Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.
Сроки действия и стоимость брони в новостройке
- Краткосрочный: не более недели.
На краткий срок письменный договор обычно не заключается. Стороны ограничиваются устными договорённостями, а плата за бронирование не взимается. Этот вариант для тех, кто выбрал квартиру, но хочет рассмотреть и другие варианты или посоветоваться с семьёй. Отсрочка может потребоваться также на время сбора документов и средств.
- Среднесрочный: до двух недель.
Вариант для ипотечных покупателей. Этого времени обычно хватает, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение или отказ. Плату обычно тоже не взимают или вносят небольшой депозит, который учитывают при подписании основного договора или возвращают в случае неодобрения ипотеки. Среднесрочный договор подходит и для иногородних покупателей, которым нужно время, чтобы собрать документы и приехать для подписания основного договора.
- Долгосрочный: от месяца до полугода.
С кем оформляется договор?
Строгой формы у договора брони нет. Каждый застройщик меняет условия на свое усмотрение и в зависимости от того, что он готов предложить. Покупателю следует внимательно изучить каждый пункт контракта. В случае расторжения по этому документу будут определены условия, как вернуть бронь за квартиру в новостройке и прочие моменты по выплате неустоек и тд.
Заключить договор можно как напрямую с застройщиком, так и с агентством недвижимости. Перед этим следует обязательно проверить деловую репутацию партнера, чтобы не попасть на мошенников. Изучите проектную документацию строительной компании, есть ли у нее разрешение на строительство и документы на землю. Подтвердить финансовую надежность застройщика можно через отделения банков: узнайте, с какими он сотрудничает и где аккредитован.
Если данных нет в открытом доступе, то всегда можно запросить их напрямую у продавца. В случае отказа в предоставлении информации, стоит задуматься о надежности будущего партнера и по возможности выбрать другой объект для покупки.
На какой срок можно забронировать квартиру в новостройке?
Время резервирования определяется индивидуально для каждого покупателя. Нужна ли ему еще неделя на оформление документов, или не хватило несколько дней на получение недостающих средств. Не все продавцы соглашаются на долгое ожидание, тем более, если у них высокий спрос на жилье. От продолжительности брони зависит и сумма договора:
-
самый оптимальный срок — 7 дней. Иногда обе стороны договариваются без подписания контракта, но есть риски, что кто-то может передумать;
-
среднесрочная бронь — 14 дней. Подходит для тех, кто оформляет ипотеку, использует льготные программы и тд. Можно уложиться и семидневный срок, но процесс согласования кредита банком может затянуться. Сумма для оплаты брони обычно не очень большая;
-
долгосрочная бронь — от 1 до 6 месяцев. Используется покупателями, которые оформляют сделку по трейд-ин. Выставляется крупная предоплата от 1,5 до 5% от стоимости жилья. Особое внимание уделите ответственностям сторон за невыполнение обязательств.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.
Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.
Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Существует два варианта бронирования: либо бесплатное, либо платное. Как правило, за короткий срок в несколько дней застройщик новостройки не будет требовать оплаты за бронирование. Но если договор бронирования оформляется на более длительный срок, то размер оплаты будет разным и будет зависеть исключительно от срока бронирования.
Если договор бронирования заключается на срок от месяца до трех месяцев, то платеж будет составлять 2,5% от стоимости квартиры. И если есть возможность, то вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы данный платеж вошел в конечную стоимость жилья.
Как оформить резервацию новостройки правильно?
Частые ошибки при оформлении брони:
- спешка, необдуманный выбор объекта;
- неточный расчет времени на оформление кредита;
- невнимательное чтение договора;
- отказ от профессиональной помощи юриста или риелтора.
Как застраховать себя от ошибок:
- Удостоверьтесь в наличии лицензии и разрешения на застройку у строительной фирмы.
- Изучите информацию о новом жилом комплексе.
- Убедитесь, что нашли жилой объект, который полностью вас устраивает. За отказ от брони могут быть предусмотрены штрафные санкции.
- Если девелопер оформляет сделку через посредничество агентства недвижимости, требуйте оформления отдельного договора с риэлтерской фирмой.
- Проследите, чтобы устные договоренности были зафиксированы и в письменном виде.
- Трезво оцените свой кредитный и финансовый потенциал. Возможно, потребуется более длительное время на получение одобрения от банка, чем вы планируете.
- Соглашение о резервации не гарантирует, что покупка состоится – банк может не одобрить ипотеку, застройщику не удастся продать старую квартиру по системе трейд-ин. Проследите, чтобы в договоре были зафиксированы условия и процедура возврата денежных средств.
- Не ставьте подпись, если нет понимания, за что именно вносится платеж. Не стесняйтесь задавать вопросы посреднику и уточнять детали.
- Обратитесь за консультацией к специалистам, работающим в сфере недвижимости – они изучат документацию застройщика, обозначат все подводные камни и проследят за чистотой оформления сделки.
Бронирование новостроек – услуга, которая выгодна покупателю. Она дает возможность выиграть время на обдумывание, поиск финансовых средств и оформление дополнительных документов. Покупатель получает гарантию того, что выбранная планировка на оговоренный период останется за ним и стоимость квартиры за это время не увеличится.
При выборе застройщика или агентства недвижимости для оформления сделки изучайте информацию и читайте отзывы. Надежная строительная компания заботится о своей репутации, сотрудничает только с проверенными агентствами недвижимости и всегда идет навстречу клиентам.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.
Как оформить квартиру в новостройке
Процесс оформления сделки купли-продажи квартиры у застройщика во многом зависит от того, какой способ предлагает сам девелопер. На сегодня в Украине наиболее популярными остаются заключение договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора и покупка квартиры у застройщика с помощью фонда финансирования строительства. Немного реже, но тоже встречаются на первичном рынке сделки, заключенные с помощью:
- договора купли-продажи облигаций;
- договора об уплате паевых взносов через кооператив;
- предварительного договора купли-продажи квартиры;
- договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
- договора купли-продажи дериватива;
- форвардных контрактов;
- договора о совместной деятельности.
В зависимости от того, какие условия покупки квартиры в новостройке предложил застройщик, оформление будет существенно отличаться. Кроме того, покупатель может заключить с застройщиком договор рассрочки, что также повлияет на сделку. Рассмотрим общие этапы оформления, которые остаются неизменными вне зависимости от выбранного способа покупки квартиры в новостройке.
Когда вы определились с недвижимостью, которую хотите приобрести, между вами и второй стороной (это может быть застройщик или заказчик строительства) заключается договор. Его необходимо крайне внимательно вычитать, и на этом этапе лучше воспользоваться помощью юриста, так как от прописанных в договоре условий зависит весь процесс покупки жилья в новостройке. Так, там указывается:
- фиксируется ли стоимость в национальной валюте;
- в какой срок вы должны оплатить всю сумму;
- несет ли застройщик ответственность за срыв сроков введения в эксплуатацию;
- характеристики приобретаемого вами жилья (этаж, площадь и прочее).
«Самым важным моментом при оформлении сделки является вычитка договора. При покупке в строящемся доме чаще всего застройщиками используется Договор инвестирования с обязательством дальнейшего подписания договора купли-продажи. Особое внимание обратите, чтобы в договоре была указана дата сдачи объекта в эксплуатацию и наличие пени за нарушение сроков. В будущем это вам даст возможность взыскать денежную компенсацию с застройщика в случае задержки сроков сдачи».
Сергей Бруцкий, юридическая компания «Easylegal».
Если условия договора вас устраивают, можно переходить к следующему этапу – внесение вами средств за жилье. Как мы говорили ранее, в зависимости от того, какой способ предлагает застройщик, чтобы купить новостройку, вам будет нужно либо внести авансовый платеж, либо всю сумму сразу. В любом случае – все финансовые операции между вами и застройщиком должны проходить только через банк. Учитывайте, что комиссия банка составляет 0,2-1% от общей суммы, иногда — но далеко не всегда — застройщик берет ее на себя, так что нелишним будет уточнить этот момент.
Когда подписывают документы
В случае купли-продажи жилья по схеме trade-in или с оформлением ипотеки бронирование новостройки требуется на несколько недель или даже месяцев. В этом случае бронь фиксируется в специальном документе. При этом обязательно вносится предварительный платеж.
Сумма зависит от продавца и срока, на который вы хотите закрепить за собой квартиру в новостройке. Часть продавцов впоследствии засчитывает эти средства как оплату за жилье, другие списывают из этой суммы процент за использование услуги.
Но при этом вы получаете сразу несколько преимуществ:
- Выбранные вами «квадратные метры» резервируются за вами. Особенно это важно при оформлении ипотеки, не придется заново собирать и переделывать документы на квартиру в новостройке.
- Фиксируется цена. В результате вам не страшны колебания курсов валют, пересмотр ценовой политики застройщиком, сроки завершения акции, в рамках которой вы хотите оформить покупку. Вы точно знаете, какая сумма вам потребуется, и можете спокойно оформлять ипотеку или изыскивать средства в других источниках.
Бронирование как отсрочка Договора долевого участия
Что такое бронирование и в каких случаях оно может понадобиться? Бронирование — это процедура, при которой заинтересованное лицо заключает соглашение с застройщиком на временное удержание квартиры до подписания Договора долевого участия (ДДУ).
Какие причины могут быть для бронирования квартиры? Если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении квартиры, но не готов немедленно подписывать ДДУ, то бронирование может быть полезным инструментом. В таких случаях бронь позволяет защитить объект недвижимости от продажи третьим лицам до момента заключения основного договора.
Что происходит при бронировании квартиры? В рамках бронирования застройщик и клиент заключают отдельное соглашение, в котором оговариваются условия предварительной резервации квартиры. Обычно клиент вносит задаток или определенную сумму денег в качестве гарантии серьезности намерений.
Какие документы используются при бронировании? Одним из наиболее распространенных документов, подтверждающих бронь, является бланк бронирования. В нем фиксируются данные клиента и квартиры, а также условия бронирования. Договор бронирования может быть устным, но для обеспечения более надежной защиты интересов сторон, рекомендуется заключать письменные соглашения.
Какие ограничения существуют при бронировании? Важно учитывать, что бронирование квартиры не дает гарантии на приобретение жилья. Застройщик оставляет за собой право отказаться от заключения основного договора, если обстоятельства изменились или клиент не выполнил условия бронирования. Также, бронирование может быть ограничено по времени, и если клиент не подписал ДДУ в установленный срок, бронь может быть аннулирована.
Все вышеперечисленное позволяет рассматривать бронирование как отсрочку Договора долевого участия. Благодаря бронированию потенциальному покупателю дается возможность забронировать квартиру на определенный срок и на время разобраться с финансовыми и организационными вопросами. Таким образом, бронирование может быть полезным инструментом при покупке квартиры в новостройке.
Что такое бронь на квартиру и как она работает?
Бронь на квартиру — это процедура, при которой потенциальный покупатель резервирует определенную квартиру в новостройке на определенный срок.
Процедура бронирования происходит в тех случаях, когда покупатель не готов сразу заключить договор купли-продажи или взять ипотеку, но хочет зафиксировать свое желание приобрести конкретную квартиру.
Чтобы сделать бронь, покупателю понадобится заполнить специальную анкету и заключить соглашение о бронировании, в котором будут указаны все условия.
Срок бронирования для каждого объекта может быть разным, но обычно составляет от 5 до 30 дней.
Отсрочка на бронирование может быть необходима по разным причинам. Например, покупатель может ждать одобрения ипотечного кредита или собирать необходимую сумму для покупки.
В случае, если покупатель не сможет заключить договор купли-продажи в указанный срок или откажется от квартиры, бронь может быть аннулирована, а задаток может быть удержан продавцом в качестве компенсации
Для бронирования квартиры покупателю также могут понадобиться документы, подтверждающие его личность и платежеспособность.
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Часто бывают ситуации, когда покупатель находит подходящий вариант квартиры в новостройке, продумывает планировку, видит, каким будет ремонт и мебель. Но в силу отсутствия необходимой денежной суммы покупка откладывается. И пока решаются вопросы с финансами (оформляется ипотека или берется кредит на недостающую сумму, решается вопрос с продажей старого жилья), выбранная квартира может быть приобретена другими людьми.
Для этого и существует услуга бронирования квартиры в новостройке, предусматривающая заключение договора бронирования с застройщиком либо его представителем. Давайте разберемся, в чем же смысл процедуры бронирования.
Бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, позволяющая закрепить за покупателем выбранную им квартиру до момента подписания Договора долевого участия и, как правило, зафиксировать цену. Также она свидетельствует о серьезности намерений покупателя.
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.