Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Какие банки предлагают выгодные условия по ипотеке?
Условия кредитования зависят от категории заемщика, размера ссуды и первоначального взноса, типа недвижимости. Наиболее выгодные программы действуют по ипотеке с государственной поддержкой для молодых семей с детьми. Жилищный кредит по ставке от 4,5% до 6% можно оформить в Сбербанк, Россельхозбанк, «ФК Открытие», Возрождение, Таврический Банк и других финансовых учреждениях Москвы.
Максимальная сумма ипотеки зависит от банка и составляет чаще всего до 10-15 млн. руб. Первоначальный взнос должен превышать 20%, а срок кредитования может достигать 30 лет. Заявку на кредит можно подать через интернет, рассмотрение занимает до 5 рабочих дней. Больше вероятность одобрения у граждан, обращающихся в банк, где они получают заработную плату (пенсию).
Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Документы для оформления ипотеки
Стоит ознакомиться с перечнем документов для получения ипотечного кредита. Основной список выглядит так:
- Заявление. Заполняется в банке или дома. Бланк можно скачать с официального сайта кредитного учреждения.
- Анкета банка — форма анкеты у банков может отличаться.
- Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
- Копия свидетельства ИНН.
- Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании – зеленая ламинированная карточка).
- Для мужчин призывного возраста — копия военного билета.
- Если заявитель состоит в браке — свидетельство о браке, а также брачный контракт при его наличии.
- Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
- Документы об образовании заявителя — дипломы, сертификаты и так далее.
- Бумаги, которые подтверждают уровень доходов по месту работы и из других источников — алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.
Единичные финансовые учреждения ограничиваются таким списком. В основном просят предоставить еще ряд документов. Они могут повысить шансы на получение кредита.
Ипотека: с чего начать?
Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.
Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.
Основные требования к зданию
Список наиболее важных требований, с которым в обязательном порядке надо ознакомиться, содержит несколько пунктов:
- Строение на должно быть возведено ранее 1970 года.
- Степень износа каменного или бетонного здания не должна превышать 50-70%. Для деревянных домов допустим износ в пределах 40%.
- Ипотеку получить не удастся, если дом стоит на учете в программе реновации, намечен капитальный ремонт либо снос данного здания.
- Размещение объекта недвижимости должно попадать в зону действия данного кредитного учреждения. Некоторые банки готовы выделить средства и на покупку объектов недвижимости в других регионах.
- Дом не должен иметь явных конструктивных дефектов (перекосов перекрытий или стен).
- Нельзя получить ипотеку под ветхие дома, нуждающиеся в серьезном ремонте.
Ипотеку не удастся получить на дом, размещенный в пределах заповедной зоны, включенный в список исторических, архитектурных или культурных памятников.
Таунхаус, загородный или частный дом должен иметь круглогодичный подъезд, все необходимые коммуникации. Поблизости должны размещаться другие жилые здания. Обязательно наличие моста (если есть река), полноценной дороги.
Кроме технических характеристик, значение имеет инфраструктура близлежащей территории. Банк обращает внимание на все мелочи, способные повлиять на ликвидность и конечную стоимость жилой недвижимости. Развитая местная инфраструктура является хорошим показателем.
Какие дома на первичном рынке подойдут под ипотеку
Подбирая жильё в новостройке, необходимо учесть, что одобрение можно получить только на объект, прошедший аккредитацию в кредитном учреждении. В этом случае возможна покупка квартиры на любом этапе строительства дома. Список объектов, прошедших аккредитацию, банк предложит самостоятельно.
Из этого правила есть и исключения. Согласно внутренней финансовой политике, некоторые кредитные учреждения готовы профинансировать покупку объекта жилой недвижимости и у сторонних застройщиков. Уточнить такую возможность необходимо в кредитном учреждении на этапе первого обращения.
Подбирая дом, в обязательном порядке надо учесть расстояние от объекта недвижимости до полноценной дороги, других жилых зданий. Большое значение имеет инфраструктура, наличие подъездных путей, коммуникаций. Объект жилой недвижимости может быть расположен и за чертой города, расстояние определяет банк.
В городской черте можно получить одобрение кредитной организации на приобретение объекта недвижимости в новостройке с использованием ипотечных средств. Некоторые сложности могут появиться при выборе заемщиком объекта жилой недвижимости в экологически неблагополучном районе.
Стоимость жилья в России нельзя назвать дешевой даже в связи с падением цен на квартиры в условиях сегодняшнего экономического кризиса; даже на стадии начала строительства стоимость жилья для многих запредельна.
Во всем мире год от года увеличивается количество квартир, которые куплены с привлечением ипотечного кредита, так как для большей части людей это единственно возможный вариант стать собственником жилой площади.
На специальном сленге юристов приобретение жилья в ипотеку – разновидность кредита, когда сам продаваемый объект находится в залоге у некоей организации, которая предоставила этот кредит. В данном случае эта организация – банк, который может по суду затребовать вернуть ему жилье, приобретенное на выданные деньги, если различные причины не позволяют человеку, взявшему кредит, его выплачивать или его действия нарушают какие-либо пункты кредитного договора.
В самой сделке задействованы 3 «условных лица»:
- Организация-застройщик или хозяин (продавец) квартиры;
- Организация, выдавшая кредит (банк);
- Человек, берущий заем в банке (заемщик-покупатель).
Ипотечный кредит возможно получить только при условии полной уверенности кредитора в способности заемщика оплачивать ежемесячные платежи по кредиту. Банк проверяет и оценивает доход своего потенциального заемщика и изучает его кредитную историю.
Взаимоотношения заемщика и кредитора регулируются законом.
Ипотечный кредит выдается на длительный срок (от 5 до 50 лет), что связано с большой суммой самого кредита, вернуть которую быстро невозможно.
И, наконец, обратите внимание на возраст продавца. Если выяснится, что продает квартиру бабушка с хорошим пенсионным стажем, или, тем паче, ее представитель по доверенности — не связывайтесь.
Скорее всего, при рассмотрении вопроса о страховании сделки страховая компания потребует доказательства вменяемости продавца, то есть всякие справки из психиатрички, наркологии, и т. п. И даже если продавец согласится их представить, то цена этой справки — коробка конфет для нарколога. Возможно, что суд впоследствии и признает вас добросовестным покупателем, только оно вам надо? На заседания суда ходить именно Вам. Конечно, нет гарантии, что относительно молодой человек тоже не является наркоманом или сумасшедшим, но, согласитесь, здесь вероятность существенно меньше.
Вот, пожалуй, все основные ограничения при поиске.
Теперь можно начинать. Вообще, надо заметить, что именно найти квартиру — это самое сложное звено во всей ипотечной цепочке. Находятся, например, совершенно удивительные продавцы, которые как только услышат про ипотеку, сразу говорят: «Нет, по ипотеке продавать не стану».
Уговаривать никого не надо, тут два варианта. Либо человек просто не знает, что такое ипотека, в этом случае он поверит не вам, а скорее, своим знакомым. Либо, наоборот, очень хорошо понимает, что и квартиру проверят, и все юридические «нечистоты» обнаружат.
Короче говоря, либо человек просто не понимает о чем речь, либо нечист на руку. И то и другое нам не надо. В первом случае Вам будет очень тяжело работать с человеком, у которого совершенно другой менталитет. Во втором — вероятнее всего, Вас хотят надуть. В течение какого-то промежутка времени ваши усилия, несомненно, будут вознаграждены, и вы найдете подходящую квартиру.