Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды арендатором». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:
- общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
- особые, относящиеся только к ДА.
Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:
- дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
- дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
- основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:
- на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
- основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.
Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:
- на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
- основания для прекращения ДА по соглашению сторон.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?
5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.
Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.
Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?
6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.
Досрочное прекращение договора аренды арендодателем
В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.
Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Досрочное расторжение
Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.
Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.
Когда арендатор может прекратить отношения
Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.
Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.
При этом арендатор должен доказать, что:
- Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
- На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены
Порядок расторжения договора
Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.
Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:
- сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
- фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
- соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
- в случае возникновения спора, он решается в суде.
Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.
Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.
Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.
Срок уведомления о расторжении договора
Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течение которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.
Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.
Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.
Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.
Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?
Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.
Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.
Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.
Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.
Порядок расторжения по основаниям в договоре
Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:
- Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
- Ожидает ответа 30 календарных дней.
- Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.
Если расторжение по инициативе арендодателя, то порядок следующий:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.