Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
Гражданский Кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому Жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
- сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
- наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный Гражданин на 8 кв.м.);
- возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).
В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.
Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:
- при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
- родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
- если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.
Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:
- долевой;
- совместной.
Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.
Выделение доли в натуре в суде
Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.
При этом следует учитывать несколько нюансов.
Юридические последствия невыполнения закона
Сделка купли-продажи без получения согласия от других собственников считается незаконной: в такой ситуации договор аннулируется и становится недействительным. Совладельцы, чьи имущественные права были нарушены, могут обратиться в суд.
После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.
В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.
Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам. В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена. После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.
Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.
Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.
ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.
Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:
- В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
- И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
- Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
- При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
- В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
- На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
- Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
- Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.
Пошаговая инструкция по процедуре продажи
Для совершения продажи доли в квартире нужно совершить следующие действия:
- оповестить всех совладельцев недвижимости о своем желании продать долю и узнать, не желают ли они ее приобрести;
- составить договор купли-продажи и акт приема-передачи доли;
- составить договор сделки с указанием следующей информации: стоимость, паспортные данные участников, предмет сделки;
- зарегистрировать переход права собственности — для этого нужно обратиться в Росреестр.
Учитывайте следующие моменты:
- Если на территории прописан несовершеннолетний, то нужно предварительно получить согласие органов опеки и поручительства.
- В случае, если квартира была перепланирована, тогда вам придется обновить технический паспорт объекта недвижимости.
- Если доля квартиры приобретается в законном браке, тогда вам понадобится согласие супруги или супруга.
Необходимые документы
Для совершения сделки по продаже доли квартиры необходимо собрать пакет следующих документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиры;
- документы, которые будут подтверждать личности всех участников сделки;
- согласие супруга или супруги на продажу доли;
- характеристика продаваемого объекта;
- технический и кадастровый паспорт;
- справка о прописанных на территории людях;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство, которое подтвердит право собственника.
Также могут понадобиться такие документы:
- Свидетельство о передаче заявления.
- Нотариально заверенные копии извещений для владельцев, владеющих правом собственности с продаваемой долей.
- Копии почтовых уведомлений, которые подтвердят то, что владельцам продаваемой квартиры приходят извещения.
- Заверенные нотариально отказы совладельцев квартиры от права покупки.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Как продать долю в доме с землей
Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.
В этом случае есть несколько вариантов продажи:
- предложить выкуп доли другим дольщикам;
- дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
- продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
- выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.