Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли межевание для продажи участка в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа участка земли – это важная сделка, при которой необходимы определенные документы и проведение межевания. Но что если продавец хочет продать свою землю без межевания? Какие последствия ждут неразмежеванного участка и его продавца?
Определение и особенности сделки
При продаже доли участка без межевания в 2024 году, возникает необходимость разобраться в особенностях и последствиях такой сделки. Ниже представлены ответы на часто задаваемые вопросы по данной теме.
Что такое доли участка и зачем их продавать без межевания?
Доли участка представляют собой доли в праве собственности на земельный участок. Продажа долей участка без межевания может позволить продать участок крупнее, чем при его размежевании. Это может быть полезно, если покупатель планирует объединить несколько участков для определенных целей, таких как строительство загородного дома или организация сельскохозяйственной деятельности.
Как проводить продажу доли участка без межевания?
Для проведения неразмежеванной продажи доли участка необходимы определенные документы. В первую очередь, это договор купли-продажи, который должен быть оформлен в письменной форме и подписан сторонами. Также может потребоваться согласие всех совладельцев участка на продажу его доли. Если доли участка не являются зарегистрированной недвижимостью, то покупателю могут потребоваться такие документы, как свидетельство о праве собственности на землю и план участка.
Какие риски связаны с продажей доли участка без межевания?
Сделка по продаже доли участка без межевания может иметь определенные риски. Во-первых, покупатель может столкнуться с проблемами узаконивания продажи и возникновением прав спорными ситуациями. Во-вторых, межевание не проводится, поэтому неизвестно, какие границы участка и какие изменения земли происходили до момента сделки. Это может повлиять на цену участка и его целевое назначение.
Можно ли продавать долю участка без межевания в 2024 году?
Возможность продажи доли участка без межевания в 2024 году зависит от законодательства страны. В некоторых случаях продажа доли участка без межевания допускается, однако следует обратиться к специалистам за подробной информацией о действующих правилах и требованиях.
Какие документы нужны покупателю для продажи доли участка без межевания?
Покупателю, желающему приобрести долю участка без межевания, могут потребоваться следующие документы:
- Договор купли-продажи, оформленный в письменной форме и подписанный сторонами;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- План участка;
- Согласие всех совладельцев участка на продажу его доли (при необходимости).
Связанные с межеванием проблемы при продаже неразмежёванной дачи
Связанные с межеванием проблемы, которые могут возникнуть при продаже неразмежеванной дачи, включают:
- Трудности определения границ участка и его площади;
- Неясность по поводу изменений земли и возможных неправомерных действий участников сделки до момента продажи;
- Сложности при определении целевого назначения участка, так как его предыдущая история использования и изменения могут повлиять на дальнейшее использование.
Стоимость межевого плана и сколько оформить межевание?
Стоимость межевого плана зависит от различных факторов, таких как площадь участка, сложность межевания, требования к документации и регион. Определенную информацию можно получить в организациях, занимающихся межеванием или у специалистов в данной области. Время оформления межевания также может варьироваться в зависимости от различных факторов и требований и может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Как продать участок без межевания
Чтобы оформить сделку, нужно подготовить следующие документы.
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество. Такое же согласие нужно от всех совершеннолетних, у которых есть доля.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
- Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности или о государственной регистрации права собственности или более свежий документ — выписка из ЕГРН.
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Исключительные случаи
В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.
В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.
Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.
В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:
- Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
- Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
- Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.
Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.
Влияние определённых границ на цену
На стоимость узаконивания земли без межевания влияют следующие особенности определённых границ объекта:
- Сложность проведения геодезических работ.
- Наличие споров с соседями.
- Наличие в непосредственной близости от участка магистрального газопровода, теплотрассы или других инженерных линейных объектов федерального значения, от которых должны устанавливаться санитарно-защитные зоны.
- Сложность рельефа.
- Наличие озёр, рек и других водоёмов на рассматриваемой территории.
- Давность последних официально оформленных документов, определяющих границы для ЗУ.
- Другие факторы, которые могут оказать влияние на стоимость.
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
В чем суть закона о межевании участков
И похожих вопросов у соседей сейчас будет все больше. В России действует закон, по которому в ближайшие четыре года все участки должны быть официально оформлены в своих четких границах. В том же Подмосковье, как нам сообщили в региональном Министерстве имущественных отношений, до 2027 года в планах выверить и закрепить границы полутора миллионов объектов недвижимости.
«Вводится обязательный кадастровый учет земельных участков. Их купля-продажа допускается исключительно при осуществлении государственного кадастрового учета», – пояснил юрист Алихан Ибрагимов.
По данным Росреестра, постановка на кадастровый учет бесплатна, но нужно оплатить госпошлину. Документы можно подать в МФЦ, онлайн на госуслугах или в личном кабинете на сайте самого Росреестра. Этот закон – федеральный, и межевать сейчас активно начинают по всей стране.
Как защитить свою собственность
Алексей из Смоленска так после прихода кадастровых инженеров узнал, что его участок на самом деле больше и часть соседского гаража находится на его территории. Сосед тоже вызывал специалистов, и те подтвердили его правоту. Теперь обоим непонятно, что делать с постройками.
«Забор поменять хотели, а в итоге не договорились. Часть строения гаража находится на нашей территории, и крыша, свесы – тоже на нашей территории», –рассказал Алексей Агапов.
В случаях, когда собственник не согласен, что от его участка что-то отмежевали, юристы советуют идти в суд. Сложнее разобраться в деле как у Татьяны, когда задета часть общей территории. Тогда можно попробовать через администрацию доказать, что это единственный проезд. Нового владельца обяжут обеспечить к нему доступ, то есть перенести забор.
Найти покупателя будет сложно
Как правило, редко можно приобрести дом с участком, границы которого четко не определены. Покупатели с ипотекой или материнским капиталом быстро отворачиваются. Банки не выдают кредиты на покупку такой недвижимости, а ПФР не признает материнский капитал. Такая недвижимость обычно продается со скидкой или родственникам, друзьям или знакомым.
На мой взгляд, целесообразно сначала определить границы земельного участка с помощью геодезической съемки. Таким образом, вы сможете продать его быстрее и за большую сумму вместе с домом.
Понравилась ли вам эта статья. Вы знаете, что делать?
У вас есть вопросы? Вы можете связаться с нами для получения бесплатной консультации. Используйте окно онлайн-консультации, форму ниже или номер телефона (24/7).
Возможность сделки при наличии кадастрового номера
Номер земельного кадастра указывает только на то, что участок земли был зарегистрирован в Земельном кадастре и прошел первый этап ввода данных.
В Едином государственном реестре юридических лиц данный участок характеризуется как «без точных границ». Такой статус разрешен Земельным кодексом.
Если на такой участок зарегистрирован документ о праве собственности, владелец имеет право продать его без проведения межевания.
Для регистрации сделки в Росреестре не требуется никаких дополнительных документов (регистрационный паспорт или план земельного участка), свидетельствующих о том, что регистрация земли состоялась.
Сегодня трудно объявить право собственности на землю без проведения межевания, но те, кто уже получил свидетельство о праве собственности, могут не проходить этот процесс. Обычно это зависит от ряда обстоятельств.
Порядок продажи участка без установления границ
Сегодня землю, используемую для садоводства, часто продают. За некоторыми исключениями, он не зарегистрирован в земельном кадастре и формально не принадлежит садоводу. Поэтому перед тем, как выставить его на продажу, он должен быть зарегистрирован как собственность.
Дакка Действующая упрощенная система регистрации участков включает следующие шаги
- Обратитесь в Земельный кадастр и представьте копию муниципального подзаконного акта о предоставлении участка.
- Заказать в Росреестре регистрационный паспорт на землю. Он содержит основные данные об участке, включая
- Диапазон,.
- Объем; Цена,.
- Разрешенные виды использования; Площадь; Цена;.
- Номер земельного кадастра,.
- Адрес сайта,.
- Примечание об отсутствии границ участка.
- Составляется предварительный договор и вносится авансовый платеж.
- Договор заключен. Он содержит важные условия сделки и должен быть заверен нотариально или нотариусом. Необходимые документы проверяются перед подписанием и скреплением печатью.
- Производится окончательная оплата. В большинстве случаев это делается в банке.
- Регистрация договора. Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и представить следующие документы
- договор купли-продажи земли; и
- Заявление сторон. Заполняется службой
- Правоустанавливающие документы — ,.
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) участника процедуры; и
- получение платежа, подтверждающего уплату государственных налогов.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания
Для реализации территории потребуется найти гражданина, который не против купить такой участок. Перед сделкой ему обязательно следует сообщить, что надел не имеет установленных границ. Если происходят ситуации конфликтного типа, потребуется обратиться в судебный орган для их разрешения.
Продажа земельного участка без межевания допустима по условиям действующего законодательства. Однако, стоит понимать, что указанная разновидность сделок связывается с определенным риском. У собственника земельного надела есть возможность самостоятельно принимать решение относительно необходимости проведения указанной процедуры.
ВАЖНО . Принимать во внимание следует и то, что затраты на реализацию рассматриваемого процесса могут быть достаточно высокими, поэтому главным положительным моментом продажи участка, в отношении которого не проведены межевые работы, становится то, что гражданин значительно экономит на них. К отрицательным аспектам относят небольшой спрос на данного рода имущество и есть большая вероятность возникновения спорных моментов с гражданами, которые проживают с наделом. Это касается установленных границ участка. На сегодняшний день Росреестр позволяет получить информацию об участках, которые не прошли регистрационные процедуры. В стране их достаточно много.
В настоящее время достаточно часто можно встретить, что реализуется земля, которая используется с целью ведения садоводческой деятельности. Указанная разновидность территорий чаще всего не состоит на необходимых учетах, не установлены в отношении нее права собственности конкретного садовода. По указанной причине прежде чем продать такой надел, гражданину потребуется реализовать процесс межевания и оформления собственности. Для угодий дачного типа есть возможность проведения процесса по упрощенной схеме. Главное, выполнить все условия. В частности, это обращение в кадастровую палату и предоставление выписок. Они берутся из постановлений, вынесенных муниципальными органами о том, что предоставляется земельный надел.
Далее реализуется обращение в Росреестр, где заказывают документацию кадастрового назначения. В ней прописываются основные сведения о конкретном наделе. В том числе, это параметры, такие как величина и стоимость, отметки о том, что нет установленных пределов, номерной знак, отраженный в кадастре. Кроме того, прописывается точный адрес места расположения земель. Затем приступают к подготовке проекта соглашения и вносится задаток. В нем прописываются условия, которые имеют существенное значение и происходит удостоверение сведений в нотариальной конторе. Кроме того, допустимо проведение процедуры и без такой заверки.