Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить землю в аренду у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выкуп арендованного земельного участка регулируется статьей 624 Гражданского кодекса РФ. Порядок процедуры подразумевает подачу заявления, принятие администрацией решения и заключение договора купли-продажи. Физические лица могут выкупить территорию, если возвели на ней жилые строения.
Возможен ли последующий выкуп?
Случаи, когда выкупить участок может юридическое лицо:
- на участке планируется возведение жилого комплекса или сооружение культурного, социального значения;
- территорию уже использует несколько владельцев;
- надел предназначен для ведения хозяйства в целях извлечения прибыли;
- организация уже использует арендованную землю.
Оформление участка в собственность для юрлиц — более длительная процедура.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Существующие ограничения для аренды земельного участка
Для аренды физическим и юридическим лицам недоступны земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте. К таким землям, например, относятся:
- Земли особо охраняемых природных территорий, например заповедники, национальные парки. На них запрещена любая деятельность, которая не связана с сохранением и изучением природных объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земельные участки, на территории которых находятся водные объекты федеральной или муниципальной собственности.
- Земли, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности.
- Земли, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами. Такие земли переводятся в земли запаса. Выращивание сельскохозяйственной продукции на них запрещено.
- Земли, отнесенные к первому и второму поясу зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
- Иные земли.
Законодательство обязывает чиновников раздавать участки
Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ. Оформить землю в аренду под силу даже обычному гражданину, если тот обладает достаточной целеустремлённостью.
Процедура стала значительно проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы наработана серьёзная судебная практика. Во-вторых, в ранее действующее законодательство в марте 2015 года внесены существенные изменения. С того времени предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду, в том числе на срок до 49 лет, стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.
Но никто не гарантирует того, что приглянувшийся участок достанется заявителю. По общему правилу перед заключением договора необходимо проведение торгов.
Право на использование земли получает тот, кто предложит более высокую арендную плату.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.
То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:
- Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
- администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
- самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
- Без проведения торгов:
- для граждан, относящихся к льготным категориям;
- на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
- для отдельных целей использования.
Далее рассмотрим их подробно.
Аренда земли у государства с последующим выкупом
Зачастую выкуп оформляется для будущего строительства жилья. В этом случае аренда земли у администрации сельского поселения проводится с территорией, отведенной под огородничества. Плюсом выступает:
- цена аренды ниже, чем у земли под ИЖС;
- нет обязательства быстрой постройки дома. Достаточно хозяйственной постройки;
- меньше цена выкупа в собственность.
Если участок находится в пределах населенного пункта, смена назначения проводится бесплатно.
Для регистрации права собственности нужен кадастровый паспорт. Постановка на учет в кадастровой палате происходит в Федеральном управлении после процедуры межевания. Постройка на территории является основанием для перевода участка во владение арендатора под 3% от кадастровой цены.
Перед тем как взять в аренду землю у государства нужно знать примерную стоимость. Она формируется:
- на основании оценки Кадастровой службы, проводимой 1 раз в пять лет;
- на основании рыночной стоимости, если срок давности оценки превысил 5 лет.
Правильность выбора участка станет залогом меньших затрат в будущем. Определиться с наделом помогут юристы. Они проведут анализ соответствия категории участка нуждам арендатора. Будут выбраны пути для достижения цели с минимальными рисками и воздействием со стороны третьих лиц.
Лучшим помощником в земельных вопросах в Москве и Московской области признана компания «Правовое решение». Наши юристы являются мастерами своего дела, зная все тонкости и нововведения законодательства. С нами аренда земли у государства пройдет в минимально допустимые законом сроки.
Звоните для предварительного консультирования и составления стратегии поведения.
Услуги адвоката по гражданским делам
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:
- компетентная консультация по гражданскому праву;
- составление и подготовка необходимой документации;
- юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
- ведение дел от имени клиента;
- защита интересов клиента в суде;
- представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.
Мы уже говорили, что перед тем как взять в аренду муниципальную землю, нужно хорошо взвесить все за и против. Если с недостатками операции более или менее понятно, то достоинства аренды мы еще не рассматривали.
Как и любая процедура, оформление аренды имеет положительную и отрицательную стороны. Можно выделить следующие достоинства:
- Если у человека нет денег на покупку участка, то оптимальным вариантом будет его аренда.
- Долгий срок аренды также относится к преимуществам, потому что за практически пятьдесят лет может случиться всякое. Заключение договора на такой большой период освобождает людей от необходимости беспокоиться за сохранность участка.
- Если арендатор хочет получить землю в личное пользование, то после истечения срока договора он может выкупить ее.
- Имеется возможность сдавать землю в субаренду. В этом случае нужно заручиться согласием собственника участка.
- На участке можно возводить различные объекты.
- Человек имеет право использовать природные ресурсы, расположенные на участке.
Как видите, преимуществ довольно много. Есть еще одно важное достоинство аренды. Оно заключается в том, что в любой момент разорвать договор. Это означает, что участок можно вернуть. Для этого нужно уведомить владельца. При этом никакие неустойки и штрафы не платятся.
Как проводится аукцион
Не столь важно для чего заявитель взял землю в аренду: под строительство или с другой целью. В любом случае сначала ему приходится участвовать в аукционе.
Эта процедура проводится, если участок поставили на кадастровый учет. Перед проведением аукциона для каждого участка определяют категорию, вид разрешенного использования и причины, от которых зависит использование.
Организует аукцион собственник участка, то есть государственный орган власти. Им же определяется стартовая стоимость надела, размер задатка для желающих поучаствовать и условия предоставления. Организатор назначает место и время проведения торгов, а также срок и форму подачи заявок на участие. Этим же органом определяется, какой будет шаг увеличения стоимости, как возвращается задаток, каким образом производится уплата.
За тридцать дней до начала торгов организатор обязан разместить информацию об аукционе в печатном издании или на официальном сайте. Вся информация должна быть доступна, чтобы с ней мог ознакомиться каждый желающий.
Уведомление в печатном средстве включает:
- Информацию об организаторе аукциона.
- Название органа, который решил проводить аукцион. Также нужно, чтобы были указаны реквизиты.
- Предмет аукциона. Он должен иметь сопутствующее описание, в котором обязательно нужно указать, где он находится.
- Время, место, порядок и дату проведения аукциона.
- Начальную стоимость.
- Форму заявки.
- Шаг увеличения стоимости.
- Порядок уплаты задатка и его размер.
- Основные условия договора.
Для участия в аукционе нужно предоставить выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, а также документы, которые подтверждают личность физического лица. Кроме того, необходимо иметь при себе документ, который подтверждает, что человек внес задаток. Также на руках должно быть заявление, заполненное по форме.
Документы прекращают принимать за пять дней до проведения торгов. Все участники заносятся в протокол и уведомляются об этом на другой день после того, как бумага составлена. Если участник не допущен к аукциону, то ему также приходит уведомление об этом в течение трех дней.
Если на участок претендует только один заявитель, то через десять дней после проведения торгов он может заключить договор аренды.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.
2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов
Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.
В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:
- Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
- Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
- В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям
Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:
- В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
- Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
- На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения
Предоставление участков для КФХ
Получить надел для КФХ могут субъекты РФ и граждане, не имеющие российского гражданства. Аренда может быть предоставлена на определённый период времени или бессрочно. При этом их деятельность должна быть непосредственно связана с КФХ.
Основные сферы деятельности: производства и переработка готовой продукции, её хранение, перевозка и реализация с целью получения доходов. На этих землях можно заниматься животноводством, растениеводством, овощеводством. Если человек планирует заниматься предпринимательской деятельностью в виде реализации с\х продукции, необходимо пройти регистрацию.
Список запрашиваемых документов для аренды участка для КФХ:
- кадастровые документы на землю;
- личный паспорт;
- постановление административного органа;
- чек об оплате пошлины;
- платёжный документ об оплате стоимости участка.