Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Что такое технический подвал?
Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения, могут быть и в собственности третьих лиц.
Наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию), где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение имело назначение, к примеру, «магазин», «склад» или «контора» и т. д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.
Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:
- С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного голосования нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
- Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
- Заключить договор на проект реконструкции подвала.
- Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
- Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
- Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
- Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
- Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.
После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.
Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.
Госпошлина за приватизацию квартиры является обязательной к уплате.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
В каждом третьем доме незаконно отчуждено имущество
Сегодня проблема затронула большинство граждан. В крупных городах примерно в каждом третьем доме незаконно реализовали общедомовое имущество, говорит эксперт НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков.
«Проблема поражает все крупные города России, хотя и не очевидна для простых собственников, которые не чувствуют себя хозяевами своих домов.
В Петербурге 30% жилых домов столкнулись с незаконными отчуждениями жилого фонда, в Москве нарушений еще больше.
В небольших городах типа Костромы порядка 15% домов незаконно были лишены части общедомового имущества», — приводит примеры эксперт.
Он отметил, что обычно за отчуждением имущества стоят муниципалитеты, которые в дальнейшем или продают его с торгов, или сдают в аренду.
«Муниципальные образования записывают себе в собственность подвалы, чердаки, колясочные, ленинские комнаты, вахтерные — словом, все, что по Жилищному кодексу является общедомовым имуществом. Между тем все это является собственностью жильцов, по закону это вспомогательное имущество, составная часть квартиры, которое не должно отчуждаться», — говорит Пинчуков.
Сигнал местным властям
Первый зампред комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Общественной палаты России Артем Кирьянов считает, что не стоит ждать массового возвращения жильцам подвалов и чердаков.
«Пересмотр имущественных отношений опасен. Думаю, речь идет только о последних случаях незаконных отчуждений, когда объект еще не успели продать. Это скорее хорошая профилактическая мера. Сигнал собственникам и людям, которые хотели бы незаконно приобрести подвал жилого дома, что надо быть сдержанными. Проблема до сих пор сохраняется и в новостройках, правосознание собственников квартир пока не на высоте», — говорит он.
В свою очередь партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский добавляет, что жильцы имеют полное право вернуть свое имущество.
«Судебная практика показывает, что такие дела решаются, пусть и далеко не всегда, в пользу жильцов.
Теперь еще Минстрой показал политическую волю. Единственная проблема — консолидированная воля жильцов. К сожалению, люди редко готовы объединиться в рамках дома, чтобы вернуть общее имущество», — говорит юрист.
С точки зрения закона, если общедомовое имущество было продано, аннулировать результаты торгов легко, отмечает юрист. «В этом случае не может быть добросовестного покупателя — приобретается незаконно отчужденное имущество, которое должны вернуть. Есть обильная судебная практика», — утверждает Можаровский.
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом
Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла.
Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах.
Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г.
№ 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов.
Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.
Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?
Верховный суд рассмотрел иск гражданина к департаменту имущества города, касающийся подвала в многоквартирном доме
Верховный суд дал разъяснения о том, кто выступает собственником подвальных помещений в многоквартирных домах. При определении принадлежности имеет значение, когда была приватизирована первая квартира в доме, пишет «Российская газета».
ВС рассматривал иск жильца к департаменту имущества города, касающийся подвала в многоквартирном доме. Гражданин хотел, чтобы суд изъял подвальное помещение из незаконного владения и ссылался на то, что первая квартира в доме была приватизирована в начале 90-х годов. А это значит, что к владельцам квартир перешли права и на технические помещения. Районный и городском суды отказали истцу.
Гражданин не согласился с выводами районного суда и обратился в Верховный суд. ВС встал на сторону жильца. Согласно статье 290 ГК общие помещения многоквартирного дома являются общей долевой собственностью владельцев квартир этого дома. В статье 36 ЖК говорится, что общее имущество дома, в том числе подвалы с инженерными коммуникациями, являются долевой собственностью владельцев квартир.
Что касается муниципальных и государственных квартир, после приватизации их собственники становились совладельцами мест общего пользования. ВС разъяснил, что статус муниципальной собственности утрачивается с момента приватизации всего одной квартиры или комнаты в доме.
Правовой режим для подвалов определяется на дату первой приватизации.
Если назначение подвала на эту дату было обозначено как не связанное с обслуживанием дома (для самостоятельного использования), у владельцев квартир не возникает право долевой собственности.
Подвальные помещения, которые не были выделены для самостоятельного использования, становятся общим имуществом собственников квартир.
Согласно пояснениям ВС, то, что подвала обслуживал весь дом и дату приватизации первой квартиры, должен доказывать истец, а факт самостоятельного использования необходимо доказывать ответчику.
Верховный суд установил назначение спорного подвала на дату первой приватизации. Истец добивался, чтобы суд признал недействительной регистрацию подвала как городской собственности.
Верховный суд частично с этим согласился. Подвал разделен на две части: в одной размещены инженерные коммуникации, и она является общедомовым имуществом, другая часть имеет самостоятельное назначение и ее арендует фирма. По решению суда, часть подвала с трубами, кранами, вентилями принадлежит жильцам, часть, имеющая самостоятельное назначение, является городской собственностью.
Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме
В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и заявила о пропуске срока исковой давности. Нежилые помещения, истребование которых стало предметом иска, открыто использовались собственниками на протяжении десятилетий. Истец, проживая в доме с 1992 г., не могла не знать, что над спорными нежилыми помещениями располагался детский садик, использовавший их как подсобные.
Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».
Проблема «захваченных» общественных квадратов актуальна практически для всех субъектов Северо-Запада. В Санкт-Петербурге, по информации некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль», больше трети подвалов находятся в городской собственности. В Калининграде эксперты насчитали 25 процентов отчужденных «подземных» этажей.
Как уточнил управляющий партнер калининградской юридической фирмы Олег Ефимов, правовой режим подвальных, чердачных, лифтовых и других подобных помещений должен определяться на момент приватизации первой квартиры. Ведь дом, в котором хотя бы одна квартира или даже комната перешла в частную собственность, сразу же теряет статус муниципального объекта.
Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?
Разрешенная деятельность/бизнес в подвале
Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?
Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.
Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Всё началось со смены управляющей компании в одном из домов Нижегородского района. По словам жителей, незадолго до этого подвал, в котором находятся коммуникации, продали. Потом отключили воду. И теперь уже представители новой управляющей компании, которую жители выбрали путём голосования на общем собрании, пытаются попасть в подвал, чтобы решить коммунальную проблему. К сожалению, пока безуспешно.
– Собственник помещения препятствует доступу в подвал, – утверждают в ДУКе.
У владельцев помещения своя правда: «Мы не препятствуем. У нас всего часть подвала в собственности, а к месту, где находятся все трубы, есть доступ с другой стороны».
Слесарь наглядно показывает, что трубы заходят в ту часть дома, где расположено помещение, в которое ограничен доступ. Однако собственники подвала по-прежнему держат оборону. Пока предприниматели и управляющая компания пытаются договориться, сухобезводный сезон в квартирах жителей продолжается.
Право первой квартиры
Тогда как быть с подвалами, которые изначально были техническими, а потом в них выделили часть помещения и продали. Эту ситуацию разъяснил Верховный суд.
Поводом послужило обращение жителя небольшого города. Он подал иск к департаменту имущества, чтобы забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Выяснилось, что в доме 1965 года постройки подвал с инженерными коммуникациями принадлежит городской администрации. Причём помещение разделено на две части – одна передана в аренду некоей фирме, а во второй находятся инженерные коммуникации. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в Едином государственном реестре недвижимости как собственность города недействительной.
Райсуд мужчине отказал, городской с таким вердиктом согласился. Тогда мужчина отправился в Верховный суд, который встал на сторону истца.
Верховный суд отметил, что как только в доме приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, помещение теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Таким образом, правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры. Если на ту дату подвал был предназначен для обслуживания всего дома, то есть был техническим, то трогать его уже нельзя – он должен принадлежать на праве общедолевой собственности жителям. Подобный прецедент вполне может стать алгоритмом возврата чердаков и подвалов в общедолевую собственность.
Что касается противостояния предпринимателей и коммунальщиков в Нижегородском районе, то представители управляющей компании намерены обратиться к служителям Фемиды, чтобы получить право доступа в помещение через суд.