Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Налогообложение продажи коммерческой недвижимости
Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.
| № п\п | Критерии | Характеристика |
| 1 | Налогообложение | Если Вы решили вдруг продать недвижимость, собственником которой являетесь меньше пятилетнего периода, то приготовьтесь к перечислению в казну 13% от сделки |
| 2 | Согласование | Покупая недвижимость Вам необходимо заручиться согласием законной второй половины. При возможности развода такая недвижимость подлежит равноценному разделу |
Пример #1. Описание процесса продажи.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом имеют свои особенности. ООО “Астарта” решило продать свой второй магазин по продаже хозтоваров. Рассмотрим этот процесс пошагово. Вообще ООО “Астарта” сначала нужно объявить стартовую стоимость продажи, определить которую поможет оценщик или сделать это возможно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. ООО “Астарта” решило воспользоваться услугами риелтора, чтобы не тратить свое время на поиск покупателей и подготовкой к сделке. Итак, процесс затрагивает такие этапы:
Шаг 1 – Направить объявления в СМИ, интернет-ресурсы, газеты с целью продажи такого магазина. Со стороны покупателей можно отметить целевое назначение для передачи в аренду или использовать под офис.
Шаг 2 – Подготовка всей документации. ООО “Астарта” решило проверить реальность и правдивость правоустанавливающих документов. Так, к примеру, с магазином все в порядке, но за время использования его в бизнесе была достроена неузаконенная подсобка. Риелтор занялся процессом получения на нее бумаг в БТИ.
Шаг 3 – ООО “Астарта” с риелтором и пакетом бумаг направился к нотариусу на заключение договора купли-продажи с покупателем. Нотариус изучает все поданные на сделку бумаги (ст. 550 ГК РФ).
Шаг 4 – Нотариус вносит изменения по продаваемому магазину в Росреестр прав собственности. Запомните, что свидетельства о праве собственности не выдаются, а права доказываются выпиской из ЕГРН.
Какие документы потребуются для совершения сделки?
Быстрота и простота реализации объектов, находящихся в собственности ООО или акционерного общества, зависит во многом от того, как подготовлен пакет документов. Список справок и документации достаточно обширен, если одной из бумаг не будет, то проведение сделки отложится на неограниченное время.
Компания-продавец обязана оформить такие документы:
- решение учредителей, акционеров или единственного владельца на совершение сделки, закрепленное официальным протоколом общего собрания;
- ксерокопия учредительной документации;
- ИНН и ОГРН;
- выписка из Единого государственного реестра юрлиц, что фирма зарегистрирована в налоговой инспекции и, что были предоставлены все необходимые данные;
- доверенность на уполномоченное лицо, действующее от имени фирмы, имеющее право заключать подобные сделки и подписывать договора;
- паспорт доверенного лица, выступающего от имени ООО;
- свидетельство, подтверждающее, что объект принадлежит юрлицу;
- справка из БТИ об оценке недвижимости – о балансовой стоимости для помещений, сооружений или кадастровой – на участок земли;
- при заключении сделки на пристроенный, встроенный или расположенный отдельно объект, понадобятся документы на землю, где он расположен.
Перечисленные документы – обязательны для продажи недвижимости юрлицом, но этот перечень не исчерпывающий. Иногда могут потребоваться и другие справки. Дубликат свидетельства о государственной регистрации компании, отчет эксперта о масштабах совершаемой сделки, справка, что имущество не находится в залоге или на него не наложен арест.
Налогообложение при реализации недвижимости юрлицом
Продажа помещений, складов, сооружений ООО или акционерным обществом облагается налогом. Их размер рассчитывается отдельно. Вот факторы, влияющие на величину налогов:
- категория имущества – при реализации квартиры и офисного помещения компания выплатить разный налог;
- является ли организация российским резидентом;
- купля-продажа помещений – зарегистрированный вид деятельности предприятия-налогоплательщика или нет.
Если переход прав собственности происходит на дом или квартиру, то юридическое лицо выплатит только налог на полученную прибыль. Если реализуется склад, цех, мастерская, уплачивается НДС и налог на прибыль. Рассчитываются они по-разному.
Налог на полученную прибыль рассчитывает бухгалтерия компания, и его размер зависит от:
- полученной выгоды;
- является ли компания резидентом РФ – иначе она выплатит 30% налога.
Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.
При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).
Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.
Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.
Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.
Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?
Налогообложение сделки
Потенциальных продавцов волнует вопрос, какими налогами облагается продажа коммерческой недвижимости. Здесь возможны вариации, в зависимости от статуса владельца объекта, планирующего продать имущество: физическое или юридическое лицо, является ли он налоговым резидентом РФ.
Если продавец – физическое лицо, налог на сделку составит 13% от стоимости недвижимости (НДФЛ). По факту осуществления продажи, в установленные сроки требуется передать в налоговые органы декларацию (форма 3-НДФЛ). Не будучи налоговым резидентом Российской Федерации, продавец обязан «отдать» государству 30% от полученного дохода. Физические лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, отчисляют налог в казну согласно системе налогообложения, применяемой к их деятельности на момент отчуждения недвижимости.
Налог при продаже недвижимости коммерческого формата юрлицом зависит от вида его регистрации, системы налогообложения, действующей на предприятии, типа объекта сделки. По умолчанию, это НДС (18%) и налог на прибыль (доход минус совокупность расходов).
Остается отметить, что налогообложение при продаже коммерческой недвижимости, как физическим, так и юридическим лицом, выступает сложным вопросом в области правового регулирования. Чтобы не сомневаться в корректности его реализации в конкретном случае, стоит проконсультироваться у специалистов.
Условия договора и регистрация права собственности на помещение
Описание помещения в договоре (предмет) — существенное условие сделки, без которого она считается незаключенной. Помимо предмета договора, существенной является договоренность участников сделки о продажной цене объекта недвижимости — помещения.
В соглашении об отчуждении нежилого здания, строения и другого недвижимого имущества указываются основание возникновения права собственности у продавца и ссылка на документ-основание возникновения права собственности (решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения помещения). Если имущество находится в залоге, сдается по договору аренды, пункт об обременении нежилого помещения также следует предусмотреть в договоре, внесите в текст пункт о порядке и сроках передачи объекта продажи (по акту приема-передачи). Кроме того, важный аспект сделки по продаже нежилого объекта недвижимости — правомочия продавца в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.
· Если земельный участок — собственность продавца, то вместе с помещением предметом продажи будет земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае с передачей прав собственности на помещение к покупателю переходят права на землю.
· Если участок чужой, покупатель по договору купли-продажи помещения может пользоваться участком, на котором расположено нежилое помещение, на тех же условиях, что были у продавца. Например, если земельный участок используется на основании договора аренды, покупателю нежилого помещения следует перезаключить договор с собственником участка.
· Если помещение приобретается в собственность несколькими покупателями, то порядок пользования ими земельным участком определяется в соответствии с размером доли каждого собственника или по сложившемуся порядку пользования участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Право собственности на здания, строения, сооружения, жилое и нежилое помещение — любые объекты недвижимости — подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права (в связи с заключением договора) необходимо обратиться в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр. Кстати, если до основного договора о продаже нежилого помещения заключался предварительный договор, то отдельно обращаться с ним в регистрирующий орган не нужно. Кроме подписанного договора и заявления на регистрацию понадобятся документ-основание возникновения права собственности, доверенность, если сделка совершалась через представителя, и др. Важно, что регистрирующий орган не вправе требовать дополнительные сведения и документы, если заявитель передал документы, соответствующие требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если сделка совершается между юридическими лицами, пакет документов будет больше.
Документы на регистрацию по нотариально удостоверенным договорам направляет нотариус. За такую подачу сведений плата нотариусом не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия. Причем нотариус, удостоверяя договор, проверяет законность сделки, правоспособность юридических лиц и дееспособность граждан, полномочия представителей, устанавливает личности обратившихся к нему граждан и представителей, разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора (что исключает возможность подписания договора под влиянием заблуждения), проверяет, соответствуют ли намерения сторон нормам закона и реальные намерения сторон тем, что отражены в тексте договора.
Нотариально удостоверенный договор продажи нежилого помещения процедуру регистрации проходит быстрее, чем обычная сделка:
· после удостоверения договора нотариус незамедлительно, в этот же день, направляет заявление о государственной регистрации прав и соответствующие документы в электронной форме в Росреестр. Иные сроки могут быть установлены в договоре;
· срок регистрации — всего 1 день при подаче документов в электронном виде, не более 3 дней — при подаче документов на бумажных носителях (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При заключении сделки купли-продажи недвижимости, когда продавцом выступает юридическое лицо, нужно учитывать следующие нюансы:
- если юридическое лицо имеет корпоративную форму (например, несколько участников ООО или акционеры в АО), перед продажей необходимо провести собрание участников и утвердить решение о продаже принадлежащей компании недвижимости. Если же в компании один руководитель, достаточно его письменного решения о реализации недвижимого имущества;
- нужно учитывать положения уставных документов – иногда он содержит пункты о том, что принадлежащая компании недвижимость не может быть отчуждена третьим лицам, в том числе и продана. В этом случае перед продажей необходимо внести изменения в уставные документы компании, а только затем переходить к оформлению сделки;
- необходимо официально уполномочить представителя компании, который будет выступать стороной продавца при подписании договора купли-продажи. Подтверждаются такие полномочия доверенностью с правом подписи. На практике чаще всего таким представителем является руководитель предприятия, в таком случае ему дополнительная доверенность не нужна;
- налогообложение при продаже недвижимости юрлицом имеет свои особенности, и это также необходимо брать во внимание при принятии решения о продаже.
Кроме того, продажа недвижимости будет считаться крупной сделкой, если ее балансовая стоимость превышает 25% стоимости всего имущества компании, и в этом случае порядок купли-продажи дополнительно усложняется – потребуется согласие акционеров/участников на сам факт совершения крупной сделки, а только после этого – обсуждение ее условий.
Прилагаемая документация
К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
- техническую документацию из БТИ;
- кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
- кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).
ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.
Покупатель предоставляет приложением к договору:
- учредительную документацию – для юридических лиц;
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
- квитанцию об оплате пошлины.
И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.
Покупка нежилого помещения на юридическое лицо это
Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
- Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
- Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
- Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- договора купли-продажи нежилого помещения
- договора купли-продажи нежилого помещения
ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами.
Проверка документов при приобретении коммерческой недвижимости
Покупка коммерческой недвижимости – процесс сложный и трудоемкий, и требует он тщательной проверки и личности продавца и правоустанавливающих документов Подробнее об обязательной проверке документов при приобретении коммерческой недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Какие документы должны быть у собственника коммерческой недвижимости в наличии
1. Первоначально необходимо проверить объект коммерческой недвижимости. Для этого продавец должен по запросу покупателя представить документы, на основании которых собственник оформил недвижимость – договор мены, купли-продажи, компенсация при выходе из состава учредителей общества, инвестирование, дарение, иное. Помимо перечисленных правоустанавливающих документов требуется технический и кадастровый паспорт на объект коммерческой недвижимости, чтобы выявить неузаконенные перепланировки, а также определить, не относится ли коммерческая недвижимость к имуществу общего пользования собственников здания.
Рекомендуется запросить выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, действительно ли продавец является собственником помещения и полномочен распоряжаться недвижимостью. Кроме того, если наложены ограничения или аресты на объект, то они также будут зафиксированы в выписке.
2. Далее требуется проверить продавца коммерческой недвижимости. Для этого потребуется ознакомиться с учредительными документами организации, если собственником является юридическое лицо – устав, свидетельство о регистрации, ИНН, протокол о создании организации или решение. Если вышеуказанные документы являются действующими и с ними все в порядке, то следующим этапом должна стать проверка документов, подтверждающих полномочия руководителя юридического лица.
Обратить внимание следует на два документа – протокол о назначении конкретного лица руководителем юридического лица и приказ о его назначении. Эти сведения содержатся в выписке ЕГРЮЛ, которую можно получить либо в налоговой службе, либо на официальном сайте ИФНС.
3. Необходимо запросить документы, которые будут свидетельствовать об отсутствии ограничений на отчуждение объекта коммерческой недвижимости. Должно быть документально подтверждено одобрение сделки, а также приложены данные о бухгалтерском балансе и документы о балансовой стоимости коммерческой недвижимости.
4. Стоит обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи –стоимость и момент передачи денежных средств. Рекомендуется прописать условие о передачи объекта до момента государственной регистрации, чтобы в дальнейшем продавец не уклонился от совершения сделки.
5. Обратить внимание следует на ограничения, если они имеются. Часто возникают вопросы по договорам аренды, заключенных на коммерческую недвижимость. Если договор аренды оформлен на срок до 1 года, то он не регистрируется, и, как правило, арендодателем автоматически станет новый собственник. Если договоры аренды зарегистрированы в реестре, то их необходимо юристу изучить, особенно часть, касающуюся расторжения или выкупа помещений арендатором. В договор аренды иногда включаются условия, по которым невозможно в одностороннем порядке отказаться от исполнения, следовательно, от такого арендатора в дальнейшем будет сложно избавиться. Чтобы не столкнуться с подобными обременениями, необходима помощь юриста.
6. Обратить внимание следует и на подведенные коммуникации – есть ли у продавца договоры на обслуживание помещения с ресурсоснабжающими компаниями (водоотведение, электричество, газоснабжение, водоотвод). Рекомендуется уделить внимание на оплату этих услуг для исключения задолженности за организацией-продавцом.