Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.
Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.
Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.
Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.
Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.
Какие документы нужны для оформления самовольной постройки через судебную инстанцию
Помимо искового заявления и квитанции об оплате государственной пошлины необходимо подготовить следующие документы:
- удостоверяющие право владения земельным наделом;
- подтверждающие существование СП (например, акт обследования);
- гарантирующие отсутствие угрозы и нарушения прав граждан (например, заключение Роспожнадзора, Роспотребнадзора);
- доказывающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и архитектурных норм (например, заключение экспертизы);
- копия технического плана на объект;
- подтверждающие отказ госорганов в регистрации права собственности на СП, в выдаче разрешения на строительство (ответ на обращение о получении разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию) и т. п.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?
Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:
- Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
- Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
- Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
- Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
- Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Дополнительные документы
Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:
- документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
- акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
- документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
- справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
- квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
- доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).
С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.
Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.
Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.
Снос самовольной постройки
Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:
- собственником земельного участка;
- субъектом иного вещного права на земельный участок;
- законным владельцем земельного участка;
- лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурором (в публичных интересах);
- уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.
К заявлению следует приложить документы или свидетельские показания, доказывающие преимущественное право на постройку. Это может быть свидетельство многодетной семьи, трудовая с записью о сокращении или увольнении с последнего места работы, справка о низких доходах, свидетельские показания в сторону незаконного застройщика. Можно предоставить справку о наличии в семье инвалида, основанием возведения незаконной постройки суд может признать наличие престарелых родителей, неработающей супруги\супруга, трех и более малолетних детей, статус малоимущей семьи.
Очень на руку сыграют доказательства того, что до того, как вы застроили и облагородили территорию, она была заброшенной. Кроме того, стоит попробовать доказать, что постройка не нарушает права третьих лиц, документы, подтверждающие, что нарушения градостроительного плана не было, доказательства финансовых вложений в возведении здания.
Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда
Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.
Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.
Первая группа — земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:
- в пользовании на постоянной основе;
- в пожизненном наследуемом владении;
- в собственности.
Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:
- гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
- на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
- если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.
Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение
Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.
В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.
Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.
В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.
Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.
Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.
Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.
Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.
Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.
Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:
- строительство находилось на начальной стадии;
- застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.
Основные пункты статьи
В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:
- О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
- О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
- Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
- О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
- О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
- О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Самовольная постройка – ГК РФ и другие НПА
Понятие «самовольная постройка» расшифровывается в ст. 222 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту, гражданин, возведший на земле самовольное строение, не имеет право распоряжаться им. То есть он не вправе продавать незаконную постройку, сдавать ее в аренду, дарить и т.д.
Помимо гражданского законодательства, вопросы самовольных построек регулируются ФЗ № 258 от 13.07.2015 «Об узаконивании самовольных строений». Другим нормативным актом является Земельный кодекс, которым определяется, к какой категории относится земля, где был возведен самострой.
Наказание за самовольное строение определяется КоАП РФ. Согласно этому документу, на собственника земельного участка может быть наложен штраф до одного миллиона рублей. Помимо этого, налоговым законодательством предусмотрено начисление двойного налога и пеней на владельца самостроя.