Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На скольки сотках разрешено строительство дома в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Таунхаусам присвоили правовой статус
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Какой участок лучше купить для строительства дома?
Это зависит от того какой дом вы хотите построить.
Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:
- ИЖС
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:
- ЛПХ (полевой участок)
- Ведение огородничества
- Другие участки из категории сельскохозяйственных земель
На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Какими должны минимальные размеры земельных участков в РФ в 2021 году
До начала марта 2015 года все вопросы, связанные с выделением земельных участков и определением их размеров, решали местные и региональные власти. При администрации существовали специальные Комиссии, которые рассматривали заявления каждого гражданина
. Это положение было сформулировано в Земельном кодексе, статье 33.
В ведении муниципалитетов было также выделение земли, связанное с категориями и видами разрешенного использования.
С принятием Федерального закона №171 «О внесении изменений в Земельный кодекс» определение размеров большей части наделов стало прерогативой земельного законодательства. В решении каждого вопроса определяющим является дальнейшее использование земли.
Если по отношению к определенному наделу действует градостроительный регламент, то его размеры определяются Правилами пользования земельными ресурсами.
Если участок имеет другое целевое использование, то — Федеральными законами и земельным законодательством. В основе этого положения лежит статья 11.9 ЗК России.
На предельные размеры влияют прежде всего Правила землепользования и СНИПы. Для чего нужно знать предельные размеры земельных участков? Это делается прежде всего для безопасности от пожаров и других негативных воздействий
. Жилой дом, который будет построен на участке, не должен мешать соседям, их постройкам и посадкам.
До соседского жилого строения должно быть достаточное расстояние, чтобы вы не мешали личной жизни соседей, а они вам. Также считается расстояние до дороги и других объектов. Исходя из этих данных рассчитывается размер участка.
Строительство домов на трех сотках земли
В данном случае есть один выход, строительство дома посередине участка. Так вы и от дороги отдалитесь на положенное расстояние и от соседнего дома. Как попасть на другую сторону дома? Сделать два входа в дом. Один вход с главной стороны дома. Другой вход с противоположной стороны, это удобно.
Если дом строится деревянный и близлежащая постройка тоже деревянная в таком случае надо отдаляться на расстояние в 15 метров. Как удалится на расстояние в 15 метров на участке в 6 соток? К сожалению ни как, но можно отправиться в администрацию и узнать, как лучше сделать, что можно предпринять, тем более любое новое строительство, именно с этого похода должно начинаться.
По закону строить дом на небольшом участке можно, но вот главная загвоздка
Дом не должен занимать большую площадь, то есть не должен занимать площадь больше 30% от всей площади. Получается, что, например, на 6 сотках можно возвести дом, не превышающий до 100 кв. м. В принципе такое строение вполне пригодно для жилья, даже для семьи из 4 человек.
Сколько нужно соток чтобы построить дом
Какой территории будет достаточно, зависит от площади будущего дома. Очевидно, что на 4 сотках можно построить жилое здание, достаточно просторное, чтобы в нём можно было жить круглый год. При этом нужно учитывать требования СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Чтобы узнать точно, можно ли строить дом на конкретном участке, нужно выполнить ряд действий:
1. Предоставить пакет документов в Управление архитектуры и градостроительства.
2. Составить проект и передать его на изучение.
3. Получив разрешение, приступать к строительству.
4. При отказе потребовать письменного оформления, после чего обратиться к юристу по земельным вопросам.
5. Если выяснится, что оснований для отказа нет, обратиться в суд.
Как узаконить увеличение площади земельного участка?
Главное понятно — восстанавливается действие дачной амнистии до 1 марта 2021 года.
- Далее — бессрочно устанавливается упрощенный уведомительный порядок для строящихся жилых и садовых домов, строительство которых начато до 4 августа 2018 года. То есть до введения нового уведомительного порядка строительства и оформления прав. Причем в орган местной власти гражданин отправит не два, как было, а одно уведомление — только об окончании строительства.
- Проверять построенный объект также будут по упрощенным правилам — просто на соответствие предельным параметрам строительства жилых и садовых домов, прописанным в Градостроительном кодексе РФ.
- Еще одно предложение касается подачи документов в Росреестр на регистрацию прав. С 4 августа 2018 года их отправлял орган местного самоуправления после проверок. Но это было долго, а иногда и дорого, если чиновник попадался вороватый. Теперь предлагается предоставить гражданам выбор — либо направить документы в Росреестр самим, либо ожидать их направления по старинке.
- Еще одно новшество для членов садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ. Для них предлагается продлить до 1 марта 2022 годаправила покупки участков для садоводства.
- Сейчас члены СНТ имеют право купить сотки в собственность бесплатно, без проведения торгов, если такой участок образован из земли, предоставленной СНТ до вступления в силу Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». То есть до 10 ноября 2001 года.
- Эти правила должны закончить свое действие 31 декабря 2020 года.
- А проектом Крашенинникова предусмотрено их продление до 1 марта 2022 года.
- Автор предлагает продлить до 1 марта 2022 года возможность установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Делается это для защиты людей от «неконтролируемого завышения цен.»
Органы местного самоуправления будут обязаны информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках
- Поясним — с 2006 года были введены правила об определении субъектами РФ максимальных цен на межевание. Эти нормы должны окончить свое действие 1 марта 2020 года. Предложено продлить их на два года.
- А вот новшество, которое касается многоквартирных домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса — до 1 марта 2005 года. Есть проблема — все еще не решен вопрос с границами придомовой территории. По мнению Павла Крашенинникова, этот вопрос крайне важен при решении земельных споров и определении цены продаваемой квартиры.
- Формирование придомовых участков по закону лежит на местной власти. Но там есть проблемы. Проектом предлагается установить прямую обязанность чиновников формировать придомовой участок, не дожидаясь жалоб от населения.
Амнистия была объявлена для того, чтобы предоставить гражданам возможность быстро и просто зарегистрировать загородную недвижимость и земельные участки. Она позволяет действовать по упрощенной схеме и оформлять любое строение независимо от года постройки.
- Для оформления права собственности сейчас не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а для садовых домиков не требуется даже разрешение на строительство. Однако такой порядок будет только до 1 марта 2021 года.
- Тем, у кого дома на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) придется получать и предъявлять при регистрации разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Что касается дач в СНТ, то после 1 марта 2021 года регистрации будут подлежать только дома для постоянного и временного проживания и капитальные строения — то есть если дача у вас только на лето, то разрешение не понадобится.
Для регистрации домовладений, которые подлежат регистрации, а это дома на ленточных фундаментах, а также те, что для зимнего проживания, нужно будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать строение. Амнистия уже применяться не будет.
До 1 марта 2021 года еще можно зарегистрировать право на дом, даже если на него нет разрешения на ввод в эксплуатацию. При регистрации права собственности следует учесть, что с 1 января 2017 года стали требовать дополнительный документ — технический план здания. Его оформляют исключительно кадастровые инженеры, аттестованные саморегулируемой организацией.
Максимально допустимый размер также определяется на федеральном уровне, но региональные власти могут корректировать этот показатель. При определении цифры учитываются факторы:
- количество земельных участков на территории конкретного региона;
- спрос на наделы;
- порядок их заселения;
- развитие по региону.
Факторы не должны входить в противоречие с правилами застройки. Предельные размеры по регионам разные (в сотках):
Пригороды Москвы – 30;
Пригороды Петербурга – 15;
Новосибирск – 10;
Краснодарский край – 10;
Екатеринбург – 25.
Максимальный размер участка земли, как и минимальный – это ограничения, связанные с тем, что в процессе строительства дома следует учитывать требования целого списка законов и правил:
- ЗК РФ;
- Градостроительный Кодекс;
- N123-ФЗ;
- Правила застройки каждого конкретного региона (ст. 32 ГРК);
- СНиПы.
Максимальный размер участка земли отличается в каждом конкретном субъекте РФ.
Несоблюдение показателей (как минимальных, так максимальных) приведет к негативным последствиям, и регистрация земельного надела в Росреестре будет невозможной.
Для исключения ошибки в площади, покупатель или приобретатель надела на безвозмездной основе обязаны ознакомиться с основными характеристиками надела. В частности, знать ВРИ, категорию земель, ответственность за ненадлежащее ее использование.
Госдума разрешила фермерам строить дома на сельхозземлях
- Минимальная площадь земельного участка в СНТ должно быть 4 сотки (п. 6.1).
- Земельный участок по периметру может быть огорожен сетчатым забором, высотой 1,2 -1,8 метров. Если соседи подпишут обоюдное письменное согласие и правление его подпишет, можно установить забор любого другого типа, а не только сетку-рабицу. Или вовсе могут оставить свои участки без забора (п. 6.2).
- Садовод на своем участке может строить: дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе – теплицу, летнюю кухню, баню (сауну), душ, навес, гараж (п. 6.4).
- На своем участке нужно предусмотреть устройство компостной площадки, уборной или септика не ближе 2 метров до границы с соседним участком или ограждения со стороны улицы (п. 6.3).
Поэтому при приобретении земли нужно рассчитывать то, как будет использоваться эта площадь. Маленькие участки имеют ряд недостатков, к примеру, не позволяют размещать все необходимые хозяйственные сооружения. Первые трудности у собственника возникают уже при разработке проекта, так как учесть все нюансы достаточно сложно.
За «красную линию» категорически запрещено выступать, поэтому при нарушении этой нормы владельца может ожидать судебное разбирательство. Для того чтобы не нарушить правила по ошибке, владелец должен в первую очередь позаботиться о наличии ограждения. Это позволит обозначить существующие границы для застройки.
Строительство домов на трех сотках земли
Склон здания на юге лучше всего расположить на высокой местности. Если дом находится на востоке или западе, то строительные работы необходимо совершать у северной границы участка. Самым неудобным рельефом в такой ситуации считается северный уклон местности. Единственный вариант постройки при таких условиях – это расположение дома на западе. Стоит отметить, что при этом нужно создавать подсыпку, чтоб избежать съезжания конструкции.
- Расстояние между окнами жилого помещения и хозяйственной постройки должно быть не меньше 15 метров;
- От дома к сборникам мусора и уборных двора – не меньше 20 метра;
- Дача и уборная должны размещаться на дистанции больше 12 метров;
- Подвальное помещение и яма компоста – 7 метров;
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Какое расположение бани на участке является правильным
- Дымная баня или по-черному:
- размещайте ее на участке не ближе, чем в 12 метрах от ближайших строений и его границ;
- учитывайте розу ветров, чтобы дым не задувал в жилые дома;
- не разрешается устанавливать бани такого типа в густонаселенных поселках, и не желательно это делать в сельской местности из-за повышенной пожароопасности.
- Недымная баня или по-белому:
- размещайте поодаль от других строений;
- ее можно совмещать с садовыми и дачными домиками, что позволит сэкономить на устройстве водопровода и канализации, а также на площади участка;
- совмещение с жилым домом требует согласования с архитектором. Не следует размещать в жилом доме влажную баню, лучше отдать предпочтение суховоздушной сауне;
- для недопущения негативных последствий при совмещении бани и дома, следует ответственно подойти к гидроизоляции помещения и его вентиляции;
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Требуется ли разрешение от соседей
Если возникает необходимость у владельца территории построить какое-либо сооружение рядом с границей с соседским участком, то осуществить это законным способом можно только в случае, если владелец этой земли выдаст соответствующее письменное согласие.
Если будет отсутствовать этот документ, то соседи могут потребовать через суд снесения нового объекта.
Требуется согласие в разных случаях:
- строительство жилого дома происходит непосредственно рядом с соседским забором, поэтому между этими элементами имеется расстояние, которое меньше трех метров;
- перепланировка в имеющемся жилом строении, если она затрагивает какие-либо общие с соседями элементы коммуникаций, поэтому если в результате данных работ требуется выключить на некоторое время воду, то соседи должны быть согласны с этим;
- реконструкция здания, предполагающая выполнение каких-либо шумных работ, так же выполняется при наличии разрешения, так как нарушаются оптимальные условия жизни соседей.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.