Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выборы председателя ЖСК произведены без созыва общего собрания.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществлению намерения провести сбор должна предшествовать инициатива правления или владельцев общедомовых помещений. Информацию о намеченном времени осуществления сбора нужно распространить за 10 дней (но не меньше) от запланированного числа.
Правильно сформулировать вопросы повестки дня
Сообщение о проведении общего собрания собственников обязательно должно содержать следующую информацию:
- Название ТСЖ, членов которого приглашают на общее собрание членов, и сведения об инициаторе собрания.
- Форму, в которой ОСЧ будет проведена: очная, очно-заочная, заочная.
- Дату, время и место проведения собрания в очной форме.
- Список документов, которые должны иметь при себе участники собрания, чтобы подтвердить своё право голосовать на ОСЧ.
- Способы связи с инициаторами собрания, если участники хотят ознакомиться с материалами собрания или задать дополнительные вопросы по ОСЧ.
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
Участники общих собраний
Необходимо отметить, что правом участия в различных общих собраниях обладают различные граждане. Например, очевидно, что собственник помещения МКД, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в общем собрании членов ТСЖ.
Часто инициаторы собрания обосновывают право или отсутствие права участия какого-либо конкретного гражданина в том или ином общем собрании вовсе не теми документами, которыми такое обоснование осуществляется по закону.
В члены ТСЖ часто принимаются несовершеннолетние собственники помещений дома, что является незаконным. Разумеется, участие несовершеннолетнего собственника (или его представителей) в общем собрании членов ТСЖ тоже является неправомерным.
Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС
Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.
Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.
Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.
Как оформить выход члена ТСЖ из товарищества
20043
Полномочия органов управления
Органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Юристы о проведении отчетного собрания ЖСК
Какое собрание проводить, зависит от поставленного повесткой вопроса. Разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ЖСК состоит в компетенции этих органов.
Согласно ст. 113 ЖК РФ, сведения о компетенции органов управления кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, должны содержаться в уставе жилищного кооператива.
В соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Соответственно, вступление в ЖСК – это право гражданина, и его нельзя обязать вступить в ЖСК против его воли.
Примечание. Ответ подготовлен на основе присланного вопроса. Для получения более корректного ответа, возможно, необходима дополнительная информация от автора вопроса, которая может существенно изменить изложенную точку зрения.
Голосование и подсчет голосов
Количество голосов у жильца зависит от размера доли общей площади в собственности. Чаще всего она считается так: если общая полезная площадь дома 3300 кв.м., а собственник владеет квартирой метражом в 60 кв.м., то он имеет 60 голосов, или в виде процентов 60/3300*100=1,8%. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники с суммарно 50% голосами. По тем вопросам, где нужно квалифицированное большинство, одобрение нужно от участников с хотя бы 67%.
Внимание
При подсчете голосов на собрании членов ТСЖ учитывается мнение тех жильцов, которые вступили в товарищество. Однако закон (комментарий к ст. 145 ЖК РФ) рекомендует привлечь к участию в голосовании и собственников, не являющихся членами организации. Их голоса не будут учитываться при финальном подсчете, но они могут вносить предложения или высказывать замечания. Таким образом, может измениться позиция тех, кто будет голосовать.
При очном сборе бюллетени заполняются жильцами лично, по итогам дискуссии. Если выбрана заочная форма голосования, участники собрания членов ТСЖ проставляют свои ответы в опросном листе и передают данные представителю правления или назначенной счетной комиссии. После подсчета голосов результаты оглашаются и вносятся в протокол. О принятом решении все жильцы должны быть уведомлены в течение 10 дней. С этой целью можно разместить информацию в общем доступе (подъезде, на входной двери, на доске объявлений). Постановление обязательно к выполнению для всех участников ТСЖ, включая тех, кто не был на встрече или голосовал против.
Бюллетень содержит данные о месте проведения общего собрания членов ТСЖ, дате, ФИО голосующего, сведения о документе, подтверждающем право собственности, и графы для решения по каждому вопросу на повестке дня.
Удобнее для подсчета оформлять графы в виде таблицы:
| Обсуждаемые вопросы | За | Против | Воздержался |
| 1. Выбрать в качестве председателя Иванова И. И. | V |
В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.
В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.
В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.
О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ
78731
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.
ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.
В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,
Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК
В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.
Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).
Подход к подсчёту результатов голосования на общих собраниях ТСЖ и жилищных кооперативов будет различаться:
- на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
- на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проголосовавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.
Что делать, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания?
В соответствии со ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания, то он вправе в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.