Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению сделок с квартирами.
Пример 1. Апелляционным определением Московского городского суда от 06.02.2019 года по делу № 33-5419/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в отмене сделки с жилой недвижимостью. Собственник и покупатель подписали договор на продажу квартиры стоимостью 5 250 000 руб. Покупатель не выплатил всю сумму. Суд посчитал, что оснований для расторжения сделки нет, поскольку оплата по договору была произведена полностью, доказательств обратного не представлено.
Пример 2. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2020 года по делу № 88-3735/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отмене сделки с жилой недвижимостью. Между собственником жилья и покупателем подписан договор купли-продажи жилого помещения. Деньги продавцу переданы по расписке. Позже стороны заключили соглашение об отмене сделки, по условиям которого продавец должен был вернуть деньги покупателю в течение 10 дней. Основанием обращения в суд послужил возврат денег не в полном объеме. Продавец попытался оспорить сделку по безденежности, поставив под сомнение факт оплаты квартиры. В процессе разбирательства проводилась почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что расписка подлинная. Требования покупателя были удовлетворены.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:
- С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
- Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.
Порядок расторжения сделки
Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:
По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:
- Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:
- все условия аннулирования договора;
- прописывается, что получает каждая из сторон.
При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.
- Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.
В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:
- Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
- Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
- Составляется исковое заявление.
- После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.
Случаи, в которых сделку можно отменить
Ситуации, в которых обе стороны согласны отменить сделку, являются скорее редкостью. В большинстве случаев на этом настаивает или продавец, или покупатель, и вопрос приходится решать через суд. Форма расторжения всегда аналогична форме заключения сделки.
В соответствии со ст.450 ГК для отмены договора в одностороннем порядке надо иметь веские причины. Например, если договор разрывается по инициативе покупателя, серьезными нарушениями со стороны продавца могут являться:
- Отказ выписываться или фактически выселяться с занимаемой жилплощади.
- Наличие у жилья недостатков, если покупатель не был предупрежден о них заранее. Расторжение сделок из-за скрытых дефектов встречается в практике судов нередко.
- Непредоставление продавцом документов, относящихся к предмету сделки, в разумный или установленный в соглашении срок.
По инициативе продавца сделка обычно расторгается в связи с неоплатой, а также если покупатель отказывается принимать объект по разным причинам.
Невыплата денег еще не означает, что покупатель оказался мошенником или в один момент передумал. Она может быть вызвана и объективными причинами. Например, ПФР задерживает перечисление средств материнского капитала, или банк находится в раздумьях, одобрять ли заявителю ипотеку.
Последствия расторжения договора купли-продажи
Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.
Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.
В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:
- при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
- конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
- учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
- четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.
Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.
Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.
Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.
Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).
✅ Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор можно одним из способов:
- В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
- В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
- В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.
Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:
- Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
- Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
- Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
- Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
- При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
- При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.
“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда
Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.
Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.
Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.
Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга
Пример расторжения договора по соглашению сторон
Гражданин Иванов и гражданин Петров подписали договор купли-продажи квартиры, по которому Петров продает свою квартиру Иванову. Через неделю стороны договора решили расторгнуть сделку по обоюдному согласию, при этом государственной регистрации сделки в Росреестре еще не было. Агентство недвижимости во время подписания ДКПК получило за свои услуги 1% от суммы сделки.
ДКПК был расторгнут Ивановым и Петровым в простой письменной форме. Агентство недвижимости отказалось возвращать деньги, полученные за свои услуги, мотивируя это понесенными расходами и условиями договора, заключенного с покупателем и продавцом. Изучение этого договора показало, что, скорее всего, в судебном порядке не удастся вернуть деньги, выплаченные агентству недвижимости за сопровождение сделки.
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.