Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить аренду земельного участка в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если земля публичная, то применяются положения ст. 239.1 ГК – недостроенный объект (далее – ОНС) могут изъять у собственника по решению суда путем продажи с торгов по правилам, утв. Постановлением Правительства от 03.12.2014 № 1299. Если уполномоченный орган не реализовал право на предъявление требований к застройщику в суд в течение 6 месяцев, застройщик вправе снова продлить договор аренды для завершения строительства (подробнее об этом читайте ниже). Обратите внимание: публичный арендодатель в этой ситуации не может потребовать от арендатора освободить участок, ссылаясь на ст. 622 ГК (п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утв. Президиумом ВС 15.11.2017).
Применим ли п. 2 ст. 621 ГК, если участок публичный?
С 01.03.2015 Земельный кодекс дополнен главой V.1, регулирующей предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В частности, теперь установлено, что договоры аренды публичной земли заключаются на торгах за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК.
В связи с этим в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был добавлен п. 21, которым устанавливалась возможность для собственника ОНС приобрести земельный участок под таким объектом в аренду без проведения торгов на 3 года однократно для завершения строительства.
Таким образом, продлить договор аренды публичного земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК не получится, поскольку законом предусмотрен особый порядок предоставления участков, на которых располагаются ОНС, – по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом ВС 23.12.2020).
Продлить договор аренды публичного земельного участка по такому порядку возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- право собственности на ОНС зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до 01.03.2015;
- ранее участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников такого ОНС по этому основанию.
Даже если предположить, что участки были предоставлены до 01.03.2015, возможность продления договоров аренды в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку участки ранее уже предоставлялись для завершения строительства.
Возможным вариантом решения в такой ситуации может быть образование нового земельного участка, например путем объединения исходных участков или их перераспределения. В этом случае, поскольку участок новый, формальное требование о его непредоставлении ранее для целей завершения строительства соблюдается. Однако по своей сути это является обходом положений о предоставлении земельного участка с ОНС. Кроме того, для образования нового участка (новых участков) потребуется воля публичного субъекта – собственника исходных участков, интересы которого могут не совпадать с интересами застройщика.
Собственник ОНС имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка — публичный субъект, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Как отметил ВС, из системного толкования ст. 239.1 ГК, подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11 и п. 4 ст. 39.16 ЗК следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться ни ОНС, созданным в период действия договора аренды, ни самим участком без судебного решения, которым определяется судьба ОНС. В отсутствие такого судебного акта собственник ОНС вправе требовать повторного заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Эти положения, как указывает ВС, направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Если срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен ОНС, истек и публичный собственник участка не обратился в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды, судьба ОНС и земельного участка остается неопределенной, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации застройщик, который ранее воспользовался предоставленным ему правом однократно продлить договор аренды для завершения строительства ОНС (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК), все равно может требовать продлить договор аренды участка, на котором расположен ОНС, ссылаясь на позицию ВС.
Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге
Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:
- юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
- анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
- составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
- процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
- разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
- представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
- составление искового заявления в судебные органы
- защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
- обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
- помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
- иная юридическая помощь
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Предоставление земельных участков без торгов
С 1 марта 2024 года вступают в силу новые правила предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. Это означает, что компании и частные лица смогут получить земельные участки для использования без необходимости участия в конкурентных торгах.
Предоставление земельных участков без торгов представляет собой новую возможность для предпринимателей и инвесторов получить землю под свои проекты. Вместо того чтобы участвовать в долгих и сложных процедурах торгов, заявители смогут подать заявку на получение земельного участка и получить его после рассмотрения и выбора их заявки.
Основной принцип предоставления земельных участков без торгов заключается в сокращении бюрократических процедур и упрощении получения земли. Это позволит ускорить развитие малого и среднего бизнеса, а также привлечь больше инвестиций в экономику страны.
Какие преимущества предоставляются арендаторам?
Предоставление земельных участков в аренду без торгов с 1 марта 2024 года обладает рядом преимуществ для арендаторов:
| 1. | Устранение неопределенности. Арендаторы получают возможность арендовать земельный участок без участия в торгах. Это позволяет избежать неопределенности и упрощает процесс получения земельного участка в аренду. |
| 2. | Улучшение условий аренды. Без торговые процедуры исключают возможность конкуренции с другими потенциальными арендаторами, что может привести к более выгодным и гибким условиям аренды. |
| 3. | Снижение времени и затрат на получение земельного участка. Отсутствие необходимости участвовать в сложных и длительных торгах позволяет арендаторам сократить время и затраты на получение желаемого земельного участка в аренду. |
| 4. | Стимулирование предпринимательской активности. Новые правила предоставления земельных участков в аренду без торгов способствуют стимулированию предпринимательской активности, так как арендаторы получают более простой и быстрый доступ к земельным ресурсам для реализации своих бизнес идей. |
Шаг 2: Ознакомление с документацией
Перед тем, как продлить аренду земельного участка в 2024 году, необходимо ознакомиться с соответствующей документацией. Данная процедура позволит получить полную информацию о всех требованиях и условиях, которые нужно выполнить для успешного продления аренды.
Документация, связанная с арендой земельного участка, включает основной договор аренды, дополнительные соглашения и приложения к ним. В них содержится информация о сроке аренды, размере арендной платы, условиях использования земли и возможных ограничениях. Кроме того, в документации могут быть указаны требования к составу и форме заявления на продление аренды, а также дополнительные документы, которые необходимо предоставить вместе с заявлением.
Важно внимательно изучить каждый документ, так как он определяет права и обязанности арендатора. В случае неправильного оформления или невыполнения требований, заявление на продление аренды может быть отклонено. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам, чтобы быть уверенным в правильности заполнения документов и соблюдении всех требований.
Условия продления аренды земельного участка
Продление срока аренды включает определение нового срока аренды и его продолжительности. В зависимости от правил и требований, установленных органами управления земельными ресурсами, продление аренды может быть ограничено определенным числом лет или может быть неограниченным.
Другим важным условием является изменение арендной платы. При продлении аренды земельного участка может произойти изменение размера арендной платы. Это может быть связано с инфляцией, изменением рыночной стоимости земли или другими факторами. Величина арендной платы и условия ее уплаты также могут быть прописаны в договоре аренды.
Кроме того, в процессе продления аренды земельного участка, могут возникать другие условия, такие как требования к строительству или использованию участка, экологические нормы и стандарты, запрет на субаренду и др. Все эти условия могут быть прописаны в договоре аренды и являются обязательными для исполнения для сторон.
Условия продления аренды
В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:
- Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
- Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.
На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:
- если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
- при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
- если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
- если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Законодательство об аренде
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.
В статье 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.
Как продлить найм квартиры?
Краткосрочный или долгосрочный найм квартиры – популярный способ аренды жилого помещения. В случае, когда срок действия договора подходит к концу, возникает вопрос о продлении аренды. Какими способами это можно сделать и какие действия следует предпринять – рассмотрим.
Новый договор или продление по соглашению?
Когда истекает срок действия договора найма квартиры, его можно продлить двумя способами: заключить новый договор или продлить по соглашению сторон.
Если стороны согласны на продление аренды, то можно внести соответствующие изменения в действующий договор. В этом случае, условия аренды остаются прежними, а срок действия договора продлевается на новый срок.
Если стороны не могут достичь соглашения о продлении, то необходимо заключить новый договор. При этом, условия аренды могут измениться, в том числе и арендная плата.
Кто обладает правом на продление договора найма квартиры?
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.