Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как совершить обмен квартирами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Зачем обменивать квартиру?
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:
- На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
- Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
- Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Какие варианты обмена допускает закон
В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.
По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:
- прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
- обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.
При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Какие документы понадобятся для обмена квартиры?
Пакет документов для размена стандартный, он предоставляется и при покупке, а также продаже квартиры или дома. Но несмотря на то, что список достаточно стандартизирован, многие собственники в момент совершения такой ответственной сделки, теряются, забывают что-то собрать или предоставить, и обменять старую недвижимость на новую долго не удается. Обращаясь в агентство недвижимости МГСН, вы будете в надежных руках, специалист либо закажет и заберет справки за вас, либо подскажет, что именно и где нужно взять. Непосредственно перед сделкой он перепроверит, все ли собрано. Стандартно в перечень входит:
- паспорта собственников;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги или справка о прописанных на территории недвижимости;
- справка об отсутствии задолженностей.
Услуги агентства недвижимости
Допустим, вам нужно поменять 2-комнатную квартиру на 3 комнатную с доплатой, или вы планируете переехать в новостройку, или, наоборот, выехать за город, что нужно делать в этом случае? Нужно оценить стоимость своего объекта недвижимости, найти встречное предложение, которое вас устраивает, оформить обмен квартир.
Согласитесь, без помощи специалистов правильно установить цену жилья очень сложно. Сотрудники МГСН назовут точную цифру с учетом всех факторов. В этом случае поменять один объект недвижимости на другой будет гораздо проще.
Также они помогут решить проблему подбора неравнозначного жилья, особенно, когда располагается недвижимость в разных районах или даже за городской чертой. Что нам позволяет работать эффективно?
- опыт работы и отработанная годами система поиска предложений;
- постоянный мониторинг;
- хорошее знание рынка;
- юридическая грамотность.
Обмен на вторичном рынке
Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:
- Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.
- На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.
Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:
- Общегражданские паспорта всех собственников.
- Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.
- Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.
- Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.
- Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.
- Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
- Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.
В договоре обмена указываются:
- данные сторон в соответствии с паспортами;
- описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);
- фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);
- сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;
- порядок передачи имущества;
- иные условия, имеющие отношение в данной сделке.
Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.
Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.
Принудительный обмен через суд
Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.
Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Принудительный обмен через суд
Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.
Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья
Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.
Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.
Обмен через куплю-продажу
Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:
- Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
- Одновременно гражданин покупает новое жилье.
Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).
В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:
- Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
- Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.
Плюсы обмена через куплю-продажу:
- Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
- Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.
Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).