шyмныx coceдяx. Ocoбeннo этo кacaeтcя пoжилыx людeй и ceмeй c дeтьми. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй квapтиpы вaжнo yзнaть, ктo бyдeт paздeлять c вaми лecтничнyю клeткy.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Почему стоимость жилья продолжает расти?
Инфляция и ослабление рубля. Эксперты подтверждают, что за минувший год рост цен на недвижимость в Нижнем Новгороде не сбавил оборотов. Одной из причин увеличения стоимости жилья заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний» Борис Замский назвал инфляцию: по данным Росстата, за минувший январь годовой рост цен в России достиг 8,7%. Наш собеседник пояснил, что инфляционный фактор стимулирует потребительский спрос. Опасаясь удорожания жилья, люди стремятся решить квартирный вопрос здесь и сейчас. В свою очередь, предложение на рынке недвижимости не успевает пополняться.
Январь 2022 года показывает, что цены продолжают расти такими же темпами, что и на протяжении двух последних лет, несмотря на повышение ипотечных ставок. Связано это с целым рядом факторов: и с инфляцией, и с колебаниями на валютном рынке, а снижение курса рубля приводит к появлению дополнительных денег на рынке недвижимости.
Борис Замский
замдиректора девелоперской компании «Столица Нижний»
Рост цен на стройматериалы. Инфляция способствовала удорожанию стройматериалов и повышению себестоимости жилья. По словам Бориса Замского, в 2021 году некоторые единицы строительной продукции подорожали в десятки раз. Гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов подчеркнул, что увеличение цен на материалы не останавливается и сейчас, а это значит, что стоимость строительства продолжает расти. Например, до сих пор скачками дорожает металл. Ценник на другие стройматериалы также увеличивается, но уже в границах инфляционных процессов.
Стоит заметить, что себестоимость жилья растет в том числе и из-за удорожания земли. Участки, которые раньше продавались за 60 млн рублей, сегодня предлагаются за 600 миллионов.
Михаил Иванов
гендиректор ГК «ННДК»
Льготная ипотека. Как и в 2020 году, на цены продолжила влиять программа льготной ипотеки. Несмотря на то, что субсидированная ставка в 7% по кредиту распространяется только на первичку, это неминуемо «потянуло» вверх стоимость вторичного жилья. Наибольшее воздействие на цену квартир господдержка оказывала в конце 2020 года и первой половине 2021-го, уверены наши собеседники.
Скорее всего, действие льготной ипотеки на новостройки продолжится и после июля 2022 года. Но госпрограмма уже не будет оказывать такого существенного влияния на рынок жилой недвижимости. Директор АН «Азбука недвижимости» Мария Воронцова заметила, что с учетом роста цен на квартиры субсидированная ипотека начала терять привлекательность.
Конечно, нужно помогать молодым семьям улучшать свои жилищные условия. Но сегодня покупка квартиры в новостройке даже по льготной ипотеке — недешевое удовольствие. В среднем двухкомнатная квартира от застройщика обойдется в 8–9 млн, хотя раньше эта цена была практически в два раза ниже. А доходы населения не растут.
Мария Воронцова
директор АН «Азбука недвижимости»
Введение эскроу-счетов. Свою роль в удорожании жилья сыграли недавний переход на эскроу-счета и введение проектного финансирования. По словам Бориса Замского, новые механизмы исключили риски появления обманутых дольщиков и долгостроев, но в то же время сказались на себестоимости строительства.
За все хорошее нужно платить. Поэтому изменение организационной составляющей процесса долевого строительства привело к его удорожанию, и стоимость новостроек поднялась.
Борис Замский
замдиректора девелоперской компании «Столица Нижний»
Пандемия коронавируса. Немаловажное влияние на ценообразование рынка недвижимости продолжает оказывать пандемия COVID-19. Вкупе с кризисной ситуацией в экономике вспышка коронавируса спровоцировала отток задействованных на стройплощадках мигрантов. Как следствие, в цене выросла и рабочая сила.
Когда остановится рост цен на жилье?
Ключевые игроки нижегородского рынка недвижимости сошлись во мнении, что на ценообразование в 2022 году продолжит влиять целый ряд взаимосвязанных факторов. Согласно прогнозам экспертов, преломить тенденцию к удорожанию в ближайшей перспективе не удастся и стоимость квартир продолжит расти.
По словам Михаила Иванова, за год цены на жилье должны повыситься в пределах инфляции. Аналогичного мнения придерживается Елена Недоспасова: она считает, что в среднем цены на квартиры в столице Приволжья поднимутся примерно на 8%. Более оптимистичен Алексей Козлов, который спрогнозировал годовой рост стоимости жилья в пределах 5–6%. Мария Воронцова предположила, что в первом полугодии подорожание произойдет в пределах 5–10%. Вместе с тем в дальнейшем эта тенденция замедлится и цены стабилизируются, считает она.
Как отпразднуют Новый год и Рождество в Нижнем
После того как в прессе стали появляться заметки о сокращении финансирования предпраздничной подготовки, появились разговоры, что в Нижнем Новгороде отменили Новый год. Действительно, ряд изменений администрация города уже анонсировала. Так, мэр объявил, что не стоит ждать салюта и массовых гуляний, концертов. Но несмотря на то, что большие празднования решили не проводить, в Нижнем не отменили Новый год.
Детские мероприятия остаются в полном объеме, никакие запреты не коснутся утренников, концертов в образовательных и культурных учреждениях.
Программа Нового года-2023 в Нижнем Новгороде обязательно будет включать в себя:
- традиционные праздничные ярмарки;
- размещение световых консолей;
- эффектную иллюминацию в разных частях города.
Жилищные комплексы-новостройки на рынке Нижнего Новгорода
Новостройки Нижнего Новгорода представлены в бюджетном, среднем и бизнес сегменте. В каждой из этих категорий есть отдельные строительные комплексы, а в целом рынок строящейся недвижимости состоит из 21 объекта. 7 — в бюджетном сегменте, 7 — в среднем, 7 — в бизнес-классе.
Бизнес-сегмент:
- Фроловский;
- Высоково;
- Сердце Нижнего;
- Почаинский Дом;
- Классика Модерн;
- Дом с террасами;
- Маршал Град.
Средний сегмент:
- Заречный;
- Гагарина-Краснозвездная;
- Солнечный;
- Маленькая страна;
- Каскад на Сусловой;
- Жюль Верн;
- Парк Горького.
Бюджетный сегмент:
- Авиа;
- Анкудиновский парк;
- Акварель;
- Аквамарин;
- Красная поляна;
- Окский берег.
Почему квартира на «первичке» лучше, чем на вторичном рынке. И лучше ли?
Квартира, которая сменила жильцов и пережила 2-3 поколения, неотвратимо будет иметь «сюрпризы». Определить их невооруженным глазом сложно, если владельцы постарались скрыть недостатки и сделали косметический ремонт. Но спустя некоторое время можно обнаружить:
- Трещины, которые были замазаны, но начали расползаться еще больше;
- Тараканов, вывести которых невозможно, если они заползают со стен соседних квартир;
- Мешающих спать соседей;
- Коммуникации в аварийном состоянии, из-за которых ваша ванная комната будет плесневеть, а плитка — отваливаться;
- Двери и стены с нарушенной геометрией.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.