Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в натуре в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право собственности — важный термин в сфере недвижимости. Владельцы квартир часто сталкиваются с необходимостью выделения своей доли в собственности. Это процесс, при котором квартира делится на части, каждая из которых становится отдельной долей.
Если/когда собственник имеет возможность продать свою долю.
Владение долей в квартире означает, что часть имущества принадлежит собственнику, но не полностью. Возникают вопросы о том, возможна ли доля в квартире и что для этого можно сделать.
Выделение долей в квартире — это процесс, при котором общее имущество может быть разделено на самостоятельные доли. Таким образом, собственник имеет право продать свою долю другим лицам, поскольку она является его личной собственностью.
К особенностям выдела доли в квартире относится необходимость получения согласия остальных собственников. В соответствии с законом каждый собственник имеет право выкупить свою долю до продажи ее третьему лицу.
Продажа доли в квартире может происходить в натуральной форме, т.е. путем передачи самого имущества, а также в виде денежной компенсации за долю. В этом случае продавец получает деньги в обмен на передачу доли в квартире.
При продаже доли в квартире важно отметить, что необходимо соблюдать все законодательные нормы и оформлять сделку в соответствии с действующим законодательством. Необходимо подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать его в уполномоченном органе.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Когда раздел можно произвести
Выделение доли в натуре из общедолевой собственности возможно тогда, когда сделать это допустимо физически. То есть, когда в имуществе допустимо выделить конкретную комнату или клочок земли с межеванием.
Для более полного понимания приведем пример. В совместной собственности Пети Иванова и Саши Петрова есть двухкомнатная квартира, доставшаяся им по наследству от покойного отца. При приятии этого наследства оба стали обладать квадратными метрами на условиях общедолевой собственности.
Когда выдел невозможно произвести
Бывают случаи, когда произвести раздел не представляется возможным. Это касается, допустим, выделения доли в квартире, имеющей единственную жилую комнату.
Законом также предусмотрены ситуации, при которых разделение в натуре не допустимо:
- Собственник недвижимости, расположенной в многоквартирном строении, не имеет права на выдел в совместной собственности на общее имущество всех владельцев недвижимости в многоквартирном доме;
- Выделить площадь нельзя при условии, если подобное действие будет существенно нарушать права других владельцев;
- То же касается случая, когда в результате фактического деления наносится несоразмерно большой ущерб.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Оформление долевой собственности
После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.
Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.
Может ли собственник продать свою долю без согласия остальных?
Для регистрации права следует представить:
- заявление, подаваемое всеми участниками правоотношения,
- документы, удостоверяющие личность,
- решение судебного органа, получившее юридическую силу о выделе доли,
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Выделение доли в квартире через суд
Когда по согласованию с другими владельцами квартиры выделить долю не удается, ее собственник вправе обратиться в суд. При этом он составляет исковое сообщение, в котором указывается следующая информация:
- Данные о заявителе (его ФИО, данные паспорта, включая адрес прописки);
- Данные об имуществе (адрес расположения, площадь и описание);
- Порядок пользования недвижимостью, включая площади общего пользования;
- Основания для выдела доли;
- Техдокументация на имущество;
- Заключение экспертов о том, что возможность для выделения доли в квартире есть. Заключение заказывают в БТИ, либо иной организации, которая вправе проводить строительную экспертизу;
- Документы, подтверждающие право собственности на объект;
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
- В некоторых случаях могут потребоваться и иные документы.
После того, как суд рассмотрит дело по выделению доли, будет вынесено определенное решение. В том случае, если иск будет удовлетворен, обратившийся регистрирует свое право на долю. Остальные владельцы регистрируют изменения в праве.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте
Существуют два варианта выделения доли в квартире:
- в натуре — физическое разделение частей жилплощади
- в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры
Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:
- для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
- общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам
Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке
«Я печку выкладывал сам, почему я должен делить ее с братом?»
«Мы перекрыли крышу, настелили заново весь пол, пристроили веранду. Почему же теперь все делить поровну? Надо — по справедливости.»
«У нас только один вход, одна кухня и одна комната. Это вообще не делится!»
«А как можно разделить однокомнатную квартиру?»
Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) — хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе.
Они все разные. Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента — не похожи друг на друга. Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем.
Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять. Тут ведь как — или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны.
Свой-то всегда лучше.
Для начала судебной процедуры раздела нужны документы:
— паспорт обекта (любого года изготовления);
— план земельного участка (если есть земля);
— для раздела земли — обзорный план или генеральный план местности (территория вашего и соседних участков, дорог, водоемов и смежных землепользователей (лесхоз, сельхозземли и пр.).
С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.