Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение недвижимости полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Вместо дарения можно отказаться от доли
Здесь имеется несколько важных моментов и условий:
- Отказаться от наследства можно только в пользу других наследников или одного из них — п. 1 ст. 1157 и п. 1 ст. 1158 ГК РФ. Запрещено отказываться в пользу постороннего.
- Нельзя отказаться от части наследства — п. 3 ст. 1158 ГК РФ. То есть нельзя отказаться от доли квартиры, а принять другое имущество.
- Отказаться можно до подачи заявления на принятия наследства или после подачи, но в течение 6 месяцев после смерти наследодателя — п. 2 ст. 1157, п. 1 ст. 1158 и п. 1 ст. 1114.Например, наследодатель умер 20 февраля 2020 года. Наследник имеет право отказаться от наследства до 20 августа 2020 года, даже если уже подал заявление.
- Нельзя отказаться, если уже получено свидетельство о наследстве. Даже если прошло меньше 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Остается только подарить — ссылка вверх.
- Нельзя отказаться в пользу определенного наследника, если все имущество получено по завещанию. Здесь проще объяснить на примере.Например, на Ивана дедушка оформил завещание, где ему передается все его имущество — квартира и машина. После смерти дедушки Иван решил отказаться от наследства. Он может написать отказ, но не в пользу определенного наследника. И только на все наследство, а не отдельную часть. Например, ему нельзя принять машину, а от квартиры отказаться.
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.
Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Наследование дареной недвижимости
При получении в порядке наследования подаренной наследодателю квартиры могут возникнуть ситуации, усложняющие положение наследников.
- Даритель фактически передал одаряемому лицу ключи от квартиры, сделка дарственной считается заключенной. Однако ее получатель умер, не успев оформить недвижимость в Росреестре. Договор дарения считается правоустанавливающим документом, на основании которого нотариусом будет выдано свидетельство о праве. Оно, в свою очередь, является основанием для регистрации перехода прав к наследникам.
- Документ предусматривал обещание подарить квартиру, но не был исполнен вследствие смерти одной из сторон. В таком случае, наследники дарителя, обещавшего ее подарить, обязаны выполнить его обязанность. К наследникам одаряемого не переходит право наследования по дарственной, если имущество не было фактически передано при жизни.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Чтобы избежать споров с внезапно объявившимися родственниками, претендующими на наследство, наследнику обязательно нужно найти последнюю версию завещания. Она может быть у нотариуса или в вещах наследодателя.
Если этого не сделать, наследники могут объявиться после проведения сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это можно сделать только в суде, и тяжба имеет шансы растянуться надолго, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.
Осуществляя сделки с квартирой, полученной по наследству, больше рискует покупатель. Потому что в описанной ситуации он имеет шанс остаться и без денег, и без квартиры. Суд взыщет деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же он может заявить, что уже потратил их.
Дарственная после вступления в наследство
Обязательная доля в наследстве — это своего рода исключение из общего правила при наследовании по завещанию.
Обязательная доля в наследстве призвана быть гарантией защиты прав социально незащищенной категории граждан.
Гр-н Петров С.И. просит разъяснить, куда ему следует обратиться, если 10 лет назад умер его отец, который завещал ему дом в деревне, но дом до настоящего времени он на себя не переоформил?
Когда в нашей жизни не становится близкого человека, мы часто находимся в подавленном состоянии, еще большим шоком для нас может стать тот факт, что он оставил завещание, по которому все его имущество переходит к третьему лицу.
В связи с чем судебный спор отсутствует.
договор купли-продажи (данные по нему, дата), договор приватизации.
Указывается, есть ли еще владельцы квартиры, прикладывается их письменное разрешение на дарение доли, заверенное нотариусом.
Когда сторона — это доверенное лицо, то обязательно ссылаются в договоре на доверенность: например, вместо дарителя пришел доверенный, строчкой указывается этот момент, прописываются данные доверенности, ее номер, дата заключения.
Что лучше: дарственная или завещание?
Этот способ подходит тем, кто не оформлял принятие наследства после его открытия. Отказаться от своей части в пользу другого лица возможно не раньше, чем через шесть месяцев после смерти наследодателя. В случае если процесс происходит на основе завещания, подарить свою долю имущества можно другому наследнику по завещанию. Если процедура происходит по закону, то возможна передача вещей другому наследнику по закону, неважно, какое место в очереди он занимает.
Этот способ нельзя применить, если лицо, которому вы хотите передать свою долю, не является наследником по закону или по завещанию. Также невозможно отказаться только от половины предназначенных для вас ценностей. Например, если по закону человек унаследовал от отца автомобиль и дом, он не может отказаться от транспортного средства в пользу брата умершего – передать можно только все материальные ценности. Процедура отказа от своей доли в пользу другого лица позволяет избежать лишних растрат, которые неизбежны при оформлении дарственной.
Давайте рассмотрим, чем отличается дарственная от завещания.
| Дарственная | Завещание | |
| Продолжительность оформления | Сначала готовятся соответствующие документы, после чего подписывается договор, уплачивается назначенная пошлина и готовые документы отдают на регистрацию. Процедура оформления дарственной должна длиться не более двух с половиной недель по закону РФ. | Документ вступает в исполнение после смерти наследователя. Однако свидетельство можно получить спустя полгода от нотариуса. |
| Момент получения имущества в собственность | Такое право одаряемый получает сразу же после регистрации. Иными словами он становится владельцем имущества еще при жизни собственника. | Получение наследства начинается после смерти завещателя и пройденной процедуры оформления всех документов:
|
| Изменение или отмена договора | Дарение подразумевает финансовую сделку, которую аннулировать очень трудно. Отменить дарственную можно в судебном разбирательстве, доказав недееспособность дарителя или подписание договора под давлением и применением силы. | Завещание возможно в любой момент изменить или дописать еще одно для уточнения деталей: распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика. |
| Стоимость оформления |
|
|
| Налоги | Налог на дарение в размере 13% НДФЛ от стоимости наследства должен уплатить одаряемый, если он не является близким родственником. | Для получения собственности необходимо будет оплатить:
|
| Возможные проблемы | Даритель должен помнить об ответственности, которая возлагает на него дарственная. Ведь решение невозможно будет изменить или подправить какие-либо пункты. Однако для одаряемого это залог безопасности. | Независимо от воли завещателя, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: старенькие родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет. |
Итак, что лучше: завещание или дарственная на квартиру, дом или недвижимость? Завещание представляет безопасную сделку для наследователя, так как в любой момент он может изменить, или дополнить документ. Однако дарственная наиболее выгодная сделка для одаряемого, потому оспорить дарственную очень трудно.
Важно помнить о проблеме, которую несет в себе завещание. Наследникам придется делиться своим имуществом с группой людей, которые, независимо от того, включены в договор или нет, имеют право на часть в наследстве: дети до 18 лет, инвалиды, родители-пенсионеры.
И дарственная, и завещание на квартиру служат одной общей цели — передать имущество от одного человека к другому. При этом методы, по которым ценности передаются, отличаются в очень заметной степени.
Особенности налогообложения дарения недвижимости, полученной в результате наследства
Дарение недвижимости, полученной в результате наследства, подразумевает передачу имущества наследнику безвозмездно. Однако при таком переходе собственника могут возникнуть некоторые налоговые обязательства.
В соответствии с действующим законодательством, дарение недвижимости является одним из налогоплательщиков налога на доходы физических лиц. В случае дарения недвижимости, полученной в результате наследства, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости имущества на момент дарения.
Однако есть некоторые особенности, которые следует учитывать при налогообложении дарения недвижимости, полученной по наследству:
- В случае, если наследодатель проживал в даримой недвижимости с момента приобретения или после наследования и выписался из нее, дарение подлежит налогообложению.
- Дарение недвижимости в течение 3 лет с момента наследования также подлежит налогообложению.
- Однако, если дарение оформлено в пользу близкого родственника (супруга, родителей, детей), то налоговое освобождение может быть использовано.
- При налогообложении дохода от дарения недвижимости налоговый вычет предоставляется в размере суммы налога, рассчитанного по ставке 13%. Таким образом, реальная сумма налога будет достигать 39% от кадастровой стоимости даримой недвижимости.
Наследование по закону
При таком порядке оформления наследства выбрать, кому и что достанется, невозможно. Имущество наследодателя будет распределено между всеми существующими претендентами в порядке очередности, закрепленном в ГК РФ. Всего существует четыре очереди. Наследниками первой очереди являются самые близкие родственники: дети, супруги и родители умершего. Далее очередность выстраивается по степени отдаленности родства.
Имущество распределяется между наследниками всех очередей в долях, определяемых законодательством. Так как наследников может найтись много, после открытия наследного дела законом определен срок в шесть месяцев. Это требуется для того, чтобы все желающие могли успеть оформить заявление на наследование. Оформление наследства по закону редко приходится выбирать сознательно. Чаще процедура применяется в связи с тем, что наследодатель не оформил завещание.
Наследование или дарственная?
Главным отличием является то, что наследство может быть получено только после смерти владельца имущества, а дарение — наоборот, должно быть реализовано только при жизни. Дарственная, оформленная на реализацию после смерти дарителя, считается ничтожной (ст. 572 ГК РФ) — для этого существует наследство.
Следующее важное отличие — возможность собственника имущества изменить свою волю. При оформлении наследства в завещании собственник в этом праве не имеет никаких ограничений, от дарения отказаться можно только в критических ситуациях. К ним относятся такие изменения в состоянии здоровья или семейном положении владельца имущества, при которых дарение приведет к серьезному снижению уровня жизни.
Возможность притязаний третьих лиц — немаловажное отличие двух форм передачи собственности. В случае дарственной имущество, после ее исполнения, принадлежит только преемнику, тогда как при оформлении наследства (хоть по закону, хоть по завещанию) существует перечень лиц, имеющих право на так называемую обязательную долю.
Также разные формы передачи собственности отличаются оформлением как самого факта, так и передаваемых прав. Дарение оформляется двухсторонним договором, который не требует подтверждения. Но при передаче дара право собственности необходимо будет оформить в Росреестре.
Наследство по закону не требует оформления от собственника. Но наследнику будет необходимо инициировать открытие дела у нотариуса, написав заявление. После истечения полугодового периода ожидания будут оформлены и выданы все документы, а именно, свидетельство о праве на наследство. Завещание требует оформления со стороны собственника — будет необходимо заверение документа нотариусом.
С финансовой точки зрения также есть весомые различия. Дарение выгоднее со стороны затрат — для оформления договора они не потребуются. При оформлении наследства необходимо оплатить услуги нотариуса, а наследнику — госпошлину, которая составит от 0,3% до 0,6% в зависимости от степени родства. И при дарении, и при наследовании дополнительно оплачивается оформление прав собственности в Росреестре.
А с точки зрения налога на доход дарение может оказаться невыгодным. От налога на полученное имущество освобождены только самые близкие родственники: супруги, дети, родители, внуки/внучки и братья/сестры. Остальным придется заплатить 13% от стоимости имущества.
Как оформить дарение квартиры, полученной по наследству
Когда наследуемая квартира досталась вам по наследству, и вы решили ее подарить кому-то из близких, вам следует учесть несколько важных моментов. В первую очередь, если владеть этой квартирой менее 3 лет, то возможны некоторые ограничения на продажу или распределение доли в ней.
Если вам нужны сведения о налоге, который нужно будет заплатить при дарении квартиры, лучше обратиться к специалисту. Но в целом, владелец квартиры освобождается от налогового вычета, если такая квартира была в его собственности менее 3 лет на момент дарения. Подтверждением срока владения может выступать свидетельство о купле-продаже квартиры или иное подтверждающее документ.
Особенности дарения квартиры полученной по наследству:
- В случае, если квартира была получена в наследство менее 3 лет назад, то при ее дарении возможны налоговые вычеты;
- Если вы хотите продавать квартиру до истечения 3-х лет с наследования, то вам нужно будет заплатить налог;
- Налог на продажу квартиры в видео вычета составляет 13% от суммы продажи;
- Если квартира была в совместной собственности супруга на момент наследования, налог на продажу не облагается;
- Для пенсионеров в случае получения наследства менее 3 лет назад действует исключение – продажа наследственной квартиры не облагается налогом;
- Раздел доли наследуемой квартиры между наследниками может происходить по-разному, в зависимости от документов и заключения наследства;
- После оформления документов на дарение квартиры вы можете передавать ее новому владельцу.
Чтобы правильно оформить дарение квартиры полученной по наследству, вам понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве наследования;
- Документ, подтверждающий владение квартирой (свидетельство о собственности);
- Договор дарения собственности;
- Выписка из домовой книги;
- Паспорт гражданина РФ.
В случае, если вы не уверены, как правильно оформить дарение квартиры, лучше обратиться за консультацией к нотариусу или специалисту в данной области.
Регистрация в РосРеестре
При совершении дарения квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо произвести регистрацию дарственной в РосРеестре. Такая регистрация обязательна, так как позволяет оформить переход права собственности на нового собственника.
Перед регистрацией в РосРеестре, необходимо учесть все налоговые нюансы, связанные с этими операциями. В первую очередь, нужно заранее определить какой налоговый режим будет применяться, так как в зависимости от этого будет изменяться порядок регистрации дарением полученной квартиры по наследству.
Если квартира была получена наследником от супруга, то для освобождения от уплаты налога понадобится заключение в нотариальной форме об отсутствии налогового долга по наследству.
Запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) происходит при госрегистрации прав на объекты недвижимости. Если вы получили квартиру по наследству и хотите ее передать в дар или продать, вам необходимо провести государственную регистрацию права собственности. В данном разделе мы рассмотрим, какие документы необходимо предоставить для регистрации и как этот процесс происходит.
Когда продажа или передача квартиры, полученной по наследству, происходит менее чем за 3 года с момента наследства, возникают определенные ограничения. Размер налога на прибыль от продажи недвижимости в этом случае может быть значительно выше, чем при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3 лет.
Если квартира была продана за срок менее 3 лет с момента получения по наследству, налог на прибыль с продажи будет начисляться не только на разницу между ценой продажи и стоимостью наследуемой квартиры, но и на всю сумму полученную от продажи. При этом сумма налога может достигать 20%. Это связано с тем, что при получении недвижимости по наследству физическое лицо в течение 3 лет может наложить квартиру на продажу без уплаты налога, но если собственность меняет своих владельцев до истечения 3-х летнего срока, то налог придется заплатить.
Как правило, в семье в случае наследования недвижимости возникает вопрос о передаче ее наследникам в виде дарственной или на продажу. Супруга или супруг имеют право отказаться от наследуемой доли в пользу других наследников или доверить ее кому-то из них. Особенности налогообложения в данном случае могут быть различными, поэтому перед передачей квартиры в дар или на продажу необходимо оценить возможные риски и выгоду от совершения действий в конкретной ситуации.
Если вы решите передать квартиру по наследству супруге или супругу, вам не придется платить налог на доход от продажи данного имущества, так как такая передача делается безвозмездно. В случае с дарственной можно воспользоваться вычетом из налоговой декларации в размере стоимости жилого помещения.
Однако, передача придется зарегистрировать в Росреестре. Для этого понадобится договор дарения и заключение экспертов о стоимости недвижимости. Если после получения квартиры по наследству вы решите ее продать, процесс регистрации будет происходить похожим образом. Вам придется предоставить документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и оплатить государственную пошлину за регистрацию.
Однако при продаже квартиры, полученной по наследству, до истечения 3-х летнего срока, возникают определенные особенности и риски. Во-первых, вы не сможете воспользоваться вычетом из налоговой декларации в размере продажной стоимости жилья. Во-вторых, налог на прибыль с продажи недвижимости может быть значительно выше из-за необходимости уплаты налога на всю сумму полученную от продажи.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по наследству менее чем за 3 года, придется учесть особенности налогообложения и подготовиться к уплате налогового платежа.
Наследование в совместную собственность
Согласно положениям закона, стать наследником можно: с оформленным завещанием, по наследственному договору или по закону. Открытие наследства происходит в день смерти. Если суд признаёт лицо умершим — наследство открывается в день, когда решение вступило в силу.
Но существует способ «укрепить» сделку — обращение к нотариусу. Нотариус проверит дееспособность дарителя и оспорить сделку будет куда сложнее. Кроме того, нотариус может проверить ещё некоторые нюансы, влияющие на действительность договора. Чтобы рассмотреть, какие, перейдём ко второй части основной массы сделок.
Главное отличие наследственного договора от завещания в том, что лица, определенные документом, знают, как будет разделено имущество и о возможных условиях, которые необходимо выполнить для его получения. Проще говоря, в наследственном договоре отсутствует тайна.
Не всегда такой правовой режим соответствует чаяниям и надеждам сособственников. Иногда ситуация вообще заходит в тупик, например, в случае смерти одного из супругов. В этом случае переход прав окутывается вуалью целого сонма правовых норм, разобраться в которых довольно сложно. Наследование квартиры, являющейся совместной собственностью поможет оформить как следует, опять же нотариус.
Например, человек завещал переход его квартиры в собственность третьего лица. Однако, нетрудоспособные и те, кому до 18 лет всё равно получат определённую законом часть. Причём отметим, что к нетрудоспособным, в соответствии с ГК РФ, также относятся граждане, достигшие предпенсионного возраста. Напомним, для женщин — это возраст 55 лет, для мужчин — 60.
- Заявите о праве на наследство и вступите в течение полугода. На протяжении этого срока собирайте нижеперечисленные документы, которые доступны на данный момент, а потом на руки вам выдадут Свидетельство о вступлении в наследство;
- Зарегистрируйте право собственности на унаследованную квартиру. Делается это в ЕГРН – выдается выписка;
- Заключите договор купли-продажи;
- Заплатите налог. Помните, что требуется уплатить налог, если вы владеете наследством менее 3 или 5 годами. Но если прошло больше вышеуказанного времени, то продажа уже не облагается НДФЛ.
Однако, до принятия наследства наследник сможет проживать в унаследованном жилье или сдать в аренду, но не продавать. Продажа возможна только, если на руках имеется Свидетельство, которое подтверждает права на имущество. Придется ждать 6 месяцев, и в этом есть свой плюс: за это время вы найдете покупателя, подготовите все документы, а к моменту получения Свидетельства вы уже будете готовы продать квартиру по наследству.
Можно ли продать квартиру до вступления в наследство? Государство РФ выпустило множество положений и правил, касающихся жилищных вопросов и регулирующих законодательством. Однако многие не разбираются в таких вопросах. Данная статья кратко и понятно расскажет о продаже квартиры до вступления в наследство – возможно ли это?
- Объект принадлежит продавцу по праву собственности. Либо вследствие процесса приватизации, либо – перехода прав в ЕГРН;
- Квартира не должна быть в залоге или под арестом.
- Другие собственники должны подписать письменное соглашение;
- Должно учитываться преимущественное право приобретения долевых собственников.